Trás a aprovação do texto inicial e uma vez finalizado o trâmite de informação pública (DOG núm. 85, de 6 de maio de 2019), na sessão ordinária de 29 de julho de 2019, a Corporação Autárquica em Pleno acordou ratificar o texto definitivo do convénio urbanístico de planeamento e para a sua execução, referido ao sector de solo urbanizável SU-1.

Em cumprimento do ponto terceiro do acordo plenário procede à publicação do texto íntegro do convénio:

Sanxenxo, 21 de agosto de 2019

Telmo Martín González
Presidente da Câmara

Reunidos:

Telmo Martín González, com DNI * e domicílio para efeitos de notificações na rua de Madrid nº 1, CP 36960 de Sanxenxo, Pontevedra.

Ramón Devesa Morandeira, com DNI * e domicílio para efeitos de notificações na rua Areal nº 6, CP 36201 de Vigo, Pontevedra.

Intervêm:

Telmo Martín González, na sua condição de presidente da Câmara da Câmara municipal de Sanxenxo e em representação dele.

Ramón Devesa Morandeira, em nome e representação da Junta de Compensação do Sector de Solo Urbanizável SU-1 do Plano Geral de Ordenação Autárquica de Sanxenxo (no sucessivo, e de manera indistinta, Junta de Compensação ou a propriedade). Está especialmente facultado para este acto em virtude de acordo adoptado pela Assembleia Geral da Junta de Compensação de 20 de fevereiro de 2019. Acompanha-se como anexo I a certificação do Acordo da Assembleia Geral de 20 de fevereiro de 2019, em virtude do qual se faculta o seu presidente para a formalização do presente convénio.

Tendo e reconhecendo, segundo concorrem, a capacidade legal necessária para contratar e obrigar-se, formalizam o presente convénio urbanístico para cujo fim

EXPÕEM:

I. O Plano Geral de Ordenação Autárquica (em diante, PXOM) de Sanxenxo foi aprovado definitivamente pelo Pleno autárquico na sessão do dia 27 de fevereiro de 2003.

Nele delimitaram-se trinta sectores de solo urbanizável, indicando as características, os parâmetros urbanísticos e as condições de desenvolvimento de cada um deles.

II. Na actualidade, três sectores de solo urbanizável (o SU-3, o SU-15 e o SU-28) concluíram o seu desenvolvimento urbanístico, que alcançaram a condição de solo urbano consolidado e foram recebidas as obras de urbanização dos respectivos âmbitos. A estes sectores deve acrescentar-se o SU-7, cujas obras de urbanização foram correctamente executadas e recebidas pela Câmara municipal de Sanxenxo com data de 1 de março de 2019; deste modo, o âmbito atinge a condição de solo urbano consolidado.

Outros sectores estão num avançado estado de execução das suas obras de urbanização, entre eles o sector SU-1.

III. Não obstante, desde a aprovação do vigente PXOM de Sanxenxo (ano 2003), a normativa urbanística aplicável sofreu não poucas alterações e deu como resultado que o vigente plano geral de Sanxenxo não se encontra actualmente adaptado a ela.

Um dos documentos normativos que teve maior repercussão sobre o PXOM de Sanxenxo foi o Plano de ordenação do litoral (em diante, POL), aprovado em virtude do Decreto 20/2011, de 10 de fevereiro, da Conselharia de Médio Ambiente, Território e Infra-estruturas da Xunta de Galicia, publicado no Diário Oficial da Galiza de 23 de fevereiro de 2011.

IV. A Câmara municipal de Sanxenxo iniciou os trâmites para a modificação do PXOM, que se tramita como a modificação pontual nº 9 (no sucessivo, modificação pontual nº 9 PXOM), com o objectivo, tal como indica o documento de rascunho de modificação pontual submetido a avaliação ambiental estratégica, de adaptar os solos urbanizáveis incluídos dentro da área de melhora ambiental e paisagística do POL aos seus critérios e aos estabelecidos na presente modificação pontual.

Estas modificações irão dirigidas a rebaixar a densidade, a aumentar a compactidade das ordenações, libertar solo, bem como espaço público ou privado, e adaptar as construções e a urbanização ao relevo com a finalidade de preservar a paisagem litoral e melhorar a imagem do bordo costeiro.

V. O POL, ao regular o seu âmbito de aplicação, dispõe artigo 3.2– que não será de aplicação a aqueles solos que no momento da entrada em vigor deste plano finalizassem a tramitação do instrumento de gestão. Acrescenta o mesmo preceito no seu ponto 3 que não obstante, em virtude de expedientes de primeira formulação, modificação ou revisão do planeamento urbanístico, será aplicável aos solos que este classifique de núcleo rural e que se encontrem incluídos nas áreas de requalificação identificadas no POL, assim como naquelas em que, se é o caso, determine o planeamento urbanístico.

O projecto de compensação do SU-1 foi aprovado definitivamente antes da entrada em vigor do POL, pelo que, de acordo com as previsões assinaladas, o SU-1 ficou excluído do seu âmbito de aplicação. De conformidade com os relatórios emitidos pelo organismo competente na matéria durante a tramitação ambiental da modificação pontual nº 9 do PXOM, serão aplicável aqueles critérios de ordenação do POL que resultem viáveis em função do grau de execução e desenvolvimento de cada âmbito e na medida e com o alcance com que o disponha a modificação pontual nº 9 em tramitação.

Em consequência, a adaptação do SU-1 ao POL deve ser coherente com o grau de execução alcançado, tendo em consideração que, como se assinalou, é o de realização de grande parte das obras de urbanização, o que significa que se trata de um âmbito próximo de obter a condição de solo urbano consolidado.

VI. Em coerência com este marco legal, o documento de avanço da modificação pontual já dispõe que, dado o processo de transformação a que está sendo submetida já nestes momentos a zona de melhora ambiental e paisagística do POL, percebe-se que a melhor maneira de atingir os objectivos fixados é mediante acordos com os proprietários que já iniciaram o desenvolvimento dos solos, de modo que os documentos aprovados se modifiquem e se adaptem às novas condições aqui plasmado.

O documento de modificação pontual precisa o grau de definição dos seus próprios objectivos e determinações para poder facilitar estes acordos com os proprietários dos solos em execução. E fá-lo nos seguintes termos: de para poder chegar a acordos com os administrador do solo que nestes momentos iniciaram já o processo de transformação, as condições de desenvolvimento impostas no presente documento de avanço não pretendem ser fechadas sobretudo no que se refere à diminuição da densidade, fixando intervalos de movimento desta variable, de para poder ajustar o número definitivo no momento em que se acorde uma ordenação pormenorizada para cada âmbito que, independentemente do número de habitações, cumpra com os critérios de melhor integração paisagística e menor impacto ambiental, dentro do lógico equilíbrio de receitas e custos.

VII. O documento de avanço ou rascunho da modificação pontual nº 9 do PXOM recolhia a integração das novas ordenações, detalhadas ou não, na modificação em tramitação.

Não obstante, por razões de operatividade e axilidade, outorgou-se a todos os proprietários dos sectores que ficaram fora do âmbito de aplicação do POL a possibilidade de articular, de mútuo acordo, a adaptação aos critérios do instrumento de ordenação territorial que em cada caso resultassem viáveis mediante a modificação pontual dos respectivos instrumentos de planeamento de desenvolvimento e de gestão, sem necessidade de modificar o planeamento geral.

Neste contexto, ao amparo da competência autárquica em matéria de planeamento e gestão urbanística prevista no artigo 25.2.a) da Lei 7/1985, de 2 de abril, reguladora das bases do regime local, de conformidade com o disposto nos artigos 165, 166 e 167 da LSG, e dadas as particularidades que apresenta o sector de solo urbanizável SU-1 do PXOM de Sanxenxo –cujas obras de urbanização, segundo se indicou, se encontram executadas numa alta percentagem–, a Câmara municipal de Sanxenxo e a Junta de Compensação consideram conveniente a assinatura do presente convénio urbanístico, que facilitará o desenvolvimento urbanístico do sector e, ao próprio tempo, a consecução dos objectivos da modificação pontual nº 9 do PXOM.

Com base no anterior, as partes que subscrevem este documento subscrevem o presente convénio urbanístico de acordo com as seguintes

Estipulações

Primeira. Objecto do presente documento

O presente convénio tem por objecto:

i. Estabelecer as bases da modificação da ordenação detalhada do SU-1, estabelecida no plano parcial do sector actualmente em vigor, com a finalidade de adaptar aos critérios do POL que resultem viáveis. Tudo isto tendo em consideração o avançado grau de desenvolvimento e execução alcançado no âmbito.

ii. Regular a incorporação da nova ordenação detalhada do SU-1 ao planeamento autárquico mediante a tramitação da modificação do plano parcial em vigor, de modo tal que permita avaliar a sua compatibilidade e coerência com os critérios de ordenação da modificação pontual do PXOM em tramitação.

iii. Regular a terminação das obras de urbanização pendentes de execução, particularmente a conexão exterior do âmbito com os sistemas gerais de abastecimento de água potable e saneamento, que permitirão a recepção das obras de urbanização e que o solo do sector SU-1 alcance a condição de solo urbano consolidado.

iv. Clarificar o regime de conservação das obras de urbanização.

v. Garantir a viabilidade técnica e económica da actuação, estabelecendo o adequado equilíbrio entre os benefícios e os ónus derivados da actuação.

vi. Concretizar as obrigações que assumem as partes signatárias no marco da modificação pontual nº 9 do PXOM de Sanxenxo e no seu desenvolvimento no que afecta o sector de solo urbanizável SU-1, de jeito que com a formalização deste convénio, o desenvolvimento do sector SU-1 continue de modo paralelo e não se veja interrompido pela tramitação da modificação pontual nº 9 PXOM.

Segunda. Proposta de modificação do Plano parcial do sector SU-1 para a sua adaptação a critérios do POL

i. As alterações que se incorporarão na ordenação urbanística em vigor do sector SU-1 são as reflectidas na ficha que se junta como anexo II, na qual se estabelecem as determinações de aplicação a este sector.

São objecto de modificação, entre outros parâmetros, os seguintes:

Parâmetros	Plano parcial em vigor	Modificação pontual do plano parcial
Superfície do sector	102.050 m²	93.870 m²(1)
Edificabilidade	0,506 m²/m²	0,35 m²/m²
Densidade de habitações	50 viv./há	30 viv./há
Número máximo de habitações	357	281

(1) Superfície aproximada, pendente de confirmação no documento de modificação do plano parcial.

Em todo o demais, manter-se-á a ordenação urbanística do plano parcial em vigor e as obras de urbanização já executadas na medida em que se ajustem aos instrumentos vigentes.

ii. Estas novas condições de desenvolvimento do sector SU-1 materializar na ordenação detalhada do sector mediante a modificação pontual do plano parcial em vigor, que se tramitará de conformidade com o estabelecido no artigo 185 e seguintes do Regulamento da Lei do solo da Galiza.

Junta-se como anexo III a proposta de ordenação para incluir na modificação pontual do plano parcial, na qual se materializar os novos critérios de desenvolvimento do sector, tendo em conta o grau de execução alcançado, e com a que se acha que se cumprem no sector SU-1 os objectivos de melhor integração paisagística e menor impacto ambiental, dentro do necessário equilíbrio de benefícios e ónus. Esta proposta tem o carácter de uma alternativa que, inicialmente, se ajusta aos parâmetros e critérios da modificação pontual em tramitação, se bem que durante a tramitação da modificação pontual do plano parcial poderá ser objecto de adaptações ou precisões derivadas do maior grau de desenvolvimento que deve apresentar o projecto da modificação pontual do plano parcial.

Terceira. A gestão do sector SU-1 a partir da formalização do presente convénio

A partir da formalização do presente convénio, o desenvolvimento do sector SU-1 continuará de acordo com as previsões que se indicam a seguir:

i. A propriedade executará, até a sua finalização, as obras de urbanização interior do polígono previstas no projecto de urbanização actualmente vigente com as modificações derivadas, de ser o caso, do plano parcial e do projecto de urbanização modificados. Além disso, executará ao seu cargo as actuações necessárias para conectar os serviços de abastecimento de água potable e saneamento do sector às redes públicas de ambos os serviços que transcorrem pela PÓ-308.

Não obstante, se posteriormente, em execução das previsões da modificação pontual nº 9 do PXOM em tramitação, fosse preciso reforçar os sistemas exteriores de saneamento ou fazer uma nova estação de tratamento de águas residuais para servir aos solos incluídos neste sector SU-1 e nos lindeiros (SU-8 e SU-9), a propriedade assume a obrigação de executar e/ou custear as ditas obras, na parte que lhe corresponda em função da percentagem da edificabilidade dos três sectores, com um máximo estimado de 300 €/habitante equivalente e considerando 3 habitantes por habitação.

Se para a execução das conexões às redes gerais dos serviços de saneamento e abastecimento na forma assinalada no ponto anterior, se precisasse a ocupação de algum terreno exterior ao âmbito, a Câmara municipal tramitará algum dos procedimentos legalmente estabelecidos para a sua obtenção, inclusive a sua expropiação forzosa, assumindo a Junta de Compensação a obrigação de pagamento de todos os custos que suponha a obtenção dos terrenos.

ii. Uma vez executadas as obras de urbanização previstas no ponto anterior, a Câmara municipal procederá à sua recepção, incorporando ao domínio público autárquico e passando a ter o solo do sector SU-1 a partir desse momento a natureza de solo urbano consolidado.

A conservação das obras de urbanização uma vez recebidas corresponde à Câmara municipal de Sanxenxo.

iii. A propriedade apresentará, num prazo máximo de 45 dias desde o aperfeiçoamento deste convénio, o rascunho de modificação pontual do plano parcial SU-1 vigente, de acordo com as determinações estabelecidas na ficha do sector (anexo II) e com a proposta alternativa da modificação da ordenação do plano parcial (anexo III) que se juntam a este convénio.

iv. A propriedade poderá solicitar licenças de edificação naquelas zonas ou parcelas do sector em que sejam coincidentes as determinações do plano parcial actualmente em vigor e as suas determinações da modificação pontual. Para poder apreciar esta coincidência, estas licenças outorgar-se-ão a partir da aprovação inicial da modificação pontual do plano parcial.

Quarta. Obrigações assumidas pela Junta de Compensação do Sector de Solo Urbanizável SU-1

As obrigações que com a assinatura do presente convénio urbanístico assumem os proprietários signatários do sector SU-1 recondúcense às seguintes:

1ª. A Junta de Compensação do Sector SU-1 assume os objectivos gerais pretendidos pela modificação pontual nº 9 do PXOM de Sanxenxo; isto é, rebaixar a densidade, aumentar a compactidade das ordenações, libertar solo, bem como espaço público ou privado, e adaptar as construções e urbanização ao relevo com a finalidade de preservar a paisagem litoral e melhorar a imagem do bordo costeiro, nos termos e com o alcance que resultam da ficha do sector que se junta como anexo II e da proposta de modificação dele plano parcial em vigor que se junta como anexo III.

2ª. Num prazo não superior a 45 dias contados desde o aperfeiçoamento deste convénio, a Junta de Compensação do Sector SU-1 apresentará no Registro Autárquico da Câmara municipal um rascunho de modificação dele plano parcial do sector, que seja acorde com as determinações contidas na documentação anexa II e III.

3ª. No referente ao sistema e às dotações de saneamento deste sector SU-1, prever-se-á a sua conexão com o sistema geral de saneamento que discorre ao longo da estrada PÓ-308.

Se posteriormente, em execução das previsões da modificação pontual nº 9 do PXOM em tramitação, fosse preciso reforçar os sistemas exteriores de saneamento ou fazer uma nova estação de tratamento de águas residuais para servir aos solos incluídos neste sector SU-1 e nos lindeiros (SU-8 e SU-9), a propriedade assume a obrigação de executar e/ou custear as ditas obras na parte que lhe corresponda, com um máximo estimado de 300 €/habitante equivalente, considerando 3 habitantes por habitação.

Com carácter prévio à aprovação definitiva da modificação do projecto de equidistribución, a Junta de Compensação achegará a correspondente garantia do cumprimento da dita obrigação, bem em forma de aval bancário –depois de determinação do montante da actuação– ou bem afectando parcelas de resultado com aproveitamento lucrativo privado ao cumprimento da dita obrigação, afecção real que será objecto de inscrição no Registro da Propriedade.

4ª. A Junta de Compensação do Sector SU-1 obriga-se, além disso, a redigir, impulsionar e tramitar pela sua conta a modificação que seja preciso realizar do projecto de equidistribución do polígono único do âmbito, como consequência da aprovação da modificação pontual do plano parcial a que se refere o presente convénio.

5ª. A Junta de Compensação do Sector SU-1 –e, em coerência com o acordo adoptado, os proprietários que votaram a favor da assinatura do presente convénio–, renunciam ao exercício de qualquer reclamação de responsabilidade patrimonial contra a Câmara municipal de Sanxenxo em relação com o acordo de suspensão de licenças adoptado o 27 de setembro de 2017 ou qualquer outro relacionado com a ordenação do âmbito objecto do presente convénio.

O não cumprimento por parte da Junta de Compensação do SU-1 das obrigações assumidas no presente convénio motivará a modificação das condições de ordenação do âmbito na modificação pontual nº 9 do PXOM em tramitação ou através de outra figura de planeamento, sem que a Junta de Compensação possa reclamar responsabilidade alguma por este conceito.

Quinta. Obrigações assumidas pela Câmara municipal de Sanxenxo

Com a assinatura do presente convénio, a Câmara municipal de Sanxenxo assume as seguintes obrigações:

1ª. Receber de forma expressa as obras de urbanização deste sector SU-1, uma vez executadas na sua integridade e sendo acordes com as previsões contidas no projecto de urbanização no seu dia aprovado ou, se é o caso, na sua modificação, e se conclua a sua execução do modo estabelecido na estipulação terceira. Sem prejuízo das adaptações exixir pela execução material das obras permitida no artigo 96.2 da Lei do solo da Galiza.

2ª. Tramitar com a maior celeridade possível a modificação do Plano parcial dele sector SU-1, cuja proposta deverá ser apresentada pelos proprietários nos termos expostos na estipulação segunda do presente convénio.

3ª. Com a assinatura do presente convénio e uma vez aprovada definitivamente a modificação do plano parcial dele sector SU-1, a Câmara municipal dá por cumpridos os critérios de desenvolvimento e os objectivos pretendidos pela modificação pontual nº 9 do PXOM de Sanxenxo.

4ª. De conformidade com o artigo 86.3.c) do Regulamento da Lei do solo da Galiza, a Câmara municipal de Sanxenxo assume de forma explícita a sua obrigação de outorgar expressamente as licenças urbanísticas que autorizem os projectos que cumpram simultaneamente o plano parcial actualmente em vigor e a modificação pontual do plano parcial trás a aprovação inicial deste.

Sexta. Tramitação e aperfeiçoamento do convénio

De conformidade com o disposto nos artigos 168 da Lei do solo da Galiza e 401 do seu regulamento de desenvolvimento, uma vez finalizado o trâmite de exposição pública do presente convénio, em caso que por razão das alegações apresentadas se devam introduzir mudanças, a Câmara municipal de Sanxenxo notificará às partes a proposta do seu texto definitivo, concedendo-lhe um prazo de dez (10) dias hábeis para manifestar a sua conformidade, reparos ou, se é o caso, renúncia a ele, trâmite este ao que as partes renunciam para o suposto de que o dito texto fosse idêntico ao plasmar no presente documento.

Uma vez aprovado definitivamente o convénio pelo órgão autárquico competente, deverá ser assinado no prazo máximo de quinze (15) dias contados desde a notificação do acordo ou resolução correspondente (artigos 168.4 da Lei do solo da Galiza e 402 do seu regulamento de desenvolvimento).

Sétima. Documentação que conforma o convénio

Faz parte deste convénio e, portanto, do regime de reciprocidade obrigacional convindo pelas partes, a proposta de ficha do sector e a proposta de modificação da ordenação detalhada do plano parcial que se incorporam a este convénio como anexo II e III e que se integram pelos seguintes documentos:

1. Ficha de determinação do sector nº 1 de solo urbanizável.

2. Plano da alternativa proposta.

Octava. Natureza jurídica e jurisdição competente

O presente documento tem a natureza jurídica de convénio urbanístico de planeamento e de convénio urbanístico para a execução do dito planeamento, nos termos previstos pelos artigos 165 e seguintes da LSG e 398 e seguintes do seu regulamento de desenvolvimento.

As previsões estabelecidas no presente convénio não limitam nem condicionar a potestade autárquica de planeamento.

As questões relativas à sua subscrição, cumprimento, interpretação, efeitos e extinção serão competência da ordem xurisdicional contencioso-administrativa.

E em prova de conformidade contudo o acordado, assinam o presente documento por duplicado exemplar no lugar e na data indicados no encabeçamento.

Pela Câmara municipal de Sanxenxo Telmo Martín González

Pela Junta de Compensação do Sector SU-1 Ramón Devesa Morandeira

ANEXO I

Certificação do acordo da Assembleia Geral da Junta de Compensação
do SU-1 do PXOM de Sanxenxo

O texto da certificação pode consultar na sede electrónica da Câmara municipal de Sanxenxo (http://sede.sanxenxo.és) introduzindo o seguinte CSV: 4JSCABOPVOE3BX83.

ANEXO II

Ficha das condições urbanísticas a que deve adaptar-se
o Plano parcial do SU-1

Superfície bruta do sector: 93.870 m².

Superfície de dotação existente e mantida: 806 m².

Superfície neta do sector: 93.064 m².

Coeficiente de edificabilidade: 0,35 m²/m².

Aproveitamento lucrativo máximo: 32.572,4 m²c.

Superfície do solo rústico adscrito: 52.942 m².

(As superfícies anteriores são provisórias, pendentes de confirmação na modificação do plano parcial).

Densidade de habitações: a densidade de habitações não poderá superar a cifra de 30 viv./há.

Tipoloxía de edificação: estabelece-se uma tipoloxía de edificação mista formada por habitação unifamiliar e habitação colectiva, sem determinar uma percentagem de aproveitamento mínimo para cada uma das tipoloxías edificatorias.

Percentagem VPO: 5,55 % ou, de ser superior, a percentagem determinada pelo Instituto Galego da Vivenda e Solo para a Câmara municipal de Sanxenxo que resulte de aplicação no momento de aprovação definitiva da modificação do plano parcial.

Altura máxima:

• Habitação colectiva: B+2.

• Habitação unifamiliar: B+1.

Critérios de ordenação:

• Fomentar-se-á a compactidade reduzindo na medida do possível a ocupação de solo.

• Aumentar-se-á a dotação de espaços livres tanto públicos como privados.

• A rede de espaços livres desenvolver-se-á em continuidade e resolverá corredores visuais entre a costa e o interior.

• Evitar-se-á a edificação numa franja de 20 m medidos desde o sistema geral adscrito nos rueiro C09 e C10 e de 15 m nos rueiro C07 e C08, segundo expressa o plano de ordenação que se junta.

Condições específicas da edificação:

• Não se permite o aproveitamento baixo coberta.

• As cobertas das edificações serão planas, com um acabamento vegetal em, alomenos, o 60 % da sua superfície. Poderão rematar-se com um bolso para poder executar correctamente a impermeabilização, com uma altura máxima de 60 cm sobre a cara superior do forjado da coberta.

• O 40 % da superfície da parcela não ocupada pela edificação na tipoloxía de habitação plurifamiliar deverá estar axardinada.

ANEXO III

Proposta de ordenação (planos)