Em cumprimento do disposto no artigo 13 do Decreto 80/2000, de 23 de março, pelo que se regulam os planos e projectos sectoriais de incidência supramunicipal, faz-se pública a aprovação definitiva, mediante Acordo do Conselho da Xunta da Galiza de 25 de outubro de 2012, da modificação pontual do projecto sectorial do parque empresarial de Xinzo de Limia (Ourense), submetida à informação pública mediante Anúncio de 12 de abril de 2012 (DOG núm. 84, de 3 de maio).

Assim mesmo, em virtude do artigo 4 da Lei 10/1995, de 23 de março, de ordenação do território da Galiza (modificado pela Lei 6/2007, de 11 de maio, de medidas urgentes em matéria de ordenação do território e do litoral da Galiza), fazem-se públicas as disposições normativas da modificação pontual do projecto sectorial do parque empresarial de Xinzo de Limia (Ourense) para a sua entrada em vigor:

Ordenanças reguladoras.

1. Normas gerais.

2. Normas comuns.

3. Normas particulares de edificación.

Artigo 12. Normativa para as parcelas industriais-comerciais. Ordenança 1ª.

12.1. Condições de uso.

12.2. Edificabilidade.

12.3. Ocupação.

12.4. Alturas mínimas, número de plantas.

12.5. Recuamentos e condições para acaroar.

12.6. Espaço de segurança ante incêndios.

12.7. Ocupação de zonas de recuamento.

12.8. Condições estéticas.

12.9. Segregacións e agrupamentos.

Artigo 13. Normativa para a parcela dotacional. Ordenança 2ª.

13.1. Condições de uso.

13.2. Edificabilidade.

13.3. Ocupação.

13.4. Alturas mínimas e número de plantas.

13.5. Recuamento e condições de acaroamento.

13.6. Espaço de segurança ante incêndios.

13.7. Ocupação de zonas de recuamento.

13.8. Condições estéticas.

13.9. Segregacións e agrupamentos.

Artigo 14. Normativa para espaços livres. Ordenança 3ª.

Artigo 15. Normativa para usos compatíveis associados.

4. Normas de urbanização.

5. Condições ambientais e hixiénicas.

1. Normas gerais.

Mantêm-se como no projecto sectorial o alcance normativo, a terminologia de conceitos, o regime urbanístico, a qualificação do solo, a classificação de usos da edificación e das parcelas.

Os prazos de execução para desenvolver cada um dos polígonos determinarão nos projectos de urbanização correspondentes. Com carácter informativo estimaram-se em:

Polígono	Prazo de execução
Polígono 1	6 meses
Polígono 2	12 meses
Polígono 3	12 meses
Polígono 4	24 meses
Polígono 5	18 meses

Para o desenvolvimento de todo o sector, que compreende a expropiación dos terrenos, a redacção dos projectos de urbanização e a construção das obras, prevê-se um prazo de execução de 8 anos, contados a partir da aprovação da modificação pontual do projecto sectorial.

2. Normas comuns.

Mantêm-se as normas comuns de edificación referidas a parâmetros e determinações reguladoras das edificacións, excepto o aproveitamento das diferentes parcelas que é de 0,84 m2/m2, a parcela mínima, os mesmos critérios para a edificabilidade, e ocupação do 85 %, para as alturas mínimas e máximas, número de plantas e condições de uso.

3. Normas particulares de edificación referidas à ordenação detalhada de cada uma das áreas.

Mantêm-se as ordenanças do projecto sectorial com a excepção da edificabilidade do 0,84 m2/m2. Os dados das parcelas especificam no quadro resumo.

O largo de aparcadoiro requerida no interior das parcelas será uma (1) largo de aparcadoiro no interior da parcela por cada 218 m2 edificados.

A seguir facilitam-se as ordenanças para ajudar na sua consulta.

Artigo 12. Normativa para as parcelas industriais-comerciais. Ordenança 1ª

12.1. Condições de uso.

Usos prioritários:

– Industrial em todas as suas acepções, no que diz respeito à fabricação, manufacturas, reparacións, artesanato, laboratórios etc.

– Comercial em todas as suas acepções de compra, venda e exposição de produtos.

Usos compatíveis:

– Armazenagem, subministração, escritórios, montagens, laboratórios, assim como todas as actividades complementares da actividade industrial-comercial, supermercados, superfícies comerciais, hostaleiras, restaurantes ...

– Residencial anexo à actividade: permite-se o uso residencial com as condições que se recolhem no artigo 15 deste título.

– Garagem-aparcadoiro: em qualquer situação e na quantia mínima de um largo dentro de parcela por cada 218 m2 de edificación.

Em geral, consideram-se compatíveis outros usos anexo à actividade principal e que suponham uma necessidade para o funcionamento da actividade industrial e comercial e não produzam moléstias nem risco para os vizinhos próximos.

Todas as actividades permitidas deverão ter a autorização exixida pelo Regulamento de actividades molestas, insalubres, nocivas e perigosas, cumprir com as ordenanças de segurança e higiene e com toda a regulamentação que seja aplicável, incluindo a obrigatoriedade da licença autárquica para a abertura.

Usos proibidos:

Os não mencionados e, ademais, dentro do uso industrial, aquelas actividades que, por produzirem especiais moléstias ou perigo, devam encontrar-se em zonas afastadas de outras edificacións e da vizinhança.

12.2. Edificabilidade.

A edificabilidade será de 0,84 m2/m2 sobre parcela neta e indica a superfície edificable total, soma de todas as plantas que se possam edificar.

Fixa-se em metros quadrados construídos no quadro resumo deste documento. É a soma da superfície construída de todas as plantas, percebendo como tal a que se possa pisar ou empregar, mais os elementos construtivos que a rodeiam ou fecham. Não contam para os efeitos de edificabilidade os soportais e balcóns abertos a dois ou mais lados, nem os sotos que não sobresaian da rasante da passeio em mais de um (1) metro. Também não contam, para estes efeitos, os aparelhos, maquinarias, conducións e elementos auxiliares que, sem ser zonas de passagem de trabalho ou produção ni armazenagem, ocupem volume exterior como anexo ao edifício principal, e não estejam fechados em obra de fábrica, nem coberta.

Se por necessidades de uso e exploração racional, e demais razões justificadas de ónus e descarga de mercadorias, for necessário criar uma doca excedendo o metro de altura sobre a rasante, este excesso de altura não se considerará para contar a edificabilidade de soto ou semisoto.

12.3. Ocupação.

A ocupação máxima sobre a superfície neta de cada parcela será de 85 %. Compreende a projecção de todas e cada uma das plantas que compõem os edifícios sobre o terreno, excluindo beirados abertos a duas ou mais caras e soportais com a mesma condição (sempre que noutras plantas não se ocupe a superfície de balcón ou soportal com edificación fechada computable). Também não inclui beirados nem marquesiñas, nem elementos singulares, que não possam considerar-se edifício, já exceptuados no cômputo de edificabilidade.

A ocupação sob rasante da zona de recuamento fá-se-á mantendo as condições de acessibilidade, largo mínimo de catros metros, capacidade portante para veículos contra incêndios e sem que a dita instalação possa representar um risco que inabilitar a área de recuamento para a luta contra incêndios (depósitos de água).

12.4. Alturas mínimas, número de plantas.

A altura mínima dos edifícios será de 7,5 m, medida até o arranque da estrutura da coberta.

A altura máxima será de 16 m, poder-se-á aumentar em função das necessidades da actividade empresarial que se desenvolva sempre que se justifique. No referente ao número de plantas mantém-se liberdade e portanto não se fixa.

Altura livre de planta. A altura livre de qualquer planta sobre rasante será de 3 metros mínimo, no uso industrial-comercial, podendo reduzir nos usos anexo segundo se estabeleça na ordenança correspondente.

12.5. Recuamentos e condições para acaroar.

Os recuamentos como norma geral são:

– A aliñación de fachada, 8 metros, mínimo.

– As aliñacións laterais, 3 metros, mínimo, salvo que se acaroen.

– A linha de fundo, 5 metros, mínimo.

Condições para acaroar:

Permitir-se-á acaroar edificacións aos lindeiros laterais opostos em todas as parcelas menores a 2.000 m2. Em caso de partilhar medianeira, deverá existir acordo escrito de ambas as partes, acordo que se achegará no projecto prévio à concessão da licença autárquica. Não será preciso se cada um dos proprietários executa a sua medianeira. O dito acaroamento não suporá um incremento nem na edificabilidade nem na ocupação.

Nas parcelas de superfície igual ou maior a 2.000 m2, nas cales não se preveja acaroar, permitir-se-á acaroar edificacións, duas a duas, de modo que se suprima um dos dois recuamentos ao lindeiro e se junte a edificación à parcela contigua.

Para isto deverá haver acordo entre ambos os proprietários, que se documentará publicamente inscrevendo no Registro da Propriedade de ambos os prédios, para apresentar ao menos um anteprojecto de ambos os edifícios na câmara municipal como condição vinculativo. Sempre deverá ficar um lindeiro lateral com recuamento.

Outras condições dos arrimos ou acaroamentos:

Nas edificacións acaroadas em todas as parcelas, as diferenças das linhas de edificación de fachada de cada dois (2) edifícios não poderá passar de 4 metros e a diferença de altura de ambos não poderá passar de 4 metros. Pela aliñación de fundo não se estabelecem diferenças mínimas entre linhas de edificación traseira de dois edifícios lindeiros. Em todos os casos dever-se-ão tratar os parâmetros medianeiros, vistos como fachada.

Quando se agrupem mais de duas parcelas, dever-se-ão deixar os recuamentos a lindeiros da parcela resultante, devendo garantir a acessibilidade a qualquer ponto para a extinção de incêndios.

12.6. Espaço de segurança ante incêndios.

Quando o possível acaroamento só se produza num lateral, deverá ficar sempre um passo entre cada edifício e lindeiro lateral de ao menos três (3) metros, facilmente acessível sem edificación. O dito acesso é compatível com a circulação interior de veículos normais. No plano de ordenação indicam-se as linhas de recuamento e as franjas de 4 m que quebram a continuidade das edificacións em caso que se acaroen; esta franja poderá deslocar-se em caso de agrupamento de parcelas, sempre que se mantenha e com a aprovação da Câmara municipal.

Nas parcelas para edificacións acaroadas será acessível o espaço de fachada, de modo que nenhum ponto do edifício fique a uma distância inadequada para o acesso de veículos de incêndio.

12.7. Ocupação de zonas de recuamento.

Os espaços mínimos definidos nos pontos anteriores não poderão ser invadidos por nenhuma construção nem elemento construtivo da edificación principal (excepto o construído sob rasante), tal como voos, beirís etc.

12.8. Condições estéticas.

A composição dos edifícios, incluindo as das suas fachadas, é livre, garantindo uma qualidade e um desenho que deverá contar com a aprovação da Câmara municipal. Considera-se também fachada principal a posterior que está para uma via pública.

Os exteriores deverão estar rematados com materiais normais em acabamentos de fachada e não se permitirá deixar à vista paredes de blocos de cemento ou tijolos que não estejam especificamente rematados para ficar vistos.

Os encerramentos das parcelas às vias e zonas públicas são de composição livre mas, se são de malha, deverão ter pés de fábrica rematados numa cerca vegetal pelo interior.

Em cada implantação de uma instalação, em cada parcela, deverá incluir no projecto e executar-se a plantação de erva e plantas não arbóreas na banda exterior da via, que se prevê axardinada e onde vão acolher-se às conducións gerais do parque (pois incluem as conexões, arquetas de registro etc.), em toda a superfície que corresponda ao lindeiro exterior da parcela em questão, assim como as obras de reparación de passeio, passos e vias, que se preveja que terão que repor-se ou reparar trás as obras.

Os lindeiros laterais e de fundo fechar-se-ão obrigatoriamente com encerramento de ao menos 1,80 metros de alto e de desenho livre.

12.9. Segregacións e agrupamentos.

Permite-se subdividir ou segregar parcelas sempre que as parcelas resultantes cumpram as condições de parcela mínima fixada no projecto sectorial. Mesmo é suficiente se alguma das parcelas resultantes cumpre as condições de parcela única, e a residual que não cumprisse agrupar-se-á a outra parcela lindeira. Permite-se o agrupamento de duas ou mais parcelas com o fim de obter outra maior. As ordenanças aplicarão à parcela resultante como se fosse uma única parcela.

Artigo 13. Normativa para a parcela dotacional. Ordenança 2ª

13.1. Condições de uso.

O uso permitido será o de serviços sanitários, assistenciais, educativos, culturais, desportivos e outros que sejam necessários.

Consideram-se compatíveis os de aparcadoiro, hotel, restaurantes, gasolineira.

Será necessário justificar na parcela um largo de aparcadoiro por cada 100 m2 construídos.

13.2. Edificabilidade.

A edificabilidade máxima será de 0,84 m2/m2.

13.3. Ocupação.

Será no máximo do 85 % da superfície neta da parcela. Medir-se-á nas mesmas condições que nos usos anteriores (12.3).

13.4. Alturas mínimas e número de plantas.

Ídem 12.4.

13.5. Recuamentos e condições de acaroamento.

Aterase ao estabelecido para o ponto 12.5.

13.6. Espaço de segurança ante incêndios.

Ídem 12.6.

13.7. Ocupação de zonas de recuamento.

Aterase ao estabelecido na ordenança das parcelas industriais-comerciais, ponto 12.7.

13.8. Condições estéticas.

Ídem 12.8.

13.9. Segregacións e agrupamentos.

Aterase ao estabelecido na ordenança de parcelas industriais-comerciais ponto 12.9.

Artigo 14. Normativa para espaços livres. Ordenança 3ª

De acordo com o artigo 47.2 da Lei 9/2002, estes espaços destinar-se-ão a parques, jardins, passeio de lazer, expansão e recreio do parque empresarial.

Tratar-se-á de respeitar o maior número possível de árvores e manter-se-ão no seu estado natural, em especial as zonas perto do rio.

Nas zonas de restos de zona verde plantar-se-ão árvores autóctones, excepto nas zonas de protecção de linhas eléctricas, onde por segurança não se deve proceder à plantação.

Artigo 15. Normativa para usos compatíveis associados

Uso residencial anexo às actividades. De acordo com o estabelecido na normativa para as diferentes parcelas, permite-se o uso residencial como complemento das diferentes actividades, pelo que se poderá instalar uma habitação por parcela que cumprirá com o estabelecido no Decreto de habitabilidade. Poder-se-á destinar a uso residencial de habitação uma superfície máxima de 120 m2 como anexo vinculado à actividade principal. Nunca terá carácter prioritário e, portanto, sempre irá vinculado ao uso industrial-comercial. Do mesmo modo não se permitirá edificación com este uso, isolada da principal, e, pelo mesmo, expõem-se anexa à edificación de uso industrial-comercial.

4. Normas de urbanização referidas às condições de urbanização e implantação das infra-estruturas técnicas.

Mantêm-se como no projecto sectorial, salvo o traçado da rede viária que se reflecte nos planos e as considerações relativas descritas na epígrafe IV.2 deste documento. Neste documento estabelece-se que, dadas as possíveis alternativas de desenvolvimento e subdivisión de polígonos que se possam apresentar e tendo em conta os condicionante por pendentes e conexão com as redes de serviços actuais que vão ter as futuras vias, assim como a possibilidade de que se apresentem episódios de inundação –dado que estes são terrenos que conformavam a antiga lagoa de Antela–, é pelo que se deverão ter em conta nos correspondentes projectos construtivos de cada parcela os movimentos de terra necessários para adaptar as suas quotas finais tanto à rasante que tenha a via de conexão à dita parcela, para assim garantir o correcto funcionamento das infra-estruturas de drenagem, como para evitar possíveis claques por inundação ou asolagamento dos terrenos adjacentes.

O recheado de cada parcela é recomendable para simplificar a cimentación das futuras estruturas ou edificacións que se construam, posto que ter um terreno completamente arenoso e um nível freático tão alto comporta sérios problemas de desenho e execução, ao requererem-se apoios especiais que precisariam utilizar pilotaxe.

5. Condições ambientais e hixiénicas referidas às condições de funcionamento das diferentes actividades que se possam desenvolver no parque e a sua relação com o ambiente e a legislação sectorial.

Mantêm-se como no projecto sectorial.

Contra o anterior acordo cabe interpor recurso contencioso-administrativo ante a sala correspondente do Tribunal Superior de Justiça da Galiza, no prazo de dois meses contados desde o dia seguinte ao da sua publicação, segundo dispõem os artigos 10 e 46 da Lei 29/1998, de 13 de julho, reguladora da jurisdição contencioso-administrativa.

Santiago de Compostela, 5 de novembro de 2012

Antonio José Boné Pina
Director geral do Instituto Galego da Vivenda e Solo