Tras la aprobación del texto inicial y una vez finalizado el trámite de información pública (DOG núm. 85, de 6 de mayo de 2019), en la sesión ordinaria de 29 de julio de 2019, la Corporación Municipal en Pleno acordó ratificar el texto definitivo del convenio urbanístico de planeamiento y para la ejecución del mismo, referido al sector de suelo urbanizable SU-1.

En cumplimiento del apartado tercero del acuerdo plenario se procede a la publicación del texto íntegro del convenio:

Sanxenxo, 21 de agosto de 2019

Telmo Martín González
Alcalde

Reunidos:

Telmo Martín González, con DNI * y domicilio a efectos de notificaciones en la calle de Madrid nº 1, CP 36960 de Sanxenxo, Pontevedra.

Ramón Devesa Morandeira, con DNI * y domicilio a efectos de notificaciones en la calle Areal nº 6, CP 36201 de Vigo, Pontevedra.

Intervienen:

Telmo Martín González, en su condición de alcalde del Ayuntamiento de Sanxenxo y en representación del mismo.

Ramón Devesa Morandeira, en nombre y representación de la Junta de Compensación del Sector de Suelo Urbanizable SU-1 del Plan General de Ordenación Municipal de Sanxenxo (en lo sucesivo, y de manera indistinta, Junta de Compensación o la propiedad). Está especialmente facultado para este acto en virtud de acuerdo adoptado por la Asamblea General de la Junta de Compensación de fecha 20 de febrero de 2019. Se acompaña como anexo I certificación del Acuerdo de la Asamblea General de fecha 20 de febrero de 2019, en virtud del cual se faculta a su presidente para la formalización del presente convenio.

Tiendo y reconociéndose, según concurren, la capacidad legal necesaria para contratar y obligarse, formalizan el presente convenio urbanístico a cuyo fin

EXPONEN:

I. El Plan General de Ordenación Municipal (en adelante, PGOM) de Sanxenxo fue aprobado definitivamente por el Pleno municipal en la sesión celebrada el día 27 de febrero de 2003.

En él se delimitaron treinta sectores de suelo urbanizable, indicando las características, parámetros urbanísticos y condiciones de desarrollo de cada uno de ellos.

II. En la actualidad, tres sectores de suelo urbanizable (el SU-3, el SU-15 y el SU-28) concluyeron su desarrollo urbanístico, habiendo alcanzado la condición de suelo urbano consolidado y siendo recibidas las obras de urbanización de los respectivos ámbitos. A estos sectores debe añadirse el SU-7, cuyas obras de urbanización fueron correctamente ejecutadas y recibidas por el Ayuntamiento de Sanxenxo en fecha 1 de marzo de 2019, consiguiendo, de este modo, el ámbito la condición de suelo urbano consolidado.

Otros sectores se encuentran en un avanzado estado de ejecución de sus obras de urbanización, entre ellos el sector SU-1.

III. No obstante, desde la aprobación del vigente PGOM de Sanxenxo (año 2003), la normativa urbanística aplicable sufrió no pocas alteraciones, dando como resultado que el vigente plan general de Sanxenxo no se encuentre actualmente adaptado a la misma.

Uno de los documentos normativos que tuvo mayor repercusión sobre el PGOM de Sanxenxo fue el Plan de ordenación del litoral (en adelante, POL), aprobado en virtud del Decreto 20/2011, de 10 de febrero, de la Consellería de Medio Ambiente, Territorio e Infraestructuras de la Xunta de Galicia, publicado en el Diario Oficial de Galicia de 23 de febrero de 2011.

IV. El Ayuntamiento de Sanxenxo inició los trámites para la modificación del PGOM, que se tramita como modificación puntual nº 9 (en lo sucesivo, modificación puntual nº 9 PGOM), con el objetivo, tal como indica el documento de borrador de modificación puntual sometido la evaluación ambiental estratégica, de adaptar los suelos urbanizables incluidos dentro del área de mejora ambiental y paisajística del POL a sus criterios y a los establecidos en la presente modificación puntual.

Estas modificaciones irán dirigidas a rebajar la densidad, a aumentar la compacidad de las ordenaciones, liberar suelo, bien como espacio público o privado, y adaptar las construcciones y urbanización al relieve con la finalidad de preservar el paisaje litoral y mejorar la imagen del borde costero.

V. El POL, al regular su ámbito de aplicación, dispone –artículo 3.2– que no será de aplicación a aquellos suelos que a la entrada en vigor de este plan hayan finalizado la tramitación del instrumento de gestión. Añade el mismo precepto en su apartado 3 que no obstante, en virtud de expedientes de primera formulación, modificación o revisión del planeamiento urbanístico, sí será aplicable a los suelos que este clasifique de núcleo rural y que se encuentren incluidos en las áreas de recalificación identificadas en el POL, así como en aquellas que, en su caso, determine el planeamiento urbanístico.

El proyecto de compensación del SU-1 fue aprobado definitivamente antes de la entrada en vigor del POL, por lo que, de acuerdo con las previsiones señaladas, el SU-1 quedó excluido de su ámbito de aplicación. De conformidad con los informes emitidos por el organismo competente en la materia durante la tramitación ambiental de la modificación puntual nº 9 del PGOM, serán aplicables aquellos criterios de ordenación del POL que resulten viables en función del grado de ejecución y desarrollo de cada ámbito y en la medida y con el alcance con que lo disponga la modificación puntual nº 9 en tramitación.

En consecuencia, la adaptación del SU-1 al POL debe ser coherente con el grado de ejecución alcanzado, teniendo en consideración que, como se señaló, es el de realización de gran parte de las obras de urbanización, lo que significa que se trata de un ámbito próximo a obtener la condición de suelo urbano consolidado.

VI. En coherencia con este marco legal, el documento de avance de la modificación puntual ya dispone que, dado el proceso de transformación al que está siendo sometida ya en estos momentos la zona de mejora ambiental y paisajística del POL, se entiende que la mejor manera de conseguir los objetivos fijados es mediante acuerdos con los propietarios que ya iniciaron el desarrollo de los suelos, de manera que los documentos aprobados se modifiquen y se adapten a las nuevas condiciones aquí plasmadas.

El documento de modificación puntual precisa el grado de definición de sus propios objetivos y determinaciones para poder facilitar estos acuerdos con los propietarios de los suelos en ejecución. Y lo hace en los siguientes términos: de cara a poder llegar a acuerdos con los gestores del suelo que en estos momentos iniciaron ya el proceso de transformación, las condiciones de desarrollo impuestas en el presente documento de avance no pretenden ser cerradas sobre todo en el que se refiere a la merma de la densidad, fijando intervalos de movimiento de esta variable, de cara a poder ajustar el número definitivo en el momento en que se acorde una ordenación pormenorizada para cada ámbito que, independientemente del número de viviendas, cumpla con los criterios de mejor integración paisajística y menor impacto medioambiental, dentro del lógico equilibrio de ingresos y costes.

VII. El documento de avance o borrador de la modificación puntual nº 9 del PGOM contemplaba la integración de las nuevas ordenaciones, detalladas o no, en la modificación en tramitación.

No obstante, por razones de operatividad y agilidad, se otorgó a todos los propietarios de los sectores que quedaron fuera del ámbito de aplicación del POL la posibilidad de articular, de mutuo acuerdo, la adaptación a los criterios del instrumento de ordenación territorial que en cada caso resultaran viables mediante la modificación puntual de los respectivos instrumentos de planeamiento de desarrollo y de gestión, sin necesidad de modificar el planeamiento general.

En este contexto, al amparo de la competencia municipal en materia de planificación y gestión urbanística contemplada en el artículo 25.2.a) de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las bases del régimen local, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 165, 166 y 167 de la LSG, y dadas las particularidades que presenta el sector de suelo urbanizable SU-1 del PGOM de Sanxenxo –cuyas obras de urbanización, según se indicó, se encuentran ejecutadas en un alto porcentaje–, el Ayuntamiento de Sanxenxo y la Junta de Compensación estiman conveniente la firma del presente convenio urbanístico, que facilitará el desarrollo urbanístico del sector y, al propio tiempo, la consecución de los objetivos de la modificación puntual nº 9 del PGOM.

Con base en lo anterior, las partes que suscriben este documento celebran el presente convenio urbanístico con arreglo a las siguientes

Estipulaciones

Primera. Objeto del presente documento

El presente convenio tiene por objeto:

i. Establecer las bases de la modificación de la ordenación detallada del SU-1, establecida en el plan parcial del sector actualmente en vigor, con la finalidad de adaptarla a los criterios del POL que resulten viables. Todo ello teniendo en consideración el avanzado grado de desarrollo y ejecución alcanzado en el ámbito.

ii. Regular la incorporación de la nueva ordenación detallada del SU-1 al planeamiento municipal mediante la tramitación de la modificación del plan parcial en vigor, de modo tal que permita evaluar su compatibilidad y coherencia con los criterios de ordenación de la modificación puntual del PGOM en tramitación.

iii. Regular la terminación de las obras de urbanización pendientes de ejecución, particularmente la conexión exterior del ámbito con los sistemas generales de abastecimiento de agua potable y saneamiento, que permitirán la recepción de las obras de urbanización y que el suelo del sector SU-1 alcance la condición de suelo urbano consolidado.

iv. Clarificar el régimen de conservación de las obras de urbanización.

v. Garantizar la viabilidad técnica y económica de la actuación, estableciendo el adecuado equilibrio entre los beneficios y cargas derivadas de la actuación.

vi. Concretar los deberes que asumen las partes firmantes en el marco de la modificación puntual nº 9 del PGOM de Sanxenxo y en el desarrollo del mismo en lo que afecta al sector de suelo urbanizable SU-1, de modo que con la formalización de este convenio, el desarrollo del sector SU-1 continúe de manera paralela y no se vea interrumpido por la tramitación de la modificación puntual nº 9 PGOM.

Segunda. Propuesta de modificación del Plan parcial del sector SU-1 para su adaptación a criterios del POL

i. Las alteraciones que se incorporarán en la ordenación urbanística en vigor del sector SU-1 son las que se reflejan en la ficha que se adjunta como anexo II, en la que se establecen las determinaciones de aplicación a este sector.

Son objeto de modificación, entre otros parámetros, los siguientes:

Parámetros	Plan parcial en vigor	Modificación puntual del plan parcial
Superficie del sector	102.050 m²	93.870 m²(1)
Edificabilidad	0,506 m²/m²	0,35 m²/m²
Densidad de viviendas	50 viv./ha	30 viv./ha
Número máximo de viviendas	357	281

(1) Superficie aproximada, pendiente de confirmación en el documento de modificación del plan parcial.

En todo lo demás, se mantendrá la ordenación urbanística del plan parcial en vigor y las obras de urbanización ya ejecutadas en la medida en que se ajusten a los instrumentos vigentes.

ii. Estas nuevas condiciones de desarrollo del sector SU-1 se materializarán en la ordenación detallada del sector mediante la modificación puntual del plan parcial en vigor, que se tramitará de conformidad con lo establecido en el artículo 185 y siguientes del Reglamento de la Ley del suelo de Galicia.

Se acompaña como anexo III la propuesta de ordenación a incluir en la modificación puntual del plan parcial, en la que se materializan los nuevos criterios de desarrollo del sector, teniendo en cuenta el grado de ejecución alcanzado, y con la que se estima que se cumplen en el sector SU-1 los objetivos de mejor integración paisajística y menor impacto medioambiental, dentro del necesario equilibrio de beneficios y cargas. Esta propuesta tiene el carácter de una alternativa que, inicialmente, se ajusta a los parámetros y criterios de la modificación puntual en tramitación, si bien durante la tramitación de la modificación puntual del plan parcial podrá ser objeto de adaptaciones o precisiones derivadas del mayor grado de desarrollo que debe presentar el proyecto de la modificación puntual del plan parcial.

Tercera. La gestión del sector SU-1 a partir de la formalización del presente convenio

A partir de la formalización del presente convenio, el desarrollo del sector SU-1 continuará de acuerdo con las previsiones que se indican a continuación:

i. La propiedad ejecutará, hasta su finalización, las obras de urbanización interior del polígono previstas en el proyecto de urbanización actualmente vigente con las modificaciones derivadas, en su caso, del plan parcial y del proyecto de urbanización modificados. Asimismo, ejecutará a su cargo las actuaciones necesarias para conectar los servicios de abastecimiento de agua potable y saneamiento del sector a las redes públicas de ambos servicios que transcurren por la PO-308.

No obstante, si posteriormente, en ejecución de las previsiones de la modificación puntual nº 9 del PGOM en tramitación, fuera preciso reforzar los sistemas exteriores de saneamiento o hacer una nueva depuradora para servir a los suelos incluidos en este sector SU-1 y en los colindantes (SU-8 y SU-9), la propiedad asume el deber de ejecutar y/o costear dichas obras, en la parte que le corresponda en función del porcentaje de la edificabilidad de los tres sectores, con un máximo estimado de 300 €/habitante equivalente y considerando 3 habitantes por vivienda.

Si para la ejecución de las conexiones a las redes generales de los servicios de saneamiento y abastecimiento en la forma señalada en el apartado anterior, se precisara la ocupación de algún terreno exterior al ámbito, el Ayuntamiento tramitará alguno de los procedimientos legalmente establecidos para su obtención, incluso su expropiación forzosa, asumiendo la Junta de Compensación la obligación de pago de todos los costes que suponga la obtención de los terrenos.

ii. Ejecutadas las obras de urbanización previstas en el apartado anterior, el Ayuntamiento procederá a su recepción, incorporándolas al dominio público municipal y pasando a tener el suelo del sector SU-1 a partir de ese momento la naturaleza de suelo urbano consolidado.

La conservación de las obras de urbanización una vez recibidas corresponde al Ayuntamiento de Sanxenxo.

iii. La propiedad presentará, en un plazo máximo de 45 días desde el perfeccionamiento de este convenio, el borrador de modificación puntual del plan parcial SU-1 vigente, de acuerdo con las determinaciones establecidas en la ficha del sector (anexo II) y con la propuesta alternativa de la modificación de la ordenación del plan parcial (anexo III) que se acompañan a este convenio.

iv. La propiedad podrá solicitar licencias de edificación en aquellas zonas o parcelas del sector en las que sean coincidentes las determinaciones del plan parcial actualmente en vigor y las determinaciones de la modificación puntual del mismo. Para poder apreciar esta coincidencia, estas licencias se otorgarán a partir de la aprobación inicial de la modificación puntual del plan parcial.

Cuarta. Obligaciones asumidas por la Junta de Compensación del Sector de Suelo Urbanizable SU-1

Las obligaciones que con la firma del presente convenio urbanístico asumen los propietarios firmantes del sector SU-1 se reconducen a las siguientes:

1ª. La Junta de Compensación del Sector SU-1 asume los objetivos generales pretendidos por la modificación puntual nº 9 del PGOM de Sanxenxo; esto es, rebajar la densidad, aumentar la compacidad de las ordenaciones, liberar suelo, bien como espacio público o privado, y adaptar las construcciones y urbanización al relieve con la finalidad de preservar el paisaje litoral y mejorar la imagen del borde costero, en los términos y con el alcance que resultan de la ficha del sector que se adjunta como anexo II y de la propuesta de modificación del plan parcial en vigor que se acompaña como anexo III.

2ª. En un plazo no superior a 45 días a contar desde el perfeccionamiento de este convenio, la Junta de Compensación del Sector SU-1 presentará en el Registro Municipal del Ayuntamiento un borrador de modificación del plan parcial del sector, que sea acorde con las determinaciones contenidas en la documentación anexa II y III.

3ª. En lo referente al sistema y dotaciones de saneamiento de este sector SU-1, se preverá su conexión con el sistema general de saneamiento que discurre a lo largo de la carretera PO-308.

Si posteriormente, en ejecución de las previsiones de la modificación puntual nº 9 del PGOM en tramitación, fuera preciso reforzar los sistemas exteriores de saneamiento o hacer una nueva depuradora para servir a los suelos incluidos en este sector SU-1 y en los colindantes (SU-8 y SU-9), la propiedad asume la obligación de ejecutar y/o costear dichas obras en la parte que le corresponda, con un máximo estimado de 300 €/habitante equivalente, considerando 3 habitantes por vivienda.

Con carácter previo a la aprobación definitiva de la modificación del proyecto de equidistribución, la Junta de Compensación acercará la correspondiente garantía del cumplimiento de dicha obligación, bien en forma de aval bancario –previa determinación del importe de la actuación– o bien afectando parcelas de resultado con aprovechamiento lucrativo privado al cumplimiento de la referida obligación, afección real que será objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad.

4ª. La Junta de Compensación del Sector SU-1 se obliga, asimismo, a redactar, impulsar y tramitar a su costa la modificación que sea preciso realizar del proyecto de equidistribución del polígono único del ámbito, como consecuencia de la aprobación de la modificación puntual del plan parcial a la que se refiere el presente convenio.

5ª. La Junta de Compensación del Sector SU-1 –y, en coherencia con el acuerdo adoptado, los propietarios que votaron a favor de la firma del presente convenio–, renuncian al ejercicio de cualquier reclamación de responsabilidad patrimonial contra el Ayuntamiento de Sanxenxo en relación con el acuerdo de suspensión de licencias adoptado el 27 de septiembre de 2017 o cualquier otro relacionado con la ordenación del ámbito objeto del presente convenio.

El incumplimiento por parte de la Xunta de Compensación del SU-1 de las obligaciones asumidas en el presente convenio motivará la modificación de las condiciones de ordenación del ámbito en la modificación puntual nº 9 del PGOM en tramitación o a través de otra figura de planeamiento, sin que la Junta de Compensación pueda reclamar responsabilidad alguna por este concepto.

Quinta. Obligaciones asumidas por el Ayuntamiento de Sanxenxo

Con la firma del presente convenio, el Ayuntamiento de Sanxenxo asume las siguientes obligaciones:

1ª. Recibir de forma expresa las obras de urbanización de este sector SU-1, una vez ejecutadas en su integridad y siendo acordes con las previsiones contenidas en el proyecto de urbanización en su día aprobado o, en su caso, en su modificación, y se concluya su ejecución del modo establecido en la estipulación tercera. Sin perjuicio de las adaptaciones exigidas por la ejecución material de las obras permitida en el artículo 96.2 de la Ley del suelo de Galicia.

2ª. Tramitar con la mayor celeridad posible la modificación del Plan parcial del sector SU-1, cuya propuesta deberá ser presentada por los propietarios en los términos expuestos en la estipulación segunda del presente convenio.

3ª. Con la firma del presente convenio y una vez aprobada definitivamente la modificación del plan parcial del sector SU-1, el Ayuntamiento da por cumplidos los criterios de desarrollo y los objetivos pretendidos por la modificación puntual nº 9 del PGOM de Sanxenxo.

4ª. De conformidad con el artículo 86.3.c) del Reglamento de la Ley del suelo de Galicia, el Ayuntamiento de Sanxenxo asume de forma explícita su obligación de otorgar expresamente las licencias urbanísticas que autoricen los proyectos que cumplan simultáneamente el plan parcial actualmente en vigor y la modificación puntual del plan parcial tras la aprobación inicial de este.

Sexta. Tramitación y perfeccionamiento del convenio

De conformidad con lo dispuesto en los artículos 168 de la Ley del suelo de Galicia y 401 de su reglamento de desarrollo, una vez finalizado el trámite de exposición pública del presente convenio, en caso de que por razón de las alegaciones presentadas se deban introducir cambios, el Ayuntamiento de Sanxenxo notificará a las partes la propuesta de texto definitivo del mismo, concediéndole un plazo de diez (10) días hábiles para manifestar su conformidad, reparos o, en su caso, renuncia al mismo, trámite este al que las partes renuncian para el supuesto de que dicho texto fuera idéntico al plasmado en el presente documento.

Una vez aprobado definitivamente el convenio por el órgano municipal competente, deberá ser firmado en el plazo máximo de quince (15) días a contar desde la notificación del acuerdo o resolución correspondiente (artículos 168.4 de la Ley de suelo de Galicia y 402 de su reglamento de desarrollo).

Séptima. Documentación que conforma el convenio

Forma parte de este convenio y, por lo tanto, del régimen de reciprocidad obligacional convenido por las partes, la propuesta de ficha del sector y la propuesta de modificación de la ordenación detallada del plan parcial que se incorporan a este convenio como anexos II y III y que se integran por los siguientes documentos:

1. Ficha de determinación del sector nº 1 de suelo urbanizable.

2. Plano de la alternativa propuesta.

Octava. Naturaleza jurídica y jurisdicción competente

El presente documento tiene la naturaleza jurídica de convenio urbanístico de planeamiento y de convenio urbanístico para la ejecución del mismo, en los términos previstos por los artículos 165 y siguientes de la LSG y 398 y siguientes de su reglamento de desarrollo.

Las previsiones establecidas en el presente convenio no limitan ni condicionan la potestad municipal de planeamiento.

Las cuestiones relativas a su celebración, cumplimiento, interpretación, efectos y extinción serán competencia del orden jurisdiccional contencioso-administrativo.

Y en prueba de conformidad con todo lo convenido, firman el presente documento por duplicado ejemplar en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento.

Por el Ayuntamiento de Sanxenxo Telmo Martín González

Por la Junta de Compensación del Sector SU-1 Ramón Devesa Morandeira

ANEXO I

Certificación del acuerdo de la Asamblea General de la Junta de Compensación
del SU-1 del PGOM de Sanxenxo

El texto de la certificación puede consultarse en la sede electrónica del Ayuntamiento de Sanxenxo (http://sede.sanxenxo.es) introduciendo lo siguiente CSV: 4JSCABOPVOE3BX83.

ANEXO II

Ficha de las condicionens urbanísticas a las que debe adaptarse
el Plan parcial del SU-1

Superficie bruta del sector: 93.870 m².

Superficie de dotación existente y mantenida: 806 m².

Superficie neta del sector: 93.064 m².

Coeficiente de edificabilidad: 0,35 m²/m².

Aprovechamiento lucrativo máximo: 32.572,4 m²c.

Superficie del suelo rústico adscrito: 52.942 m².

(Las superficies anteriores son provisionales, pendientes de confirmación en la modificación del plan parcial).

Densidad de viviendas: la densidad de viviendas no podrá superar la cifra de 30 viv./ha.

Tipología de edificación: se establece una tipología de edificación mixta formada por vivienda unifamiliar y vivienda colectiva, sin determinar un porcentaje de aprovechamiento mínimo para cada una de las tipologías edificatorias.

Porcentaje VPO: 5,55 % o, de ser superior, el porcentaje determinado por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo para el Ayuntamiento de Sanxenxo que resulte de aplicación en el momento de aprobación definitiva de la modificación del plan parcial.

Altura máxima:

• Vivienda colectiva: B+2.

• Vivienda unifamiliar: B+1.

Criterios de ordenación:

• Se fomentará la compacidad reduciendo en la medida de lo posible la ocupación de suelo.

• Se aumentará la dotación de espacios libres tanto públicos como privados.

• La red de espacios libres se desarrollará en continuidad y resolverá corredores visuales entre la costa y el interior.

• Se evitará la edificación en una franja de 20 m medidos desde el sistema general adscrito en las calles C09 y C10 y de 15 m en las calles C07 y C08, según expresa el plano de ordenación que se une.

Condiciones específicas de la edificación:

• No se permite el aprovechamiento bajo cubierta.

• Las cubiertas de las edificaciones serán planas, con un acabado vegetal en, al menos, el 60 % de su superficie. Podrán finalizarse con un peto para poder ejecutar correctamente la impermeabilización, con una altura máxima de 60 cm sobre la cara superior del forjado de la cubierta.

• El 40 % de la superficie de la parcela no ocupada por la edificación en la tipología de vivienda plurifamiliar deberá estar ajardinada.

ANEXO III

Propuesta de ordenación (planos)