El Pleno municipal, en sesión extraordinaria de 31 de octubre de 2023, adoptó el siguiente acuerdo relacionado con el texto definitivo del convenio urbanístico suscrito con Financiera Maderera, S.A. dentro del expediente de modificación núm. 6 del Plan general de ordenación municipal del Ayuntamiento de San Cibrao das Viñas:

«…

Quinto. Aprobar y ratificar el texto definitivo del convenio urbanístico a suscribir entre este ayuntamiento y la entidad Financiera Maderera, S.A. para la consecución anticipada de los terrenos destinados a sistemas generales dentro del ámbito del suelo urbanizable SUR-I1A de futura cesión obligatoria, así como la obtención de terrenos destinados a sistemas generales de zonas verdes mediante permuta, facultándose expresamente a la alcaldesa para la firma del mismo.

Sexto. Notificar y emplazar a la persona o personas interesadas, a los efectos de que se firme el convenio urbanístico arriba referenciado, en un plazo de quince días desde la notificación de la aprobación del texto definitivo.

Transcurrido este plazo sin que el convenio sea firmado, quedará sin efecto.

Séptimo. Publicar el texto íntegro del convenio, junto con su acuerdo de aprobación, en el Diario Oficial de Galicia.

Octavo. Anotar el nombre del convenio en el Registro de Convenios Urbanísticos del Municipio y custodiar un ejemplar completo del texto definitivo del mismo y de toda su documentación anexa en el archivo administrativo municipal.

Noveno. En su caso, inscribir el contenido del convenio suscrito en el Registro de la Propiedad de Ourense en los términos previstos en la legislación hipotecaria.

Décimo. En su caso, remitir electrónicamente copia del convenio, acompañada de la correspondiente memoria justificativa, al Registro Telemático del Tribunal de Cuentas».

Se publica el mismo para su general conocimiento de conformidad con el artículo 403.1 del Reglamento de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia, aprobado mediante el Decreto 143/2016, de 22 de septiembre.

Contra el presente acuerdo, que pone fin a la vía administrativa, puede interponer alternativamente recurso de reposición potestativo ante el Pleno de este ayuntamiento, en el plazo de un mes a contar desde el día siguiente al de la publicación del presente anuncio, de conformidad con los artículos 123 y 124 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del procedimiento administrativo común de las administraciones públicas; o bien interponer directamente recurso contencioso-administrativo, ante el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de Ourense, en el plazo de dos meses, a contar desde el día siguiente al de la publicación del presente anuncio, de conformidad con el artículo 46 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, de la jurisdicción contencioso-administrativa. Si se optara por interponer el recurso de reposición potestativo no podrá interponer recurso contencioso-administrativo hasta que aquel sea resuelto expresamente o se haya producido su desestimación por silencio. Todo ello sin perjuicio de que pueda interponer usted cualquier otro recurso que pudiera estimar más conveniente a su derecho.

San Cibrao das Viñas, 21 de diciembre de 2023

Marta Novoa Igrexas
Alcaldesa

Convenio urbanístico entre el Ayuntamiento de San Cibrao das Viñas y
Financiera Maderera, S.A.

En San Cibrao das Viñas, a la fecha de la firma electrónica,

REUNIDOS

De una parte, Marta Novoa Iglesias, titular del DNI número ***5353**, alcaldesa del Ayuntamiento de San Cibrao das Viñas, con CIF P3207600B, la que se encuentra asistida de la Secretaria General de la Corporación (en adelante, Ayuntamiento).

Y de la otra, Germán Viso Rodríguez, con DNI número ***3428** y Fernando Segade Castro, con DNI número ***8118**, ambos mayores de edad, en nombre y representación de la sociedad mercantil Financiera Maderera, S.A. (en adelante Finsa) con CIF A15005499, Inscrita en el Registro Mercantil de A Coruña, hoja SC-3085, tomo 951, folio 142, con domicilio social lugar de Formarís s/n, 15707 Santiago de Compostela, España, en su condición de apoderados mancomunados de aquella, en virtud de escritura pública de elevación de acuerdos sociales de 26 de abril de 2010, otorgada ante el notario Héctor Ramiro Pardo García, núm. 784 de su protocolo; y escritura pública de 13 de febrero de 2020 firmado ante el notario de Santiago, José Ignacio Feijoo Juarros, con protocolo 78, respectivamente.

Ambas partes, se reconocen capacidad legal suficiente para el otorgamiento del presente convenio de planeamiento y gestión urbanística, conforme con lo establecido en los arts. 165 y siguientes de la Ley 2/2016, del suelo de Galicia, a cuyos efectos

EXPONEN:

Primero. Plan general de ordenación municipal de San Cibrao Das Viñas

Que el Ayuntamiento de San Cibrao das Viñas, posee un Plan general de ordenación urbanística (en adelante, PXOM) aprobado mediante resolución de la Xunta de Galicia de 30.12.2004, DOG de 10.1.2005 y cuya normativa ha sido publicada en el BOP de Ourense el 7 de febrero de 2005.

Que entre sus determinaciones se contiene el sector de suelo urbanizable denominado SUR-I1, incluido en el área de reparto núm. 32.

Segundo. Modificación puntual núm. 6

El Ayuntamiento de San Cibrao se encuentra tramitando la Modificación Puntual número 6 del PGOM de San Cibrao das Viñas, para la reorganización de los sistemas generales de todo el Ayuntamiento a fin de la ampliación de la depuradora, y para la redefinición del anterior sector industrial SUR-I1, dividiéndolo en dos ámbitos denominados SUR-I1A y SUR-I1B.

Para la ampliación y obtención de los sistemas generales previstos, el Ayuntamiento ha decidido la firma del presente convenio para la consecución anticipada de los terrenos destinados a sistemas generales dentro del ámbito del suelo urbanizable SUR-I1A de futura cesión obligatoria, así como para la obtención de los terrenos destinados a sistemas generales de zonas verdes mediante permuta, a efectos de evitar la expropiación de los terrenos y la dilación que ello conllevaría, en detrimento del principio de eficacia administrativa.

Tercero. Propiedades

A. Que la mercantil Finsa es propietaria de diversas parcelas que se encuentran incluidas dentro del ámbito calificado como sistema general adscrito incluido dentro del ámbito del SUR-I1A, que se identifica en la ficha anexo I, en virtud de escritura de fusión por absorción, autorizada por el notario de Santiago de Compostela, Héctor Ramiro Pardo García, el día 20 de julio de 2009 con el núm. 1712 de protocolo y respecto de la parcela 7729037NG9873S contrato de compraventa privada de fecha 19.10.2018 debidamente liquidado.

Es de interés de ambas partes, la cesión anticipada de los terrenos que ostente Finsa dentro del sistema general adscrito, conforme con las condiciones que se expresan en el presente convenio.

Se aporta:

Anexo II: plano y relación de parcelas objeto de cesión anticipada titularidad de Finsa, certificación registral de titularidad y relación de notas simples del Registro de la Propiedad de las parcelas incluidas dentro del ámbito calificado como sistema general en el ámbito del SUR-I1A y escritura de compraventa privada.

B. Que la mercantil Finsa es propietaria de las parcelas que se describen en el anexo III del presente convenio, parcelas que, conjuntamente, según catastro, miden la superficie de 12.159 m2.

Es propietaria de estas, en virtud de escritura pública escritura de fusión por absorción, autorizada por el notario de Santiago de Compostela, Héctor Ramiro Pardo García, el día 20 de julio de 2009 con el núm. 1712 de protocolo, certificación complementaria de 12 de abril de 2.01, debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad. Estas parcelas se ubican entre el sector SUR-I1A y el río, y se califican en la MP del PGOM como sistemas generales de espacios libres. Siendo de interés municipal la obtención de dichas parcelas mediante convenio urbanístico, se plantea su permuta, por la finca que a continuación se dirá. Se ha procedido a su valoración, adjuntándose como anexo IV.

Se aporta:

Anexo III: plano y relación de parcelas objeto de permuta titularidad de Finsa y relación de notas simples del Registro de la Propiedad de las parcelas.

Anexo IV: valoración de dichas parcelas.

C. El Ayuntamiento de San Cibrao, es propietaria de la parcela denominada «Portela», «Porteliña» o «Barbillón», con referencia catastral 7229035NG9873S, en virtud de escritura de cesión suscrita ante la notaria María Isabel Louro García, el 16 de octubre de 1992, con protocolo núm. 1145. Consta debidamente registrada a los folios 98 y 99 del libro 41 de San Cibrao das Viñas, con número de parcela registral 4.446, del Registro de la Propiedad número 2 de Ourense.

Esta parcela se encuentra, parcialmente, en cuanto a la superficie de 4.773,22 m2, dentro del sector SUR-I1A.

Se aporta:

Anexo V: título de propiedad.

Anexo VI: valoración de esta parcela.

Es por ello, que de acuerdo con lo establecido en el artículo 112 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales, se plantea la permuta de la parcela descrita en el ordinal C anterior (anexo V) con las parcelas que se indican en el ordinal B anterior, descritas en el anexo III.

Y es por lo que, a tal efecto, ambas partes suscriben el presente convenio urbanístico conforme con las siguientes

CLÁUSULAS:

Primera. El Ayuntamiento de San Cibrao das Viñas, tramitará hasta que alcance su aprobación definitiva la Modificación del PGOM en el plazo máximo de cuatro años, prorrogables por otros dos, para que se incorporen al PGOM las siguientes determinaciones:

1. Modificación de la delimitación, extensión y configuración del sector urbanizable SUR-I1A, conforme con la ficha de ordenación pormenorizada que se acompaña como anexo I, documentación que forma parte integrante del presente convenio.

2. Se contemplará la ordenación detallada del suelo urbanizable SUR-I1A, para evitar la tramitación de un planeamiento de desarrollo, conforme con las determinaciones que se contemplan en la ficha pormenorizada (anexo I), en las que se contienen, entre otras, las siguientes condiciones:

2.1. Ordenación pormenorizada: conforme a la ficha detallada del sector que se adjuntan como anexo I del presente convenio.

2.2. Edificabilidad: 0,67164 m2/m2.

2.3. Edificabilidad neta en parcelas de resultado: 0,78568 m2/m2.

2.4. Ocupación: el 80 %.

2.5. Se contempla la eliminación de retranqueos a colindantes de la misma titularidad y actividad industrial.

2.6. El sistema de ejecución será el de compensación o concierto para el supuesto de existir un único propietario.

2.7. Conforme a lo establecido en la ficha detallada, se asume como carga de desarrollo del sector, el retranqueo en aéreo de la línea de alta tensión, línea que transcurrirá por las franjas establecidas como Sistema de infraestructuras de redes de servicios SN-IS 2 en la ficha y planos de ordenación detallada del sector.

2.8. Programación: segundo cuatrienio desde la aprobación de la modificación puntual.

2.9. Adscripción de sistemas generales: se contempla la adscripción de terrenos destinados a sistemas generales señalados en la ficha, indicándose que se trata de nuevos sistemas generales incluidos en el ámbito.

3. Definir una ordenanza conjunta para las parcelas del SUR-I1A y la actual parcela clasificada como suelo urbano consolidado en la que se ubica Finsa (antigua Orember), con referencia catastral 7229011NG9872N0001PE y 7229010NG9872N0001QE, para garantizar la coordinación y ampliación de la fábrica existente en la parcela de suelo urbano consolidado de una gran industria.

Segunda. Cesión gratuita de las parcelas destinadas a sistemas generales con reserva de aprovechamiento

Conforme con lo establecido en el art. 129.3.d) de la Ley del suelo de Galicia, Finsa se compromete a ceder anticipada y gratuitamente al Ayuntamiento, libre de cargas, gravámenes y arrendatarios, todos los terrenos de su propiedad incluidos en el sistema general adscrito, pendiente de concreción, en cuanto a su superficie, conforme con el correspondiente levantamiento topográfico; terrenos que vienen configurados como sistemas generales adscritos incluidos dentro del sector SUR-I1A (parcelas denominadas en la ficha SN-P-10_1, SN-IS 2, SN-D 2, SN-V8). Para el supuesto de que Finsa adquiera nuevas parcelas en este ámbito se obligará igualmente a su cesión, conjuntamente con las que se relacionan en este convenio y en las mismas condiciones.

Consta en el anexo II plano, certificación registral y notas simples de la propiedad a día de la fecha.

La cesión de las parcelas con la reserva del aprovechamiento urbanístico se efectuará una vez sea publicada en los boletines oficiales la aprobación definitiva de la modificación puntual 6 del PGOM conforme con las condiciones pactadas en el presente convenio.

A tal efecto, será necesaria la declaración de innecesaridad de parcelación urbanística de las parcelas que se encuentren parcialmente en el suelo urbanizable, y parcialmente en el adscrito, para lo que se tramitará la correspondiente autorización y declaración municipal con la máxima celeridad.

Finsa se reserva el aprovechamiento urbanístico, cuota de participación en la junta de compensación o instrumento de equidistribución de propietario único, de ser el caso, así como de todos los derechos y obligaciones que generen estas parcelas objeto de cesión anticipada. Este aprovechamiento y derechos se mantendrán en la titularidad de Finsa, con carácter íntegro y exclusivo.

A la vista de que se va a proceder a la cesión anticipada de los terrenos destinados a sistemas generales, las partes pactan expresamente que el índice de edificabilidad establecido en la ficha (anexo I) se aplicará sobre la superficie total del ámbito, incluyendo los terrenos destinados a sistemas generales adscritos interiores al ámbito objeto de cesión anticipada, y ello, pese a que en el momento de la redacción del proyecto de equidistribución estos sistemas generales puedan estar ya ejecutados. Se pretende que la cesión anticipada no provoque que estas dotaciones públicas, cuya ejecución se va a adelantar en el tiempo a la gestión del polígono, se tengan que excluir conforme con lo establecido en el actual art. 41.4.b) de la Ley 2/2016, del suelo de Galicia (en adelante LSG), que establece que no se tendrán en cuenta para la aplicación del referido índice de edificabilidad aquellos terrenos destinados a dotaciones públicas existentes que el plan mantenga. La exclusión contenida en el art. 41.4.b) LSG está pensada para aquellos sistemas generales ya existentes y no obtenidos por cesión anticipada y no para aquellos sistemas generales que se obtienen anticipadamente en el sector, por cuanto, si la cesión se realizase en el momento de la aprobación definitiva del instrumento de equidistribución, no habría duda de que sí que se aplicarían al índice de aprovechamiento urbanístico.

Este aprovechamiento que se reserva será materializado en el momento de la aprobación del proyecto de equidistribución y durante toda la fase de gestión urbanística.

Con esta cesión anticipada se satisfacen íntegramente todas las cesiones a realizar para equipamientos, dotaciones y zonas verdes establecidas en los estándares urbanísticos (menos viales pendientes de desarrollo a ejecutar cuando se urbanice el sector).

Este acuerdo podrá ser inscrito en el registro de la propiedad, a requerimiento de cualquiera de las partes.

Tercera. Permuta

A. El Ayuntamiento de San Cibrao está en este momento tramitando la modificación puntual 6 de su PGOM para la reorganización de los sistemas generales de todo el Ayuntamiento con el fin de la ampliación de la depuradora y para la redefinición del anterior sector industrial SUR-I1. Entre sus determinaciones se prevé un nuevo ámbito dotacional en el entorno inmediato del núcleo urbano de Reboredo y al borde del regato de Pazos, un paseo fluvial conectando los sistemas generales previstos en el Plan especial de infraestructuras y dotaciones del P.6_1 de Reboredo, recientemente aprobado, con los sistemas generales del polígono industrial (parque SE-P 6 y campo de futbol Antonio González Blanco, SE-D 3 y SN-D 1). Gran parte de los terrenos rústicos que incorpora el nuevo ámbito dotacional al borde del regato de Pazos son propiedad de la empresa Finsa, propietaria mayoritaria también de los terrenos incluidos en el sector de suelo urbanizable industrial SUR-I1 A en contacto con el polígono industrial.

B. Finsa es propietaria en esta zona de las parcelas que se describen en el exponen Tercero.B del presente convenio y que se describen en el anexo III.

Se valoran estas parcelas del siguiente modo conforme con los valores, contenidos en la valoración que se adjunta al presente convenio como anexo IV: 12.159 m2 × 4,2159 €/m² = 51.261,13 €.

El precio establecido se ha fijado por unidad de medida, por lo que el precio se determinará en el momento en el que, aprobada la MP del PGOM, se realice el levantamiento topográfico que permita llevar a cabo la permuta. Por lo tanto, las superficies indicadas pueden suponer aumento o disminución de cabida a la vista de la medición real de las parcelas. El aumento o disminución de cabida supondrá un ajuste al alza o a la baja del precio de la presente transmisión, de acuerdo con las valoraciones unitarias reflejadas en la valoración que se adjunta.

C. El Ayuntamiento es titular de la finca que se describe en el exponen III.C del presente convenio y cuyo título consta en el anexo V. La superficie objeto de permuta tiene una extensión de 4.773,22 m2. Sin embargo, 1.529,54 m2 no generan edificabilidad por cuanto está afectos a suelo dotacional, conforme con los art. 236 y 248.3 del RLSG.

Se valora esta parcela conforme a los valores contenidos en el informe de valoración que se adjunta al siguiente convenio en 55.890 euros.

Consta la valoración de esta parcela como anexo VI.

Los comparecientes tienen convenida la permuta de las fincas descritas que formalizan de acuerdo con las siguientes

ESTIPULACIONES:

I. Finsa transmitirá a título de permuta al Ayuntamiento, que adquirirá, el pleno dominio de los terrenos descritas en la cláusula tercera.B y que constan en el anexo III de este convenio, libres de cargas y arrendamientos, y con cuantos derechos y obligaciones le sean inherentes.

II. A cambio de lo anterior, el Ayuntamiento transmitirá a título de permuta a Finsa, que adquiere, el pleno dominio de la porción de terreno de 4.773,22 m2 descrita en el anexo V y cláusula tercera C de este convenio, libre de cargas y arrendamientos, y con cuantos derechos y obligaciones le sean inherentes.

III. Conforme con lo establecido en el 112.2 del Reglamento de bienes de las corporaciones locales, la valoración de los terrenos objeto de permuta no es equivalente, por lo que procederá el abono en metálico en favor del Ayuntamiento de la diferencia entre las valoraciones, esto es:

Valoración de las parcelas de Finsa: 51.261,13 euros.

Parcela municipal: 55.890 euros.

Diferencia: 4.628,87 euros.

El pago de dicha diferencia de valor o la que proceda una vez efectuado el levantamiento topográfico y realizados los ajustes de cabida que procedan, se efectuará a la fecha de otorgamiento de la escritura pública de permuta.

A la vista de que las cesiones y permutas afectan parcialmente a determinadas fincas, las partes se comprometen a tramitar conjuntamente proyecto de innecesaridad de parcelación antes de proceder a la formalización y perfeccionamiento de la escritura pública de permuta, a efectos de determinar con total precisión las franjas de terreno objeto de permuta.

IV. La permuta y cesión de los terrenos pactados serán efectuadas una vez se proceda a la publicación en diarios oficiales de la aprobación definitiva de la modificación puntual 6 del PGOM conforme con las condiciones pactadas en el presente convenio.

V. Pactan los comparecientes que todos los gastos e impuestos que del presente otorgamiento se deriven por cualquier concepto serán satisfechos según lo establecido en la legislación fiscal de aplicación.

Cuarta. Monetarización cesión del 10 % del aprovechamiento urbanístico

Conforme con lo preceptuado por el art. 29 de la LSG, a la vista de que estamos ante un desarrollo urbanístico industrial de gran industria, las partes pactan que Finsa se reserve el derecho de poder monetizar el 10 % del aprovechamiento urbanístico titularidad del Ayuntamiento. Esta monetización se desarrollará en el momento en el que se apruebe definitivamente el proyecto de equidistribución, conforme con lo establecido en la legislación del suelo y valoraciones en vigor en el momento de realizar este desarrollo.

Quinta. Elevación del presente convenio a documento notarial

Pese al carácter público de este convenio, las partes se comprometen a formalizar el presente convenio, si así lo requiriese la otra parte, siendo satisfechos los gastos por mitad.

Sexta. Tramitación

Este convenio, de carácter jurídico-administrativo será tramitado conforme con lo establecido en el art. 165 y siguientes de la LSG y arts. 398 y siguientes del RLSG.

Séptima. Relación de documentos adjuntados al presente convenio

Anexo I. Ficha de ordenación pormenorizada.

Anexo II. Plano y relación de parcelas objeto de cesión anticipada, titularidad de Finsa, y notas simples de las parcelas incluidas dentro del ámbito calificado como sistema general en el ámbito del SUR-I1A.

Anexo III. Plano y relación de parcelas objeto de permuta titularidad de Finsa y relación de notas simples del Registro de la Propiedad de las parcelas.

Anexo IV. Valoración del suelo rural.

Anexo V. Título de propiedad de la parcela titularidad del concello de San Cibrao das Viñas.

Anexo VI. Valoración de la parcela titularidad del concello.

Así lo firman por duplicado y a un solo efecto en el día de la fecha, el presente convenio firmado en todas sus páginas por todos los comparecientes.

Marta Novoa Iglesias
Alcaldesa del Ayuntamiento de San Cibrao das Viñas

Germán Viso Rodríguez
En representación de Finsa

Fernando Segade Castro
En representación de Finsa

Mª Isabel Colmenero Veloso
Secretaria del Ayuntamiento de San Cibrao das Viñas