Tras la aprobación del texto inicial y una vez finalizado el trámite de información pública (DOG núm. 85, de 6 de mayo de 2019), mediante resolución de la Alcaldía de fecha 19 de agosto de 2019 se ratificó el texto definitivo del convenio urbanístico para la ejecución del planeamiento referido al sector de suelo urbanizable SU-23.

En cumplimiento del apartado tercero de la resolución municipal se procede a la publicación del texto íntegro del convenio:

Sanxenxo, 22 de noviembre de 2019

Telmo Martín González
Alcalde presidente

En Sanxenxo, 22 de agosto de 2019.

REUNIDOS:

Telmo Martín González, con DNI * y domicilio, a efectos de notificaciones en calle de Madrid, nº 1, 36960 Sanxenxo (Pontevedra).

Jesús Garriga Domínguez, con DNI * y domicilio a efectos de notificaciones en *.

INTERVIENEN:

Telmo Martín González, en su condición de Alcalde del Ayuntamiento de Sanxenxo y en representación del mismo.

Jesús Garriga Domínguez, en nombre y representación de la mercantil Urbanización de Playa Major, S.L., con domicilio social en Ourense, c/ *, con CIF * (en lo sucesivo, la propiedad). Está especialmente facultado para este acto en virtud de la escritura de declaración de unipersonalidad y elevación a público de acuerdos sociales autorizada por el notario de Ourense D. * el día * con el número * de su protocolo.

Teniendo y reconociéndose, según concurren, la capacidad legal necesaria para contratar y obligarse, formalizan el presente convenio urbanístico, a cuyo fin,

EXPONEN:

I. El Plan general de ordenación municipal (en adelante, PGOM) de Sanxenxo fue aprobado definitivamente por el Pleno municipal en la sesión celebrada el día 27 de febrero de 2003.

En él se delimitaron treinta sectores de suelo urbanizable, indicando las características, parámetros urbanísticos y condiciones de desarrollo de cada uno de ellos.

II. En la actualidad, tres sectores de suelo urbanizable (el SU-3, el SU-15 y el SU-28) concluyeron su desarrollo urbanístico, habiendo alcanzado la condición de suelo urbano consolidado y siendo recibidas las obras de urbanización de los respectivos ámbitos.

Otros sectores se encuentran en un avanzado estado de ejecución de sus obras de urbanización, entre ellos el sector SU-23. Además, en fecha 19 de marzo de 2007 se otorgaron dos licencias urbanísticas para la construcción de sendos edificios, de 68 (expediente nº 93/07) y 12 (expediente nº 95/07) viviendas, respectivamente, previa constitución de una garantía por el importe total de las obras de urbanización del ámbito.

III. No obstante, desde la aprobación del vigente PGOM de Sanxenxo (año 2003), la normativa urbanística aplicable sufrió no pocas alteraciones, dando como resultado que el vigente plan general de Sanxenxo no se encuentra actualmente adaptado a la misma.

Uno de los documentos normativos que tuvo mayor repercusión sobre el PGOM de Sanxenxo fue el Plan de ordenación del litoral (en adelante, POL), aprobado en virtud del Decreto 20/2011, de 10 de febrero, de la Consellería de Medio Ambiente, Territorio e Infraestructuras de la Xunta de Galicia, publicado en el Diario Oficial de Galicia de 23 de febrero de 2011.

IV. El Ayuntamiento de Sanxenxo inició los trámites para la modificación del PGOM, que se tramita como la modificación puntual nº 9 (en el sucesivo, modificación puntual nº 9 PGOM), con el objetivo, tal como indica el documento de borrador de modificación puntual sometido a evaluación ambiental estratégica, de «adaptar los suelos urbanizables incluidos dentro del área de mejora ambiental y paisajística del POL a sus criterios y a los establecidos en la presente modificación puntual.

Estas modificaciones están dirigidas a rebajar la densidad, a aumentar la compacidad de las ordenaciones, liberar suelo, bien como espacio público o privado, y adaptar las construcciones y urbanización al relieve con la finalidad de preservar el paisaje litoral y mejorar la imagen de borde costero».

V. El POL, al regular su ámbito de aplicación, dispone – artículo 3.2 – que no será de aplicación a aquellos suelos «que a la entrada en vigor de este Plan hayan finalizado la tramitación del instrumento de gestión». Añade el mismo precepto en su apartado 3 que «no obstante, en virtud de expedientes de primera formulación, modificación o revisión del planeamiento urbanístico, sí será aplicable a los suelos que éste clasifique de núcleo rural y que se encuentren incluidos en las áreas de recalificación identificadas en el POL, así como en aquellas que, en su caso, determine el planeamiento urbanístico».

El proyecto de compensación del SU-23 fue aprobado definitivamente antes de la entrada en vigor del POL, por lo que, de acuerdo con las previsiones señaladas, el SU-23 quedó excluido de su ámbito de aplicación. De conformidad con los informes emitidos por el organismo competente en la materia durante la tramitación ambiental de la modificación puntual nº 9 del PGOM, serán aplicables aquellos criterios de ordenación del POL que resulten viables en función del grado de ejecución y desarrollo de cada ámbito y en la medida y con el alcance con que lo disponga la modificación puntual nº 9 en tramitación.

En consecuencia, la adaptación del SU-23 al POL debe ser coherente con el grado de ejecución alcanzado, teniendo en consideración que, como se señaló, se realizó la mayor parte de las obras de urbanización y se otorgaron dos licencias urbanísticas previa constitución de una garantía por el importe de la totalidad de la urbanización del ámbito, lo que significa que se trata de un sector próximo a obtener la condición de suelo urbano consolidado.

VI. En coherencia con este marco legal, el documento de avance de la modificación puntual ya dispone que «dado el proceso de transformación al que está siendo sometido ya en estos momentos a zona de mejora ambiental y paisajística del POL, se entiende que la mejor manera de alcanzar los objetivos fijados es mediante acuerdos con los propietarios que ya iniciaron el desarrollo de los suelos, de manera que los documentos aprobados se modifiquen y se adapten a las nuevas condiciones aquí plasmadas».

El documento de modificación puntual precisa el grado de definición de sus propios objetivos y determinaciones para poder facilitar estos acuerdos con los propietarios de los suelos en ejecución. Y, lo hace en los siguientes términos: «De cara a poder llegar a acuerdos con los gestores del suelo que en estos momentos iniciaron ya el proceso de transformación, las condiciones de desarrollo impuestas en el presente documento de avance no pretenden ser cerradas sobre todo en el que se refiere a la merma de la densidad, fijando intervalos de movimiento de esta variable, de cara a poder ajustar el número definitivo en el momento en que se acuerde una ordenación pormenorizada para cada ámbito que, independientemente del número de viviendas, cumpla con los criterios de mejor integración paisajística y menor impacto medioambiental, dentro del lógico equilibrio de ingresos y costes».

VII. El documento de avance o borrador de la modificación puntual nº 9 del PGOM contemplaba la integración de las nuevas ordenaciones, detalladas o no, en la modificación en tramitación.

No obstante, por razones de operatividad y agilidad, se otorgó a todos los propietarios de los sectores que quedaron fuera del ámbito de aplicación del POL la posibilidad de articular, de mutuo acuerdo, la adaptación a los criterios del instrumento de ordenación territorial que en cada caso resultasen viables mediante la modificación puntual de los respectivos instrumentos de planeamiento de desarrollo y de gestión, sin necesidad de modificar el planeamiento general.

En el caso del SU-23, dada la concesión de dos licencias de edificación en el año 2007, dicha adaptación se realizará a través de la modificación de los proyectos constructivos con mayor impacto paisajístico.

En este contexto, al amparo de la competencia municipal en materia de planificación y gestión urbanística contemplada en el artículo 25.2.a) de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las bases del régimen local y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 165, 166 y 167 de la LSG, y dadas las particularidades que presenta el sector de suelo urbanizable SU-23 del PGOM de Sanxenxo, el Ayuntamiento de Sanxenxo y la Propiedad estiman conveniente a firma del presente convenio urbanístico que facilitará la consecución, en la medida del posible teniendo en consideración las licencias ya otorgadas, de los objetivos de la modificación puntual nº 9 del PGOM.

Con base en lo anterior, las partes que subscriben este documento celebran el presente convenio urbanístico, con arreglo a las siguientes

ESTIPULACIONES:

Primera. Objeto del presente documento

El presente convenio tiene por objeto:

i. Establecer las bases de la modificación de la ordenación del SU-23, con la finalidad de mejorar, en la medida de lo posible, la integración paisajística de las edificaciones proyectadas. Todo ello teniendo en consideración el avanzado grado de desarrollo y ejecución alcanzado en el ámbito.

ii. Regular la terminación de las obras de urbanización pendientes de ejecución, particularmente la conexión exterior del ámbito con los sistemas generales de abastecimiento de agua potable y saneamiento, que permitirán la recepción de las obras de urbanización y que el suelo del sector SU-23 alcance la condición de suelo urbano consolidado.

iii. Garantizar la viabilidad técnica y económica de la actuación, estableciendo el adecuado equilibrio entre los beneficios y cargas derivadas de la actuación.

iv. Clarificar el régimen de conservación de las obras de urbanización.

v. Concretar las obligaciones que asumen las partes firmantes en el marco de la modificación puntual nº 9 del PGOM de Sanxenxo y en el desarrollo del mismo en lo que afecta al sector de suelo urbanizable SU-23, de modo que, con la formalización de este convenio, el desarrollo del sector SU-23 continúe de manera paralela y no se vea interrumpido por la tramitación de la modificación puntual nº 9 PGOM.

Segunda. Propuesta de mejora paisajística de la ordenación del SU-23

i. Con la finalidad de mejorar la ordenación del SU-23 desde la perspectiva paisajística, las partes convienen expresamente los siguientes criterios de ordenación de la edificación destinada a vivienda colectiva:

a. No se permite el aprovechamiento bajo cubierta.

b. Las cubiertas de las edificaciones serán planas y podrán destinarse a replanteo de instalaciones de uso comunitario con las siguientes limitaciones:

• Las instalaciones comunitarias cerradas (escaleras, ascensor, vestuario, maquinaria etc.) no podrán ocupar más del 10 % de la superficie de la cubierta.

• Las instalaciones abiertas tipo piscina, solárium, paneles solares y similares podrán tener una altura máxima de 1,80 metros y deberán situarse respecto de cada una de las líneas de cornisa a una distancia equivalente, como mínimo, al doble de su altura.

c. Las cubiertas podrán finalizarse con un peto de fábrica o similar para poder ejecutar correctamente la impermeabilización, con una altura máxima de 60 cm sobre la cara superior del forjado de la cubierta.

La anterior limitación no resulta de aplicación a los elementos de protección necesarios para el uso de la cubierta, que deberán cumplir la normativa técnica de aplicación. En cualquier caso, dichos elementos no podrán ser de fábrica opaca (podrán emplearse materiales tipo vidrio, acero etc.).

d. EL 40 % de la superficie de la parcela no ocupada por la edificación deberá estar ajardinada.

La adaptación a los anteriores criterios se realizará mediante la modificación de los proyectos básico y de ejecución de la licencia objeto del expediente municipal nº 93/07.

ii. Se reducen a 80 el número máximo de viviendas a emplazar en las parcelas de resultado nº 2 a 13 y nº 15 del proyecto de equidistribución del polígono de actuación.

iii. En todo lo demás, se mantendrá la ordenación urbanística del plan parcial en vigor y las obras de urbanización ya ejecutadas en la medida en que se ajusten a los instrumentos vigentes.

Tercera. La gestión del sector SU-23 a partir de la formalización del presente convenio

A partir de la formalización del presente convenio, el desarrollo del sector SU-23 continuará de acuerdo con las previsiones que se indican a continuación:

i. La propiedad ejecutará, hasta su finalización, las obras de urbanización interior del polígono previstas en el proyecto de urbanización actualmente vigente.

ii. Para la recepción de este ámbito no resulta preciso la ejecución de infraestructuras exteriores de conexión del polígono con los sistemas generales existentes, ni obras de ampliación y refuerzo de los citados sistemas. No resultará de aplicación, por pérdida de vigencia, el Plan director de infraestructuras de abastecimiento y saneamiento del Ayuntamiento de Sanxenxo, debiendo tenerse en consideración, a estos efectos, que la modificación puntual nº 9 del PGOM en tramitación prevé la ejecución de obras exteriores de conexión, ampliación o refuerzo para aquellos ámbitos que así lo precisen.

iii. Ejecutadas las obras de urbanización previstas en los apartados anteriores, el ayuntamiento procederá su recepción, incorporándolas al dominio público municipal y pasando a tener el suelo del sector SU-23, a partir de ese momento, la naturaleza de suelo urbano consolidado.

iv. La conservación de las obras de urbanización recibidas corresponderá al Ayuntamiento de Sanxenxo.

v. La propiedad presentará, en un plazo máximo de seis (6) meses desde la entrada en vigor de este convenio, el proyecto básico modificado de las edificaciones objeto del expediente nº 93/07, de acuerdo con las determinaciones establecidas en el presente convenio.

Cuarta. Obligaciones asumidas por la sociedad Urbanización de Playa Major, S.L., propietaria mayoritaria del SU-23

Las obligaciones que con la firma del presente convenio urbanístico asume la propiedad firmante del sector SU-23 se reconducen a los siguientes:

1ª. La mercantil Urbanización de Playa Major, S.L. asume los objetivos generales pretendidos por la modificación puntual nº 9 del PGOM de Sanxenxo; esto es, «rebajar la densidad, aumentar la compacidad de las ordenaciones, liberar suelo, bien como espacio público o privado, y adaptar las construcciones y urbanización al relieve con la finalidad de preservar el paisaje litoral y mejorar la imagen del borde costero», en los términos y con el alcance que resultan del presente convenio.

2ª. En un plazo no superior a seis (6) meses desde la entrada en vigor de este convenio, Urbanización de Playa Major, S.L. presentará en el registro municipal el proyecto básico modificado de las edificaciones objeto del expediente nº 93/07, que sean acordes con las determinaciones establecidas en el mismo.

3ª. Los eventuales adquirentes de las parcelas incluidas en el ámbito del SU-23 quedarán subrogados en los derechos y deberes derivados del presente convenio. A tal fin, los firmantes del mismo se obligan a incluir expresamente en el título de transmisión de las referidas parcelas las obligaciones urbanísticas y las obligaciones derivadas del presente convenio pendientes de cumplimiento.

4ª. La propiedad renuncia al ejercicio de cualquier reclamación de responsabilidad patrimonial contra el Ayuntamiento de Sanxenxo en relación con la mejora de la ordenación del ámbito objeto del presente convenio.

El incumplimiento por parte de la sociedad Urbanización de Playa Major, S.L. de las obligaciones asumidas en el presente convenio motivará la modificación de las condiciones de ordenación del SU-23 en la modificación puntual nº 9 del PGOM en tramitación o a través de otra figura de planeamiento, sin que la sociedad Urbanización de Playa Major, S.L. pueda reclamar responsabilidad alguna por este concepto.

Quinta. Obligaciones asumidas por el Ayuntamiento de Sanxenxo

Con la firma del presente convenio el Ayuntamiento de Sanxenxo asume las siguientes obligaciones:

1ª. Recibir de forma expresa las obras de urbanización de este sector SU-23, una vez ejecutadas en su integridad y siendo acordes con las previsiones contenidas en el proyecto de urbanización en su día aprobado y se concluya su ejecución del modo establecido en la estipulación tercera. Sin perjuicio de las adaptaciones exigidas por la ejecución material de las obras permitida en el artículo 96.2 de la Ley del suelo de Galicia.

2ª. Tramitar con la mayor celeridad posible la modificación de la licencia objeto del expediente nº 93/07, cuyos proyectos modificados deberán ser presentados por los propietarios en los términos expuestos en la estipulación segunda del presente convenio.

Los nuevos proyectos constituyen una modificación de la licencia objeto del expediente nº 93/07, por lo que, a los efectos del cálculo de la tasa y el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, se tendrá en consideración los importes ya abonados.

3ª. Conservar las obras de urbanización tras su recepción formal.

Sexta. Tramitación y perfeccionamiento del convenio

De conformidad con lo dispuesto en los artículos 168 de la Ley del suelo de Galicia y 401 de su Reglamento de desarrollo, una vez finalizado el trámite de exposición pública del presente convenio, en caso de que por razón de las alegaciones presentadas se deban introducir cambios, el Ayuntamiento de Sanxenxo notificará a las partes la propuesta de texto definitivo del mismo, concediéndole un plazo de diez (10) días hábiles para manifestar su conformidad, reparos o, en su caso, renuncia al mismo, trámite este al que las partes renuncian para el supuesto de que dicho texto fuera idéntico al plasmado en el presente documento.

Una vez aprobado definitivamente el convenio por el órgano municipal competente, deberá ser firmado en el plazo máximo de quince (15) días a contar desde la notificación del acuerdo o resolución correspondiente (artículos 168.4 de la Ley de suelo de Galicia y 402 de su Reglamento de desarrollo).

Séptima. Naturaleza jurídica y jurisdicción competente

El presente documento tiene la naturaleza jurídica de convenio urbanístico de planeamiento y de convenio urbanístico para la ejecución de dicho planeamiento, en los términos previstos por los artículos 165 y siguientes de la LSG y 398 y siguientes de su Reglamento de desarrollo.

Las previsiones establecidas en el presente convenio no limitan ni condicionan la potestad municipal de planeamiento. Las cuestiones relativas a su celebración, cumplimiento, interpretación, efectos y extinción serán competencia del orden jurisdiccional contencioso-administrativo.

Y en prueba de conformidad con todo lo acordado, firman el presente documento por duplicado ejemplar en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento.

Por el Ayuntamiento de Sanxenxo Telmo Martín González

Por Urbanización de Playa Major, S.L. Jesús Garriga Domínguez