Tras a aprobación do texto inicial e unha vez finalizado o trámite de información pública (DOG núm. 85, do 6 de maio de 2019), mediante resolución da Alcaldía do 19 de agosto de 2019 ratificouse o texto definitivo do convenio urbanístico para a execución do planeamento referido ao sector de solo urbanizable SU-23.
En cumprimento do punto terceiro da resolución municipal procédese á publicación do texto íntegro do convenio.
Sanxenxo, 22 de novembro de 2019
Telmo Martín González
Alcalde presidente
En Sanxenxo, 22 de agosto de 2019.
REUNIDOS:
Telmo Martín González, con DNI * e domicilio, para efectos de notificacións en rúa de Madrid, nº 1, 36960 Sanxenxo (Pontevedra).
Jesús Garriga Domínguez, con DNI * e domicilio, para efectos de notificacións en *.
INTERVEÑEN:
Telmo Martín González, na súa condición de alcalde do Concello de Sanxenxo e en representación del.
Jesús Garriga Domínguez, en nome e representación da mercantil Urbanización de Playa Major, S.L., con domicilio social en Ourense, r/ *, con CIF * (no sucesivo, a propiedade). Está especialmente facultado para este acto en virtude da escritura de declaración de unipersonalidade e elevación a público de acordos sociais autorizada polo notario de Ourense D. * o día * co número * do seu protocolo.
Tendo e recoñecéndose, segundo concorren, a capacidade legal necesaria para contratar e obrigarse, formalizan o presente convenio urbanístico, para cuxo fin,
EXPOÑEN:
I. O Plan xeral de ordenación municipal (en diante, PXOM) de Sanxenxo foi aprobado definitivamente polo Pleno municipal na sesión celebrada o día 27 de febreiro de 2003.
Nel delimitáronse trinta sectores de solo urbanizable, indicando as características, parámetros urbanísticos e condicións de desenvolvemento de cada un deles.
II. Na actualidade, tres sectores de solo urbanizable (o SU-3, o SU-15 e o SU-28) concluíron o seu desenvolvemento urbanístico, tendo alcanzado a condición de solo urbano consolidado e sendo recibidas as obras de urbanización dos respectivos ámbitos.
Outros sectores atópanse nun avanzado estado de execución das súas obras de urbanización, entre eles o sector SU-23. Ademais, na data do 19 de marzo de 2007 outorgáronse dúas licenzas urbanísticas para a construción de senllos edificios, de 68 (expediente nº 93/07) e 12 (expediente nº 95/07) vivendas, respectivamente, logo de constitución dunha garantía polo importe total das obras de urbanización do ámbito.
III. Non obstante, desde a aprobación do vixente PXOM de Sanxenxo (ano 2003), a normativa urbanística aplicable sufriu non poucas alteracións, dando como resultado que o vixente plan xeral de Sanxenxo non se atopa actualmente adaptado a ela.
Un dos documentos normativos que tivo maior repercusión sobre o PXOM de Sanxenxo foi o Plan de ordenación do litoral (en diante, POL), aprobado en virtude do Decreto 20/2011, de 10 de febreiro, da Consellería de Medio Ambiente, Territorio e Infraestruturas da Xunta de Galicia, publicado no Diario Oficial de Galicia do 23 de febreiro de 2011.
IV. O Concello de Sanxenxo iniciou os trámites para a modificación do PXOM, que se tramita como a modificación puntual nº 9 (no sucesivo, modificación puntual nº 9 PXOM), co obxectivo, tal como indica o documento de borrador de modificación puntual sometido a avaliación ambiental estratéxica, de «adaptar os solos urbanizables incluídos dentro da área de mellora ambiental e paisaxística do POL aos seus criterios e aos establecidos na presente modificación puntual.
Estas modificacións están dirixidas a rebaixar a densidade, a aumentar a compacidade das ordenacións, liberar solo, ben como espazo público ou privado, e adaptar as construcións e urbanización ao relevo coa finalidade de preservar a paisaxe litoral e mellorar a imaxe de bordo costeiro».
V. O POL, ao regular o seu ámbito de aplicación, dispón – artigo 3.2 – que non será de aplicación a aqueles solos «que no momento da entrada en vigor deste Plan finalizasen a tramitación do instrumento de xestión». Engade o mesmo precepto no seu punto 3 que «non obstante, en virtude de expedientes de primeira formulación, modificación ou revisión do planeamento urbanístico, si será aplicable aos solos que este clasifique de núcleo rural e que se atopen incluídos nas áreas de recualificación identificadas no POL, así como naquelas que, de ser o caso, determine o planeamento urbanístico».
O proxecto de compensación do SU-23 foi aprobado definitivamente antes da entrada en vigor do POL, polo que, de acordo coas previsións sinaladas, o SU-23 quedou excluído do seu ámbito de aplicación. De conformidade cos informes emitidos polo organismo competente na materia durante a tramitación ambiental da modificación puntual nº 9 do PXOM, serán aplicables aqueles criterios de ordenación do POL que resulten viables en función do grao de execución e desenvolvemento de cada ámbito e na medida e co alcance con que o dispoña a modificación puntual nº 9 en tramitación.
En consecuencia, a adaptación do SU-23 ao POL debe ser coherente co grao de execución alcanzado, tendo en consideración que, como se sinalou, realizouse a meirande parte das obras de urbanización e outorgáronse dúas licenzas urbanísticas logo da constitución dunha garantía polo importe da totalidade da urbanización do ámbito, o que significa que se trata dun sector próximo a obter a condición de solo urbano consolidado.
VI. En coherencia con este marco legal, o documento de avance da modificación puntual xa dispón que «dado o proceso de transformación ao que está sendo sometido xa nestes momentos a zona de mellora ambiental e paisaxística do POL, enténdese que a mellor maneira de acadar os obxectivos fixados é mediante acordos cos propietarios que xa iniciaron o desenvolvementos dos solos, de xeito que os documentos aprobados se modifiquen e se adapten ás novas condicións aquí plasmadas».
O documento de modificación puntual precisa o grao de definición dos seus propios obxectivos e determinacións para poder facilitar estes acordos cos propietarios dos solos en execución. E, faino nos seguintes termos: «Para poder chegar a acordos cos xestores do solo que nestes momentos iniciaron xa o proceso de transformación, as condicións de desenvolvemento impostas no presente documento de avance non pretenden ser pechadas sobre todo no que se refire á diminución da densidade, fixando intervalos de movemento desta variable, para poder axustar o número definitivo no momento en que se acorde una ordenación pormenorizada para cada ámbito que, independentemente do número de vivendas, cumpra cos criterios de mellor integración paisaxística e menor impacto ambiental, dentro do lóxico equilibrio de ingresos e custos».
VII. O documento de avance ou borrador da modificación puntual nº 9 do PXOM considerala integración das novas ordenacións, detalladas ou non, na modificación en tramitación.
Non obstante, por razóns de operatividade e axilidade, outorgouse a todos os propietarios dos sectores que quedaron fóra do ámbito de aplicación do POL a posibilidade de articular, de mutuo acordo, a adaptación aos criterios do instrumento de ordenación territorial que en cada caso resultasen viables mediante a modificación puntual dos respectivos instrumentos de planeamento de desenvolvemento e de xestión, sen necesidade de modificar o planeamento xeral.
No caso do SU-23, dada a concesión de dúas licenzas de edificación no ano 2007, a dita adaptación realizarase a través da modificación dos proxectos construtivos con maior impacto paisaxístico.
Neste contexto, ao abeiro da competencia municipal en materia de planificación e xestión urbanística recollida no artigo 25.2.a) da Lei 7/1985, do 2 de abril, reguladora das bases do réxime local e de conformidade co disposto nos artigos 165, 166 e 167 da LSG, e dadas as particularidades que presenta o sector de solo urbanizable SU-23 do PXOM de Sanxenxo, o Concello de Sanxenxo e a Propiedade estiman conveniente a sinatura do presente convenio urbanístico que facilitará a consecución, na medida do posible tendo en consideración as licenzas xa outorgadas, dos obxectivos da modificación puntual nº 9 do PXOM.
Con base no anterior, as partes que subscriben este documento celebran o presente convenio urbanístico, de acordo coas seguintes
ESTIPULACIÓNS:
Primeira. Obxecto do presente documento
O presente convenio ten por obxecto:
i. Establecer as bases da modificación da ordenación do SU-23, coa finalidade de mellorar, na medida do posible, a integración paisaxística das edificacións proxectadas. Todo iso tendo en consideración o avanzado grao de desenvolvemento e execución alcanzado no ámbito.
ii. Regular a terminación das obras de urbanización pendentes de execución, particularmente a conexión exterior do ámbito cos sistemas xerais de abastecemento de auga potable e saneamento, que permitirán a recepción das obras de urbanización e que o solo do sector SU-23 alcance a condición de solo urbano consolidado.
iii. Garantir a viabilidade técnica e económica da actuación, establecendo o adecuado equilibrio entre os beneficios e cargas derivadas da actuación.
iv. Clarificar o réxime de conservación das obras de urbanización.
v. Concretar as obrigas que asumen as partes asinantes no marco da modificación puntual nº 9 do PXOM de Sanxenxo e no seu desenvolvemento no que afecta o sector de solo urbanizable SU-23, de modo que, coa formalización deste convenio, o desenvolvemento do sector SU-23 continúe de xeito paralelo e non se vexa interrompido pola tramitación da modificación puntual nº 9 PXOM.
Segunda. Proposta de mellora paisaxística da ordenación do SU-23
i. Coa finalidade de mellorar a ordenación do SU-23 desde a perspectiva paisaxística, as partes conveñen expresamente os seguintes criterios de ordenación da edificación destinada a vivenda colectiva:
a. Non se permite o aproveitamento baixo cuberta.
b. As cubertas das edificacións serán planas e poderán destinarse á implantación de instalacións de uso comunitario coas seguintes limitacións:
• As instalacións comunitarias pechadas (escaleiras, ascensor, vestiario, maquinaria etc.) non poderán ocupar máis do 10 % da superficie da cuberta.
• As instalacións abertas tipo piscina, solarium, paneis solares e similares poderán ter unha altura máxima de 1,80 metros e deberán situarse respecto de cada unha das liñas de cornixa a unha distancia equivalente, como mínimo, ao dobre da súa altura.
c. As cubertas poderán rematarse cun peto de fábrica ou similar para poder executar correctamente a impermeabilización, cunha altura máxima de 60 cm sobre a cara superior do forxado da cuberta.
A anterior limitación non resulta de aplicación aos elementos de protección necesarios para o uso da cuberta, que deberán cumprir a normativa técnica de aplicación. En calquera caso, os ditos elementos non poderán ser de fábrica opaca (poderán empregarse materiais tipo vidro, aceiro etc.).
d. O 40 % da superficie da parcela non ocupada pola edificación deberá estar axardinada.
A adaptación aos anteriores criterios realizarase mediante a modificación dos proxectos básico e de execución da licenza obxecto do expediente municipal nº 93/07.
ii. Redúcense a 80 o número máximo de vivendas que se van situar nas parcelas de resultado nº 2 a 13 e nº 15 do proxecto de equidistribución do polígono de actuación.
iii. En todo o demais, manterase a ordenación urbanística do plan parcial en vigor e as obras de urbanización xa executadas na medida en que se axusten aos instrumentos vixentes.
Terceira. A xestión do sector SU-23 a partir da formalización do presente convenio
A partir da formalización do presente convenio, o desenvolvemento do sector SU-23 continuará de acordo coas previsión que se indican a seguir:
i. A propiedade executará, ata a súa finalización, as obras de urbanización interior do polígono previstas no proxecto de urbanización actualmente vixente.
ii. Para a recepción deste ámbito non resulta preciso a execución de infraestruturas exteriores de conexión do polígono cos sistemas xerais existentes, nin obras de ampliación e reforzo dos citados sistemas. Non resultará de aplicación, por perda de vixencia, o Plan director de infraestruturas de abastecemento e saneamento do Concello de Sanxenxo, debendo terse en consideración, para estes efectos, que a modificación puntual nº 9 do PXOM en tramitación prevé a execución de obras exteriores de conexión, ampliación ou reforzo para aqueles ámbitos que así o precisen.
iii. Executadas as obras de urbanización previstas nos puntos anteriores, o concello procederá a súa recepción, incorporándoas ao dominio público municipal e pasando a ter o solo do sector SU-23, a partir dese momento, a natureza de solo urbano consolidado.
iv. A conservación das obras de urbanización recibidas corresponderá ao Concello de Sanxenxo.
v. A propiedade presentará, nun prazo máximo de seis (6) meses desde a entrada en vigor deste convenio, o proxecto básico modificado das edificacións obxecto do expediente nº 93/07, de acordo coas determinacións establecidas no presente convenio.
Cuarta. Obrigas asumidas pola sociedade Urbanización de Playa Major, S.L., propietaria maioritaria do SU-23
As obrigas que coa sinatura do presente convenio urbanístico asume a propiedade asinante do sector SU-23 recondúcense ás seguintes:
1ª. A mercantil Urbanización de Playa Major, S.L. asume os obxectivos xerais pretendidos pola modificación puntual nº 9 do PXOM de Sanxenxo; isto é, «rebaixar a densidade, aumentar a compacidade das ordenacións, liberar solo, ben como espazo público ou privado, e adaptar as construcións e urbanización ao relevo coa finalidade de preservar a paisaxe litoral e mellorar a imaxe do borde costeiro», nos termos e co alcance que resultan do presente convenio.
2ª. Nun prazo non superior a seis (6) meses desde a entrada en vigor deste convenio, Urbanización de Playa Major, S.L. presentará no rexistro municipal o proxecto básico modificado das edificacións obxecto do expediente nº 93/07, que sexan acordes coas determinacións establecidas nel.
3ª. Os eventuais adquirentes das parcelas incluídas no ámbito do SU-23 quedarán subrogados nos dereitos e obrigas derivados do presente convenio. Para tal fin, os asinantes del obríganse a incluír expresamente no título de transmisión das referidas parcelas os deberes urbanísticos e as obrigas derivadas do presente convenio pendentes de cumprimento.
4ª. A propiedade renuncia ao exercicio de calquera reclamación de responsabilidade patrimonial contra o Concello de Sanxenxo en relación coa mellora da ordenación do ámbito obxecto do presente convenio.
O incumprimento por parte da sociedade Urbanización de Playa Major, S.L. das obrigas asumidas no presente convenio, motivará a modificación das condicións de ordenación do SU-23 na modificación puntual nº 9 do PXOM en tramitación ou a través doutra figura de planeamento, sen que a sociedade Urbanización de Playa Major, S.L. poida reclamar responsabilidade algunha por este concepto.
Quinta. Obrigas asumidas polo Concello de Sanxenxo
Coa sinatura do presente convenio o Concello de Sanxenxo asume as seguintes obrigacións:
1ª. Recibir de forma expresa as obras de urbanización deste sector SU-23, unha vez executadas na súa integridade e sendo acordes coas previsións contidas no proxecto de urbanización no seu día aprobado e se conclúa a súa execución do modo establecido na estipulación terceira. Sen prexuízo das adaptacións exixidas pola execución material das obras permitida no artigo 96.2 da Lei do solo de Galicia.
2ª. Tramitar coa maior celeridade posible a modificación da licenza obxecto do expediente nº 93/07, cuxos proxectos modificados deberán ser presentados polos propietarios nos termos expostos na estipulación segunda do presente convenio.
Os novos proxectos constitúen unha modificación da licenza obxecto do expediente nº 93/07, polo que, aos efectos do cálculo da taxa e o imposto sobre construcións, instalacións e obras, terase en consideración os importes xa aboados.
3ª. Conservar as obras de urbanización tras a súa recepción formal.
Sexta. Tramitación e perfeccionamento do convenio
De conformidade co disposto nos artigos 168 da Lei do solo de Galicia e 401 do seu Regulamento de desenvolvemento, unha vez finalizado o trámite de exposición pública do presente convenio, no caso de que por razón das alegacións presentadas se deban introducir cambios, o Concello de Sanxenxo notificará ás partes a proposta de texto definitivo del, concedéndolle un prazo de dez (10) días hábiles para manifestar a súa conformidade, reparos ou, de ser o caso, renuncia ao mesmo, trámite este ao que as partes renuncian para o suposto de que o dito texto sexa idéntico ao plasmado no presente documento.
Unha vez aprobado definitivamente o convenio polo órgano municipal competente, deberá ser asinado no prazo máximo de quince (15) días contados desde a notificación do acordo ou resolución correspondente (artigos 168.4 da Lei de solo de Galicia e 402 do seu Regulamento de desenvolvemento).
Sétima. Natureza xurídica e xurisdición competente
O presente documento ten a natureza xurídica de convenio urbanístico de planeamento e de convenio urbanístico para a execución do dito planeamento, nos termos previstos polos artigos 165 e seguintes da LSG e 398 y seguintes do seu regulamento de desenvolvemento.
As previsións establecidas no presente convenio non limitan nin condicionan a potestade municipal de planeamento.
As cuestións relativas á súa celebración, cumprimento, interpretación, efectos e extinción serán competencia da orde xurisdicional contencioso-administrativa.
E en proba de conformidade con todo o acordado, asinan o presente documento por duplicado exemplar no lugar e data indicados no encabezamento.
|
Polo Concello de Sanxenxo Telmo Martín González |
Pola Urbanización de Playa Major, S.L. Jesús Garriga Domínguez |
