Las vigentes normas subsidiarias de planeamiento del término municipal de Teo fueron aprobadas definitivamente por el Pleno de la Corporación el 19 de agosto de 1996, en ejercicio de las competencias delegadas por la Comunidad Autónoma según la Ley 7/1995, de 29 de junio, de delegación y distribución de competencias en materia de urbanismo. Su normativa fue publicada en el BOP nº 250, del 30 de octubre de 1996.

Durante los más de cuatro años de vigencia de las normas subsidiarias de planeamiento municipales de Teo se viene produciendo un importante crecimiento urbano apoyado principalmente sobre la carretera autonómica C-541, que generó graves problemas de congestión en los accesos a la ciudad de Santiago de Compostela.

La carretera autonómica C-541 es una vía integrada en la red primaria básica de la Comunidad Autónoma formada por grandes ejes que, junto con la red de interés general del Estado, vertebran el territorio de Galicia y relacionan entre sí tanto los grandes centros de población como los principales lugares de actividad económica (artículo 10 de la Ley 4/1994, de 14 de septiembre, de carreteras de Galicia); constituyendo uno de los accesos principales de la ciudad al servicio de numerosos asentamientos humanos y actividades económicas, y de la población que se desplaza cotidianamente a la ciudad de Santiago de Compostela por razones laborales, comerciales y otras. En los últimos años experimentó un notable incremento de la intensidad de tráfico como consecuencia del crecimiento urbano en el municipio de Teo.

De los más de 10 km de itinerario de la carretera C-541 que discurren por el término municipal de Teo, una buena parte atraviesa los terrenos clasificados como suelo urbano de los núcleos de Cacheiras, A Ramallosa y Pontevea, con edificaciones de dife

rentes tipologías que albergan usos residenciales, comerciales, hosteleros y otras actividades generadoras de un intenso tráfico rodado con constantes incorporaciones y salidas a la carretera, lo que incide gravemente en la seguridad vial y en la fluidez del tráfico afectando a un gran número de usuarios de la carretera.

Los problemas más importantes se producen en los tramos de la carretera C-541 que discurren por el ámbito de aplicación de la ordenanza de suelo urbano residencial y terciario en edificación abierta (URTA). Esta ordenanza, con el ámbito delimitado en los planos de zonificación que afectan a los terrenos situados en ambas márgenes de las carreteras C-541 y N-550 que discurren por el término municipal, se caracterizan por establecer una ordenación urbana propia de un crecimiento expansivo e intensivo, de uso mixto residencial y terciario, con grande flexibilidad edificatoria y apoyado en la infraestructura viaria estatal y autonómica.

A la vista de la documentación del planeamiento municipal es más que dudosa la procedencia de la clasificación como suelo urbano de extensas áreas incluidas en el ámbito de la ordenanza URTA que están vacantes de edificación y no disponen de servicios urbanísticos completos y adecuados para servir a la edificación prevista por el planeamiento. Estas áreas no reúnen los requisitos establecidos por el artículo 64.1º de la Ley 1/1997, del suelo de Galicia, para ser clasificados como suelo urbano.

En todo caso, estas áreas clasificadas como urbanas deben quedar sometidas a la regulación del suelo urbano no consolidado (disposición transitoria segunda, en relación con el artículo 65 de la Ley del suelo de Galicia), para las que la ley establece imperativamente la limitación de edificabilidad máxima de 8.250 m edificables por hectárea y de densidad máxima de 100 viviendas por hectárea (artículo 11 de la Ley del suelo de Galicia). En esta categoría de suelo deben incluirse los ámbitos ordenados a través de estudios de detalle que prevén nuevas ordenaciones, precisan obras completas de urbanización y crean nuevos viales y dotaciones públicas.

La ordenanza URTA fija una edificabilidad máxima sobre parcela neta de 1 m/m, una altura máxima de tres plantas -planta baja y dos altas- en el frente de las carreteras N-550, C-541, CP-8202 y CP-0205; permite la construcción de sótanos, de semisótanos

y de plantas bajo cubierta sin computar edificabilidad ni altura en determinadas condiciones; faculta a los estudios de detalle para incrementar la edificabilidad máxima prevista en la ordenanza, para fijar otras condiciones edificatorias que implican la intensificación del volúmen edificable. Como consecuencia de esta regulación de la ordenanza URTA resulta que se superan los límites legales de edificabilidad y densidad máximas permitidas en áreas no consolidadas, lo que resulta incompatible con lo dispuesto por el artículo 11 de la Ley del suelo de Galicia y agrava los problemas de congestión de las carreteras C-541 y N-550.

Esta problemática aún se agrava más como consecuencia de la aprobación de numerosos estudios de detalle en el ámbito de aplicación y desarrollo de la ordenanza URTA que implican la alteración de alineaciones y rasantes (determinantes de la medición de alturas), reducen los retranqueos mínimos, aumentan los fondos máximos edificables y la longitud máxima de la edificación y modifican otras condiciones edificatorias amparandose en la confusa, ambigua y contradictoria normativa urbanística vigente en el municipio de Teo.

Este desmesurado crecimiento urbanístico sobre las franjas de terrenos situados en ambas margenes de la carretera C-541 es consecuencia directa de la aplicación y desarrollo de las vigentes normas subsidiarias de planeamiento municipales que establecen una ordenación confusa, ambigua, incoherente con las previsiones iniciales del planificador. El resultado de la ordenación urbanística vigente es una situación de caos urbanístico con un crecimiento urbano sin las infraestructuras y dotaciones suficientes para atender las necesidades de la población y la grave merma de la seguridad viaria y de la fluidez del tráfico en uno de los principales accesos de la ciudad de Santiago de Compostela.

Esta situación esta generando una creciente alarma social con amplio eco en los medios de comunicación e incluso en el Parlamento de Galicia, que reclama una intervención de las administraciones públicas para corregir en la medida de lo posible los graves efectos producidos sobre una carretera que integra la red primaria básica de la Comunidad Autónoma y constituye uno de los principales accesos de la ciudad de Santiago de Compostela. La gravedad de la situación llevó a la Consellería de Política Territorial, Obras Públicas y Vivienda a elaborar los estudios pertinentes para la construcción de una variante de población no prevista en el planeamiento urbanístico vigente que comporta inexcusablemente la revisión del planeamiento urbanístico municipal por imperativo de la Ley 4/1994, de carreteras de Galicia (artículo 15.3º).

La misma problemática amenaza hoy a la carretera nacional N-550 (A Coruña-Vigo), que discurre por el término municipal de Teo en un tramo de 6 km, en buena parte atravesando suelo sujeto a la ordenanza de suelo urbano residencial y terciario en edificación abierta (URTA).

Igualmente, la ordenanza de uso turístico hoteleiro, aplicable en cualquier parte del término municipal, permite la construcción con una edificabilidad de 0,8 m/m y una altura máxima de cuatro plantas,

lo que resulta particularmente grave utilizándose indiscriminadamente sobre cualquer punto del territorio, además de incompatible con la naturaleza de los núcleos rurales y del suelo rústico o no urbanizable (artículos 59, 60, 76 y 77 de la Ley del suelo de Galicia).

En consecuencia, resulta necesario y urgente abordar inmediatamente la revisión del planeamiento municipal vigente que adopte nuevos criterios respecto de la estructura general y orgánica del territorio, definiendo un nuevo modelo de desarrollo urbanístico equilibrado y sostenible que resuelva los graves problemas de congestión de las carreteras estatales y autonómicas que atraviesan el término municipal de Teo, y prevean las infraestructuras, servicios, equipamentos y dotaciones suficientes para atender adecuadamente las necesidades generadas por la población y las actividades asentadas en el territorio municipal. En este sentido, es necesaria una nueva definición de los sistemas generales de comunicaciones, reservando, en su caso, los espacios para itinerarios alternativos y adoptando las medidas necesarias para garantizar la funcionalidad de las carreteras. Es necesario, asimismo, reforzar y completar los sistemas generales de infraestructuras y servicios, de zonas verdes y

espacios libres y de equipamiento comunitarios en congruencia con las demandas generadas por el acelerado crecimiento urbano producido.

La revisión es tambien una acuciante exigencia derivada de la necesidad de revisar la clasificación del suelo para adaptarse a los nuevos criterios establecidos por la Ley 1/1997, del suelo de Galicia y la Ley 6/1998, sobre régimen del suelo y valoraciones, modificada por el Real decreto ley 4/2000, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario. Especialmente urgente es revisar la clasificación del suelo urbano, con el fin de incluir en esta clase de suelo únicamente los terrenos que reúnan efectivamente los requisitos legales, y dentro de esta clase de suelo, diferenciar las categorías de consolidado y no consolidado con sujeción a los límites de densidad y de edificabilidad legamente establecidos.

Al amparo de lo dispuesto por el artículo 49 y disposición transitoria primera de la Ley 1/1997, del suelo de Galicia, y vistas las circunstancias excepcionales concurrentes en el municipio de Teo, es necesario ordenar la urgente revisión del planeamiento urbanístico municipal y su consiguiente adaptación a lo dispuesto en la legislación urbanística vigente.

La Xunta de Galicia, a través de la Consellería de Política Territorial, Obras Públicas y Vivienda, apoya los trabajos de redacción del nuevo planeamiento municipal revisado y adaptado a la legislación vigente con una subvención otorgada al Ayuntamiento de Teo por importe de 30.100.000 pesetas.

En tanto la revisión no se produce, cómpre adoptar medidas urgentes encaminadas a evitar que continúe la incontrolada expansión urbanística derivada de la aplicación del planeamiento vigente y que aumente la gravedad de los problemas creados en las infraestructuras estatales y autonómicas que hagan inviable

cualquier solución razonable futura. En este caso deben prevalecer los intereses generales supramunicipales, en orden a garantizar la funcionalidad de la carretera de la red primaria básica de la Comunidad Autónoma, sobre los meros intereses locales de crecimiento urbano que pueden e deben encauzarse adecuadamente a través de la revisión del planeamiento municipal que debe configurar un nuevo modelo urbanístico orientado al desarrollo equilibrado y sostenible del territorio municipal que tenga en consideración la capacidad de las vías de comunicación y de las infraestructuras existentes y las necesidades de la población. La nueva ordenación deberá garantizar la accesibilidad de los asentamientos de población y productivos, solucionar los problemas de congestión en los accesos a la ciudad de Santiago de Compostela generados por los nuevos procesos de crecimiento urbano apoyados en las margenes de las carreteras nacionales y autonómicas.

La Ley 1/1997, de 24 de marzo, del suelo de Galicia, en su artículo 52, prevé que el Consello de la Xunta de Galicia, a propuesta del conselleiro de Política Territorial, Obras Públicas y Vivienda, podrá suspender para su revisión, en todo o en parte del ámbito a que se refieran, la vigencia de los instrumentos de ordenación urbanística.

En su virtud, de conformidad con el dictamen de la Comisión Superior de Urbanismo de Galicia, a propuesta del conselleiro de Política Territorial, Obras Públicas y Vivienda y previa deliberación del Consello de la Xunta de Galicia en su reunión del día veinticinco de maio de dos mil uno,

DISPONGO:

Artículo único.-Se suspende para su revisión, de acuerdo con lo dispuesto por los artículos 52 y 49.2º de la Ley 1/1997, de 24 de marzo, del suelo de Galicia, la vigencia de las normas subsidiarias de planeamento municipales de Teo, aprobadas definitivamente por el Pleno de la Corporación en sesión celebrada el 19 de agosto de 1996, en el ámbito de aplicación de la ordenanza de suelo urbano residencial y terciario en edificación abierta (URTA); en la zona de servidumbre y afección de las carreteras estatales y autonómicas y en la ordenanza de uso turístico-hotelero.

De acuerdo con lo dispuesto por el artículo 52 de la Ley del suelo de Galicia, este acuerdo determina la inmediata entrada en vigor de la ordenación provisional que se inserta en el anexo de este decreto. Esta ordenación tendrá carácter transitorio y mantendrá su vigencia hasta la entrada en vigor del nuevo planeamiento municipal que deberá ser aprobado por el Ayuntamiento de Teo en el plazo máximo de nueve meses; transcurrido este plazo sin que el ayuntamiento llegase a aprobar el instrumento de planeamiento correspondiente, el conselleiro de Política Territorial, Obras Públicas y Vivienda procederá a la formulación de un proyecto de ordenación del medio rural de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 38 de la Ley del suelo de Galicia.

Disposición adicional

Se autoriza al conselleiro de Política Territorial, Obras Públicas y Vivienda para dictar cuantas disposiciones resulten necesarias para la ejecución y aplicación de este decreto.

Disposición final

Este decreto entrará en vigor el mismo día de su publicación en el Diario Oficial de Galicia.

Santiago de Compostela, veinticinco de mayo de dos mil uno.

Manuel Fraga Iribarne

Presidente

José Cuíña Crespo

Conselleiro de Política Territorial, Obras Públicas

y Vivienda

ANEXO

Ordenanzas provisionales

1. Ordenanza general.

1. Ámbito de aplicación.

Las determinaciones de esta ordenanza serán de aplicación en todo el término municipal, independentemente de la calificación urbanística de los terrenos.

2. Edificaciones en las margenes de las carreteras autonómicas.

En las margenes de la carretera autonómica C-541, la línea límite de edificación se sitúa, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 35 de la Ley 4/1994, de carreteras de Galicia, a 12 metros medidos horizontalmente a partir de la arista exterior de la explanada correspondiente a las calzadas y sus elementos funcionales y perpendicularmente al eje de la calzada más próxima.

La aprobación definitiva del proyecto de trazado de una nueva carretera, corredor o variante de población implicará la aplicación a ella de los preceptos relativos al uso y defensa de las carreteras (artículos 29 a 50 de la Ley 4/1994, de 14 de septiembre, de carreteras de Galicia).

En todos los casos, en las zonas de servidumbre y afección de las carreteras autonómicas deberá obtenerse, con carácter previo a la licencia municipal, informe vinculante del órgano competente en materia de carreteras de la Administración autonómica.

En la zona de servidumbre y afección de las carreteras estatales se estará a lo dispuesto en su legislación específica.

3. Uso turístico hotelero.

Las condiciones de edificación para los usos turístico-hoteleros se regirán por la ordenanza específica de aplicación en el ámbito en que se pretendan emplazar, sin que resulte aplicable en ningún caso las condicións establecidas por la denominada ordenanza de uso turístico hotelero.

2. Ordenanza de edificación.

1. Ámbito de aplicación.

Esta ordenanza será de aplicación en el ámbito delimitado en los planos de ordenación de las vigentes normas subsidiarias de planeamento de Teo como suelo urbano residencial y terciario en edificación abierta (URTA).

2. Usos permitidos.

-Vivienda.

-Comercial.

-Cultural.

-Espectáculos.

-Religioso.

-Docente.

-Sanitario.

-Asistencial.

-Hotelero.

-Garages.

3. Condiciones generales.

Las edificaciones que se autoricen cumplirán las condiciones señaladas por los artículos 15, 16, 17, 18 y 19, apartado 2, de las normas complementarias y subsidiarias de planeamiento provinciales.

4. Condiciones de edificación.

a) Tipología edificatoria: edificación exenta con tratamiento de fachada a tódos sus vientos, sin que puedan construirse paramentos ciegos.

b) Parcela mínima edificable: 600 m.

c) Frente mínimo de parcela a vía pública: 14 metros.

d) Ocupación máxima de la parcela por la edificación: 30%.

e) Edificabilidad máxima: 0,40 m/m.

f) Retranqueos mínimos a linderos de parcelas colindantes: 3 metros.

g) Altura máxima: planta baja y una planta alta, con altura de 7 metros medidos en el centro de las fachadas, desde la rasante natural del terreno al arranque inferior del faldón de la cubierta. Se permiten los sótanos o semisótanos siempre que non sobresalgan, como máximo, 1 metro de la rasante del terreno.

h) Aprovechamiento bajo cubierta: se permite vinculado al uso residencial de la planta inmediata inferior.

i) Configuración de la cubierta: pendiente máxima de 30º con altura máxima de cumbrera de 3,60 metros. Las cubiertas estarán formadas por planos continuos sin quebraduras de sus faldones.