As vixentes normas subsidiarias de planeamento do termo municipal de Teo foron aprobadas definitivamente polo Pleno da Corporación o 19 de agosto de 1996, en exercicio das competencias delegadas pola Comunidade Autónoma segundo a Lei 7/1995, do 29 de xuño, de delegación e distribución de competencias en materia de urbanismo. A súa normativa foi publicada no BOP nº 250, do 30 de outubro de 1996.

Durante os máis de catro anos de vixencia das normas subsidiarias de planeamento municipais de Teo vense producindo un importante crecemento urbano apoiado principalmente sobre a estrada autonómica C-541, que xerou graves problemas de conxestión nos accesos á cidade de Santiago de Compostela.

A estrada autonómica C-541 é unha vía integrada na rede primaria básica da Comunidade Autónoma formada por grandes eixes que, xunto coa rede de interese xeral do Estado, vertebran o territorio de Galicia e relacionan entre si tanto os grandes centros de poboación como os principais lugares de actividade económica (artigo 10 da Lei 4/1994, do 14 de setembro, de estradas de Galicia); constituíndo un dos accesos principais da cidade ó servicio de numerosos asentamentos humanos e actividades económicas, e da poboación que se despraza a cotío á cidade de Santiago de Compostela por razóns laborais, comerciais e outras. Nos últimos anos experimentou un notable incremento da intensidade de tráfico como consecuencia do crecemento urbano no municipio de Teo.

Dos máis de 10 km de itinerario da estrada C-541 que discorren polo termo municipal de Teo, unha boa parte atravesa os terreos clasificados como solo urbano dos núcleos de Cacheiras, A Ramallosa e Pontevea, con edificacións de diferentes tipoloxías que albergan usos residenciais, comerciais, hostaleiros e outras actividades xeradoras dun intenso tráfico rodado con constantes incorporacións e saídas á estrada, o que incide gravemente na seguridade vial e na fluidez do tráfico afectando a un gran número de usuarios da estrada.

Os problemas máis importantes prodúcense nos tramos da estrada C-541 que discorren polo ámbito de aplicación da ordenanza de solo urbano residencial e terciario en edificación aberta (URTA). Esta ordenanza, co ámbito delimitado nos planos de zonificación que afectan ós terreos situados en ámbalas marxes das estradas C-541 e N-550 que discorren polo termo municipal, caracterízase por establecer unha ordenación urbana propia dun crecemento expansivo e intensivo, de uso mixto residencial e terciario, con gran flexibilidade edificatoria e apoiado na infraestructura viaria estatal e autonómica.

Á vista da documentación do planeamento municipal é máis que dubidosa a procedencia da clasificación como solo urbano de extensas áreas incluídas no ámbito da ordenanza URTA que están vacantes de edificación e non dispoñen de servicios urbanísticos completos e adecuados para servir á edificación prevista polo planeamento. Estas áreas non reúnen os requisitos establecidos polo artigo 64.1º da Lei 1/1997, do solo de Galicia, para ser clasificados como solo urbano.

En todo caso, estas áreas clasificadas como urbanas deben quedar sometidas á regulación do solo urbano non consolidado (disposición transitoria segunda, en relación co artigo 65 da Lei do solo de Galicia), para as que a lei establece imperativamente a limitación de edificabilidade máxima de

8.250 m edificables por hectárea e de densidade máxima de 100 vivendas por hectárea (artigo 11 da Lei do solo de Galicia). Nesta categoría de solo deben incluírse os ámbitos ordenados a través de estudios de detalle que prevén novas ordenacións, precisan obras completas de urbanización e crean novas vías e dotacións públicas.

A ordenanza URTA fixa unha edificabilidade máxima sobre parcela neta de 1 m/m, unha altura máxima de tres plantas -planta baixa e dúas altas- no fronte das estradas N-550, C-541, CP-8202 e CP-0205; permite a construcción de sotos, de semisotos e de plantas baixo cuberta sen computar edificabilidade nin altura en determinadas condicións; faculta os estudios de detalle para incrementa-la edificabilidade máxima prevista na ordenanza, para fixar outras condicións edificatorias que implican a intensificación do volume edificable. Como consecuencia desta regulación da ordenanza URTA resulta que se superan os límites legais de edificabilidade e densidade máximas permitidas en áreas non consolidadas, o que resulta incompatible co disposto polo artigo 11 da Lei do solo de Galicia e agrava os problemas de conxestión das estradas C-541 e N-550.

Esta problemática aínda se agrava máis como consecuencia da aprobación de numerosos estudios de detalle no ámbito de aplicación e desnvolvemento da ordenanza URTA que implican a alteración de aliñacións e rasantes (determinantes da medición de alturas), reducen os recuamentos mínimos, aumentan os fondos máximos edificables e a lonxitude máxima da edificación e modifican outras condicións edificatorias amparándose na confusa, ambigua e contradictoria normativa urbanística vixente no municipio de Teo.

Este desmesurado crecemento urbanístico sobre as franxas de terreos situados en ámbalas marxes da estrada C-541 é consecuencia directa da aplicación e desenvolvemento das vixentes normas subsidiarias de planeamento municipais que establecen unha ordenación confusa, ambigua, incoherente coas previsións iniciais do planificador. O resultado da ordenación urbanística vixente é unha situación de caos urbanístico cun crecemento urbano sen as infraestructuras e dotacións suficientes para atende-las necesidades da poboación e a grave merma da seguridade viaria e da fluidez do tráfico nun dos principais accesos da cidade de Santiago de Compostela.

Esta situación está a xerar unha crecente alarma social con amplo eco nos medios de comunicación e mesmo no Parlamento de Galicia, que reclama unha intervención das administracións públicas para corrixir na medida do posible os graves efectos producidos sobre unha estrada que integra a rede primaria básica da Comunidade Autónoma e constitue un dos principais accesos da cidade de Santiago de Compostela. A gravidade da situación levou á Consellería de Política Territorial, Obras Públicas e Vivenda a elabora-los estudios pertinentes para a construcción dunha variante de poboación non prevista no planeamento urbanístico vixente que comporta inescusablemente a revisión do planeamento

urbanístico municipal por imperativo da Lei 4/1994, de estradas de Galicia (artigo 15.3º).

A mesma problemática ameaza hoxe á estrada nacional N-550 (A Coruña-Vigo), que discorre polo termo municipal de Teo nun tramo de 6 km, en boa parte atravesando solo suxeito á ordenanza de solo urbano residencial e terciario en edificación aberta (URTA).

Igualmente, a ordenanza de uso turístico hoteleiro, aplicable en calquera parte do termo municipal, permite a construcción cunha edificabilidade de 0,8 m/m e unha altura máxima de catro plantas, o que resulta particularmente grave utilizándose indiscriminadamente sobre calquera punto do territorio, ademais de incompatible coa natureza dos núcleos rurais e do solo rústico ou non urbanizable (artigos 59, 60, 76 e 77 da Lei do solo de Galicia).

En consecuencia, resulta necesario e urxente abordar inmediatamente a revisión do planeamento municipal vixente que adopte novos criterios respecto da estructura xeral e orgánica do territorio, definindo un novo modelo de desenvolvemento urbanístico equilibrado e sustentable que resolva os graves problemas de conxestión das estradas estatais e autonómicas que atravesan o termo municipal de Teo, e prevexan as infraestructuras, servicios, equipamentos e dotacións suficientes para atender adecuadamente as necesidades xeradas pola poboación e as actividades asentadas no territorio municipal. Neste sentido, cómpre unha nova definición dos sistemas xerais de comunicacións, reservando, se é o caso, espacios para itinerarios alternativos e adoptando as medidas necesarias para garanti-la funcionalidade das estradas. Cómpre, así mesmo, reforzar e completar os sistemas xerais de infraestructuras e servicios, de zonas verdes e espacios libres e de equipamento comunitarios en congruencia coa

demandas xeradas polo acelerado crecemento urbano producido.

A revisión é tamén unha acuciante esixencia derivada da necesidade de revisa-la clasificación do solo para adaptarse ós novos criterios establecidos pola Lei 1/1997, do solo de Galicia e a Lei 6/1998, sobre réxime do solo e valoracións, modificada polo Real decreto lei 4/2000, de medidas urxentes de liberalización no sector inmobiliario. Especialmente urxente é revisa-la clasificación de solo urbano, co fin de incluír nesta clase de solo unicamente os terreos que reúnan efectivamente os requisitos legais, e dentro desta clase de solo, diferencia-las categorías de consolidado e non consolidado con suxeición ós límites de densidade e de edificabilidade legamente establecidos.

Ó abeiro do disposto polo art. 49 e disposición transitoria primeira da Lei 1/1997, do solo de Galicia, e vistas as circunstancias excepcionais concorrentes no municipio de Teo, cómpre ordena-la urxente revisión do planeamento urbanístico municipal e a súa conseguinte adaptación ó disposto na lexislación urbanística vixente.

A Xunta de Galicia, a través da Consellería de Política Territorial, Obras Públicas e Vivenda, apoia os traballos de redacción do novo planeamento municipal revisado e adaptado á lexislación vixente cunha

subvención outorgada ó Concello de Teo por importe de 30.100.000 pesetas.

Mentres non se produce a revisión, cómpre adoptar medidas urxentes encamiñadas a evitar que continúe a incontrolada expansión urbanística derivada da aplicación do planeamento vixente e aumente a gravidade dos problemas creados nas infraestructuras estatais e autonómicas que fagan inviable calquera solución razoable futura. Neste caso deben prevalece-los intereses xerais supramunicipais, para garanti-la funcionalidade da estrada da rede primaria básica da Comunidade Autónoma, sobre os meros intereses locais de crecemento urbano que poden e deben canalizarse adecuadamente a través da revisión do planeamento municipal que debe configurar un novo modelo urbanístico orientado ó desenvolvemento equilibrado e sustentable do territorio municipal que teña en consideración a capacidade das vías de comunicación e das infraestructuras existentes e as necesidades da poboación. A nova ordenación deberá garanti-la accesibilidade dos asentamentos de poboación e productivos, soluciona-los problemas

de conxestión nos accesos á cidade de Santiago de Compostela xerados polos novos procesos de crecemento urbano apoiados nas marxes das estradas nacionais e autonómicas.

A Lei 1/1997, do 24 de marzo, do solo de Galicia, no seu artigo 52, prevé que o Consello da Xunta de Galicia, por proposta do conselleiro de Política Territorial, Obras Públicas e Vivenda, poderá suspender para a súa revisión, en todo ou en parte do ámbito a que se refiran, a vixencia dos instrumentos de ordenación urbanística.

Na súa virtude, de conformidade co dictame da Comisión Superior de Urbanismo de Galicia, por proposta do conselleiro de Política Territorial, Obras Públicas e Vivenda e logo de deliberación do Consello da Xunta de Galicia, na súa reunión do día vintecinco de maio de dous mil un,

DISPOÑO:

Artigo único.-Suspéndese para a súa revisión, de acordo co disposto polos artigos 52 e 49.2º da Lei 1/1997, do 24 de marzo, do solo de Galicia, a vixencia das normas subsidiarias de planeamento municipais de Teo, aprobadas definitivamente polo Pleno da Corporación en sesión do 19 de agosto de 1996, no ámbito de aplicación da ordenanza de solo urbano residencial e terciario en edificación aberta (URTA); na zona de servidume e afección de estradas estatais e autonómicas e na ordenanza de uso turístico-hoteleiro.

De acordo co disposto polo artigo 52 da Lei do solo de Galicia, este acordo determina a inmediata entrada en vigor da ordenación provisional que se insire no anexo deste decreto. Esta ordenación terá carácter transitorio e manterá a súa vixencia ata a entrada en vigor do novo planeamento municipal que deberá ser aprobado polo Concello de Teo no prazo máximo de nove meses; transcorrido este prazo sen que o concello chegase a aproba-lo instrumento de planeamento correspondente, o conselleiro de Política Territorial, Obras Públicas e Vivenda procederá á formulación dun proxecto de ordenación

do medio rural de acordo co disposto polo artigo 38 da Lei do solo de Galicia.

Disposición adicional

Autorízase o conselleiro de Política Territorial, Obras Públicas e Vivenda para dictar cantas disposicións resulten necesarias para a execución e aplicación deste decreto.

Disposición derradeira

Este decreto entrará en vigor o mesmo día da súa publicación no Diario Oficial de Galicia.

Santiago de Compostela, vintecinco de maio de dous mil un.

Manuel Fraga Iribarne

Presidente

José Cuíña Crespo

Conselleiro de Política Territorial, Obras Públicas

e Vivenda

ANEXO

Ordenanzas provisionais

1. Ordenanza xeral.

1. Ámbito de aplicación.

As determinacións desta ordenanza serán de aplicación en todo o termo municipal, independentemente da cualificación urbanística dos terreos.

2. Edificacións nas marxes das estradas autonómicas.

Nas marxes da estrada autonómica C-541, a liña límite de edificación sitúase, de acordo co disposto polo artigo 35 da Lei 4/1994, de estradas de Galicia, a 12 metros medidos horizontalmente a partir da aresta exterior da explanación correspondente ás calzadas e ós seus elementos funcionais e perpendicularmente ó eixe da calzada máis próxima.

A aprobación definitiva do proxecto de trazado dunha nova estrada, corredor ou variante de poboación implicará a aplicación a ela dos preceptos relativos ó uso e á defensa das estradas (artigos 29 a 50 da Lei 4/1994, do 14 de setembro, de estradas de Galicia).

En tódolos casos, nas zonas de servidume e afección das estradas autonómicas deberá obterse, con carácter previo á licencia municipal, informe vinculante do órgano competente en materia de estradas da Administración autonómica.

Na zona de servidume e afección das estradas estatais aplicarase o disposto na súa lexislación específica.

3. Uso turístico hoteleiro.

As condicións de edificación para usos turístico-hoteleiros rexeranse pola ordenanza específica de aplicación no ámbito en que se pretendan instalar, sen que resulte aplicable en ningún caso as condicións establecidas pola denominda ordenanza de uso turístico hoteleiro.

2. Ordenanza de edificación.

1. Ámbito de aplicación.

Esta ordenanza será de aplicación no ámbito delimitado nos planos de ordenación das vixentes normas subsidiarias de planeamento de Teo como solo urbano residencial e terciario en edificación aberta (URTA).

2. Usos permitidos.

-Vivenda.

-Comercial.

-Cultural.

-Espectáculos.

-Relixioso.

-Docente.

-Sanitario.

-Asistencial.

-Hoteleiro.

-Garaxes.

3. Condicións xerais.

As edificacións que se autoricen cumprirán as condicións sinaladas polos artigos 15, 16, 17, 18 e 19, número 2, das normas complementarias e subsidiarias de planeamento provinciais.

4. Condicións de edificación.

a) Tipoloxía edificatoria: edificación exenta con tratamento de fachada a tódolos seus ventos, sen que poidan construírse paramentos cegos.

b) Parcela mínima edificable: 600 m.

c) Fronte mínimo de parcela a vía pública: 14 metros.

d) Ocupación máxima da parcela pola edificación: 30%.

e) Edificabilidade máxima: 0,40 m/m.

f) Recuamentos mínimos a lindeiros de parcelas estremeiras: 3 metros.

g) Altura máxima: planta baixa máis unha planta alta, con altura de 7 metros medidos no centro das fachadas, desde a rasante natural do terreo ó arrinque inferior do faldrón da cuberta. Permítense os sotos ou semisotos sempre que non sobresaian, como máximo, 1 metro da rasante do terreo.

h) Aproveitamento baixo cuberta: permítese vinculado ó uso residencial da planta inmediata inferior.

i) Configuración da cuberta: pendente máxima de 30º con altura máxima de cumieira de 3,60 metros. As cubertas estarán formadas por planos continuos sen quebraduras dos seus faldróns.