Trás a aprovação do texto inicial e uma vez finalizado o trâmite de informação pública (DOG núm. 85, de 6 de maio de 2019), mediante resolução da Câmara municipal de 19 de agosto de 2019 ratificou-se o texto definitivo do convénio urbanístico para a execução do planeamento referido ao sector de solo urbanizável SU-23.
Em cumprimento do ponto terceiro da resolução autárquica procede à publicação do texto íntegro do convénio.
Sanxenxo, 22 de novembro de 2019
Telmo Martín González
Presidente da Câmara presidente
Em Sanxenxo, 22 de agosto de 2019.
REUNIDOS:
Telmo Martín González, com DNI * e domicílio, para efeitos de notificações em rua de Madrid, nº 1, 36960 Sanxenxo (Pontevedra).
Jesús Garriga Domínguez, com DNI * e domicílio, para efeitos de notificações em *.
INTERVÊM:
Telmo Martín González, na sua condição de presidente da Câmara da Câmara municipal de Sanxenxo e em representação dele.
Jesús Garriga Domínguez, em nome e representação da mercantil Urbanização de Playa Major, S.L., com domicílio social em Ourense, r/ *, com CIF * (no sucessivo, a propriedade). Está especialmente facultado para este acto em virtude da escrita de declaração de unipersonalidade e elevação a público de acordos sociais autorizada pelo notário de Ourense D. * o dia * com o número * do seu protocolo.
Tendo e reconhecendo-se, segundo concorrem, a capacidade legal necessária para contratar e obrigar-se, formalizam o presente convénio urbanístico, para cujo fim,
EXPÕEM:
I. O Plano geral de ordenação autárquica (em diante, PXOM) de Sanxenxo foi aprovado definitivamente pelo Pleno autárquico na sessão celebrada o dia 27 de fevereiro de 2003.
Nele delimitaram-se trinta sectores de solo urbanizável, indicando as características, parâmetros urbanísticos e condições de desenvolvimento de cada um deles.
II. Na actualidade, três sectores de solo urbanizável (o SU-3, o SU-15 e o SU-28) concluíram o seu desenvolvimento urbanístico, tendo alcançado a condição de solo urbano consolidado e sendo recebidas as obras de urbanização dos respectivos âmbitos.
Outros sectores encontram-se num avançado estado de execução das suas obras de urbanização, entre eles o sector SU-23. Ademais, na data de 19 de março de 2007 outorgaram-se duas licenças urbanísticas para a construção de senllo edifícios, de 68 (expediente nº 93/07) e 12 (expediente nº 95/07) habitações, respectivamente, depois de constituição de uma garantia pelo montante total das obras de urbanização do âmbito.
III. Não obstante, desde a aprovação do vigente PXOM de Sanxenxo (ano 2003), a normativa urbanística aplicável sofreu não poucas alterações, dando como resultado que o vigente plano geral de Sanxenxo não se encontra actualmente adaptado a ela.
Um dos documentos normativos que teve maior repercussão sobre o PXOM de Sanxenxo foi o Plano de ordenação do litoral (em diante, POL), aprovado em virtude do Decreto 20/2011, de 10 de fevereiro, da Conselharia de Médio Ambiente, Território e Infra-estruturas da Xunta de Galicia, publicado no Diário Oficial da Galiza de 23 de fevereiro de 2011.
IV. A Câmara municipal de Sanxenxo iniciou os trâmites para a modificação do PXOM, que se tramita como a modificação pontual nº 9 (no sucessivo, modificação pontual nº 9 PXOM), com o objectivo, tal como indica o documento de rascunho de modificação pontual submetido a avaliação ambiental estratégica, de «adaptar os solos urbanizáveis incluídos dentro da área de melhora ambiental e paisagística do POL aos seus critérios e aos estabelecidos na presente modificação pontual.
Estas modificações estão dirigidas a rebaixar a densidade, a aumentar a compacidade das ordenações, libertar solo, bem como espaço público ou privado, e adaptar as construções e urbanização ao relevo com a finalidade de preservar a paisagem litoral e melhorar a imagem de bordo costeiro».
V. O POL, ao regular o seu âmbito de aplicação, dispõe artigo 3.2 – que não será de aplicação a aqueles solos «que no momento da entrada em vigor deste Plano finalizassem a tramitação do instrumento de gestão». Acrescenta o mesmo preceito no seu ponto 3 que «não obstante, em virtude de expedientes de primeira formulação, modificação ou revisão do planeamento urbanístico, sim será aplicável aos solos que este classifique de núcleo rural e que se encontrem incluídos nas áreas de requalificação identificadas no POL, assim como naquelas que, de ser o caso, determine o planeamento urbanístico».
O projecto de compensação do SU-23 foi aprovado definitivamente antes da entrada em vigor do POL, pelo que, de acordo com as previsões assinaladas, o SU-23 ficou excluído do seu âmbito de aplicação. De conformidade com os relatórios emitidos pelo organismo competente na matéria durante a tramitação ambiental da modificação pontual nº 9 do PXOM, serão aplicável aqueles critérios de ordenação do POL que resultem viáveis em função do grau de execução e desenvolvimento de cada âmbito e na medida e com o alcance com que o disponha a modificação pontual nº 9 em tramitação.
Em consequência, a adaptação do SU-23 ao POL deve ser coherente com o grau de execução alcançado, tendo em consideração que, como se assinalou, realizou-se a meirande parte das obras de urbanização e outorgaram-se duas licenças urbanísticas depois da constituição de uma garantia pelo montante da totalidade da urbanização do âmbito, o que significa que se trata de um sector próximo de obter a condição de solo urbano consolidado.
VI. Em coerência com este marco legal, o documento de avanço da modificação pontual já dispõe que «dado o processo de transformação ao que está sendo submetido já nestes momentos a zona de melhora ambiental e paisagística do POL, percebe-se que a melhor maneira de atingir os objectivos fixados é mediante acordos com os proprietários que já iniciaram o desenvolvimentos dos solos, de modo que os documentos aprovados se modifiquem e se adaptem às novas condições aqui plasmado».
O documento de modificação pontual precisa o grau de definição dos seus próprios objectivos e determinações para poder facilitar estes acordos com os proprietários dos solos em execução. E, fá-lo nos seguintes termos: «Para poder chegar a acordos com os administrador do solo que nestes momentos iniciaram já o processo de transformação, as condições de desenvolvimento impostas no presente documento de avanço não pretendem ser fechadas sobretudo no que se refere à diminuição da densidade, fixando intervalos de movimento desta variable, para poder ajustar o número definitivo no momento em que se acorde una ordenação pormenorizada para cada âmbito que, independentemente do número de habitações, cumpra com os critérios de melhor integração paisagística e menor impacto ambiental, dentro do lógico equilíbrio de receitas e custos».
VII. O documento de avanço ou rascunho da modificação pontual nº 9 do PXOM considerá-la integração das novas ordenações, detalhadas ou não, na modificação em tramitação.
Não obstante, por razões de operatividade e axilidade, outorgou-se a todos os proprietários dos sectores que ficaram fora do âmbito de aplicação do POL a possibilidade de articular, de mútuo acordo, a adaptação aos critérios do instrumento de ordenação territorial que em cada caso resultassem viáveis mediante a modificação pontual dos respectivos instrumentos de planeamento de desenvolvimento e de gestão, sem necessidade de modificar o planeamento geral.
No caso do SU-23, dada a concessão de duas licenças de edificação no ano 2007, a dita adaptação realizar-se-á através da modificação dos projectos construtivos com maior impacto paisagístico.
Neste contexto, ao amparo da competência autárquica em matéria de planeamento e gestão urbanística recolhida no artigo 25.2.a) da Lei 7/1985, de 2 de abril, reguladora das bases do regime local e de conformidade com o disposto nos artigos 165, 166 e 167 da LSG, e dadas as particularidades que apresenta o sector de solo urbanizável SU-23 do PXOM de Sanxenxo, a Câmara municipal de Sanxenxo e a Propriedade estimam conveniente a assinatura do presente convénio urbanístico que facilitará a consecução, na medida do possível tendo em consideração as licenças já outorgadas, dos objectivos da modificação pontual nº 9 do PXOM.
Com base no anterior, as partes que subscrevem este documento celebram o presente convénio urbanístico, de acordo com as seguintes
ESTIPULAÇÕES:
Primeira. Objecto do presente documento
O presente convénio tem por objecto:
i. Estabelecer as bases da modificação da ordenação do SU-23, com a finalidade de melhorar, na medida do possível, a integração paisagística das edificações projectadas. Tudo isso tendo em consideração o avançado grau de desenvolvimento e execução alcançado no âmbito.
ii. Regular a terminação das obras de urbanização pendentes de execução, particularmente a conexão exterior do âmbito com os sistemas gerais de abastecimento de água potable e saneamento, que permitirão a recepção das obras de urbanização e que o solo do sector SU-23 alcance a condição de solo urbano consolidado.
iii. Garantir a viabilidade técnica e económica da actuação, estabelecendo o adequado equilíbrio entre os benefícios e ónus derivadas da actuação.
iv. Clarificar o regime de conservação das obras de urbanização.
v. Concretizar as obrigações que assumem as partes signatárias no marco da modificação pontual nº 9 do PXOM de Sanxenxo e no seu desenvolvimento no que afecta o sector de solo urbanizável SU-23, de jeito que, com a formalização deste convénio, o desenvolvimento do sector SU-23 continue de modo paralelo e não se veja interrompido pela tramitação da modificação pontual nº 9 PXOM.
Segunda. Proposta de melhora paisagística da ordenação do SU-23
i. Com a finalidade de melhorar a ordenação do SU-23 desde a perspectiva paisagística, as partes convêm expressamente os seguintes critérios de ordenação da edificação destinada a habitação colectiva:
a. Não se permite o aproveitamento baixo coberta.
b. As cobertas das edificações serão planas e poderão destinar à implantação de instalações de uso comunitário com as seguintes limitações:
• As instalações comunitárias fechadas (escadas, elevador, vestiario, maquinaria etc.) não poderão ocupar mais do 10 % da superfície da coberta.
• As instalações abertas tipo piscina, solarium, painéis solares e similares poderão ter uma altura máxima de 1,80 metros e deverão situar-se a respeito de cada uma das linhas de cornixa a uma distância equivalente, no mínimo, ao duplo da sua altura.
c. As cobertas poderão rematar-se com um bolso de fábrica ou similar para poder executar correctamente a impermeabilização, com uma altura máxima de 60 cm sobre a cara superior do forjado da coberta.
A anterior limitação não resulta de aplicação aos elementos de protecção necessários para o uso da coberta, que deverão cumprir a normativa técnica de aplicação. Em qualquer caso, os ditos elementos não poderão ser de fábrica opaca (poderão empregar-se materiais tipo vidro, aço etc.).
d. O 40 % da superfície da parcela não ocupada pela edificação deverá estar axardinada.
A adaptação aos anteriores critérios realizará mediante a modificação dos projectos básico e de execução da licença objecto do expediente autárquico nº 93/07.
ii. Reduzem-se a 80 o número máximo de habitações que se vão situar nas parcelas de resultado nº 2 a 13 e nº 15 do projecto de equidistribución do polígono de actuação.
iii. Em todo o demais, manter-se-á a ordenação urbanística do plano parcial em vigor e as obras de urbanização já executadas na medida em que se ajustem aos instrumentos vigentes.
Terceira. A gestão do sector SU-23 a partir da formalização do presente convénio
A partir da formalização do presente convénio, o desenvolvimento do sector SU-23 continuará de acordo com as previsão que se indicam a seguir:
i. A propriedade executará, até a sua finalização, as obras de urbanização interior do polígono previstas no projecto de urbanização actualmente vigente.
ii. Para a recepção deste âmbito não resulta preciso a execução de infra-estruturas exteriores de conexão do polígono com os sistemas gerais existentes, nem obras de ampliação e reforço dos citados sistemas. Não resultará de aplicação, por perda de vigência, o Plano director de infra-estruturas de abastecimento e saneamento da Câmara municipal de Sanxenxo, devendo ter-se em consideração, para estes efeitos, que a modificação pontual nº 9 do PXOM em tramitação prevê a execução de obras exteriores de conexão, ampliação ou reforço para aqueles âmbitos que assim o precisem.
iii. Executadas as obras de urbanização previstas nos pontos anteriores, a câmara municipal procederá a sua recepção, incorporando ao domínio público autárquico e passando a ter o solo do sector SU-23, a partir desse momento, a natureza de solo urbano consolidado.
iv. A conservação das obras de urbanização recebidas corresponderá à Câmara municipal de Sanxenxo.
v. A propriedade apresentará, num prazo máximo de seis (6) meses desde a entrada em vigor deste convénio, o projecto básico modificado das edificações objecto do expediente nº 93/07, de acordo com as determinações estabelecidas no presente convénio.
Quarta. Obrigações assumidas pela sociedade Urbanização de Playa Major, S.L., proprietária maioritária do SU-23
As obrigações que com a assinatura do presente convénio urbanístico assume a propriedade signatária do sector SU-23 recondúcense às seguintes:
1ª. A mercantil Urbanização de Playa Major, S.L. assume os objectivos gerais pretendidos pela modificação pontual nº 9 do PXOM de Sanxenxo; isto é, «rebaixar a densidade, aumentar a compacidade das ordenações, libertar solo, bem como espaço público ou privado, e adaptar as construções e urbanização ao relevo com a finalidade de preservar a paisagem litoral e melhorar a imagem do borde costeiro», nos termos e com o alcance que resultam do presente convénio.
2ª. Num prazo não superior a seis (6) meses desde a entrada em vigor deste convénio, Urbanização de Playa Major, S.L. apresentará no registro autárquico o projecto básico modificado das edificações objecto do expediente nº 93/07, que sejam acordes com as determinações estabelecidas nele.
3ª. Os eventuais adquirentes das parcelas incluídas no âmbito do SU-23 ficarão subrogados nos direitos e obrigações derivados do presente convénio. Para tal fim, os assinantes dele obrigam-se a incluir expressamente no título de transmissão das referidas parcelas os deveres urbanísticos e as obrigações derivadas do presente convénio pendentes de cumprimento.
4ª. A propriedade renúncia ao exercício de qualquer reclamação de responsabilidade patrimonial contra a Câmara municipal de Sanxenxo em relação com a melhora da ordenação do âmbito objecto do presente convénio.
O não cumprimento por parte da sociedade Urbanização de Playa Major, S.L. das obrigações assumidas no presente convénio, motivará a modificação das condições de ordenação do SU-23 na modificação pontual nº 9 do PXOM em tramitação ou através de outra figura de planeamento, sem que a sociedade Urbanização de Playa Major, S.L. possa reclamar responsabilidade alguma por este conceito.
Quinta. Obrigações assumidas pela Câmara municipal de Sanxenxo
Com a assinatura do presente convénio a Câmara municipal de Sanxenxo assume as seguintes obrigacións:
1ª. Receber de forma expressa as obras de urbanização deste sector SU-23, uma vez executadas na sua integridade e sendo acordes com as previsões contidas no projecto de urbanização no seu dia aprovado e se conclua a sua execução do modo estabelecido na estipulação terceira. Sem prejuízo das adaptações exixir pela execução material das obras permitida no artigo 96.2 da Lei do solo da Galiza.
2ª. Tramitar com a maior celeridade possível a modificação da licença objecto do expediente nº 93/07, cujos projectos modificados deverão ser apresentados pelos proprietários nos termos expostos na estipulação segunda do presente convénio.
Os novos projectos constituem uma modificação da licença objecto do expediente nº 93/07, pelo que, aos efeitos do cálculo da taxa e o imposto sobre construções, instalações e obras, ter-se-á em consideração os montantes já abonados.
3ª. Conservar as obras de urbanização trás a sua recepção formal.
Sexta. Tramitação e aperfeiçoamento do convénio
De conformidade com o disposto nos artigos 168 da Lei do solo da Galiza e 401 do seu Regulamento de desenvolvimento, uma vez finalizado o trâmite de exposição pública do presente convénio, em caso que por razão das alegações apresentadas se devam introduzir mudanças, a Câmara municipal de Sanxenxo notificará às partes a proposta de texto definitivo dele, concedendo-lhe um prazo de dez (10) dias hábeis para manifestar a sua conformidade, reparos ou, de ser o caso, renúncia ao mesmo, trâmite este ao que as partes renunciam para o suposto de que o dito texto seja idêntico ao plasmar no presente documento.
Uma vez aprovado definitivamente o convénio pelo órgão autárquico competente, deverá ser assinado no prazo máximo de quinze (15) dias contados desde a notificação do acordo ou resolução correspondente (artigos 168.4 da Lei de solo da Galiza e 402 do seu Regulamento de desenvolvimento).
Sétima. Natureza jurídica e jurisdição competente
O presente documento tem a natureza jurídica de convénio urbanístico de planeamento e de convénio urbanístico para a execução do dito planeamento, nos termos previstos pelos artigos 165 e seguintes da LSG e 398 y seguintes do seu regulamento de desenvolvimento.
As previsões estabelecidas no presente convénio não limitam nem condicionar a potestade autárquica de planeamento.
As questões relativas à sua celebração, cumprimento, interpretação, efeitos e extinção serão competência da ordem xurisdicional contencioso-administrativa.
E em prova de conformidade contudo o acordado, assinam o presente documento por duplicado exemplar no lugar e data indicados no encabeçamento.
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Pela Câmara municipal de Sanxenxo Telmo Martín González |
Pela Urbanização de Playa Major, S.L. Jesús Garriga Domínguez |
