En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 13 del Decreto 80/2000, de 23 de marzo, por el que se regulan los planes y proyectos sectoriales de incidencia supramunicipal, se hace pública la aprobación definitiva, mediante Acuerdo del Consello de la Xunta de Galicia de 25 de octubre de 2012, de la modificación puntual del proyecto sectorial del parque empresarial de Xinzo de Limia (Ourense), sometida a información pública mediante Anuncio de 12 de abril de 2012 (DOG nº 84, de 3 de mayo).
Asimismo, en virtud del artículo 4 de la Ley 10/1995, de 23 de marzo, de ordenación del territorio de Galicia (modificado por la Ley 6/2007, de 11 de mayo, de medidas urgentes en materia de ordenación del territorio y del litoral de Galicia), se hacen públicas las disposiciones normativas de la modificación puntual del proyecto sectorial del parque empresarial de Xinzo de Limia (Ourense) para su entrada en vigor:
Ordenanzas reguladoras.
1. Normas generales.
2. Normas comunes.
3. Normas particulares de edificación.
Artículo 12. Normativa para las parcelas industriales-comerciales. Ordenanza 1ª.
12.1. Condiciones de uso.
12.2. Edificabilidad.
12.3. Ocupación.
12.4. Alturas mínimas, número de plantas.
12.5. Retranqueos y condiciones para adosar.
12.6. Espacio de seguridad ante incendios.
12.7. Ocupación de zonas de retranqueo.
12.8. Condiciones estéticas.
12.9. Segregaciones y agrupaciones.
Artículo 13. Normativa para la parcela dotacional. Ordenanza 2ª.
13.1. Condiciones de uso.
13.2. Edificabilidad.
13.3. Ocupación.
13.4. Alturas mínimas y número de plantas.
13.5. Retranqueos y condiciones de adosamiento.
13.6. Espacio de seguridad ante incendios.
13.7. Ocupación de zonas de retranqueo.
13.8. Condiciones estéticas.
13.9. Segregaciones y agrupaciones.
Artículo 14. Normativa para espacios libres. Ordenanza 3ª.
Artículo 15. Normativa para usos compatibles asociados.
4. Normas de urbanización.
5. Condiciones ambientales e higiénicas.
1. Normas generales.
Se mantienen como en el proyecto sectorial el alcance normativo, la terminología de conceptos, el régimen urbanístico, la calificación del suelo, la clasificación de usos de la edificación y de las parcelas.
Los plazos de ejecución para desarrollar cada uno de los polígonos se determinarán en los proyectos de urbanización correspondientes. Con carácter informativo se han estimado en:
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Polígono |
Plazo de ejecución |
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Polígono 1 |
6 meses |
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Polígono 2 |
12 meses |
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Polígono 3 |
12 meses |
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Polígono 4 |
24 meses |
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Polígono 5 |
18 meses |
Para el desarrollo de todo el sector, que comprende la expropiación de los terrenos, la redacción de proyectos de urbanización y la construcción de las obras, se prevé un plazo de ejecución de 8 años, contados a partir de la aprobación de la presente modificación puntual del proyecto sectorial.
2. Normas comunes.
También se mantienen las normas comunes de edificación referidas a parámetros y determinaciones reguladoras de las edificaciones, salvo el aprovechamiento de las distintas parcelas que es de 0,84 m2/m2, la parcela mínima, mismos criterios para la edificabilidad, y ocupación del 85 %, para las alturas mínimas y máximas, número de plantas y condiciones de uso.
3. Normas particulares de edificación referidas a la ordenación detallada de cada una de las áreas.
Se mantienen las ordenanzas del proyecto sectorial con la salvedad de la edificabilidad del 0,84 m2/m2. Los datos de las parcelas se especifican en el cuadro resumen.
La plaza de aparcamiento requerida en el interior de las parcelas será una (1) plaza de aparcamiento en el interior de la parcela por cada 218 m2 edificados.
A continuación se incluyen las ordenanzas para facilitar su consulta.
Artículo 12. Normativa para las parcelas industriales-comerciales. Ordenanza 1ª
12.1. Condiciones de uso.
Usos prioritarios:
– Industrial en todas sus acepciones, en cuanto a la fabricación, manufacturas, reparaciones, artesanía, laboratorios etc.
– Comercial en todas sus acepciones de compra, venta y exposición de productos.
Usos compatibles:
– Almacenaje, suministro, oficinas, montajes, laboratorios, así como todas las actividades complementarias de la actividad industrial-comercial, supermercados, superficies comerciales, hoteleras, restaurantes ...
– Residencial anexo a la actividad: se permite el uso residencial con las condiciones que se recogen en el artículo 15 de este título.
– Garaje-aparcamiento: en cualquier situación y en la cuantía mínima de una plaza dentro de parcela por cada 218 m2 de edificación.
En general, se consideran compatibles otros usos anexos a la actividad principal y que supongan una necesidad para el funcionamiento de la actividad industrial y comercial y no produzcan molestias ni peligro para los vecinos próximos.
Todas las actividades permitidas deberán tener la autorización exigida por el Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, cumplir con las ordenanzas de seguridad e higiene y con toda la reglamentación que sea aplicable, incluyendo la obligatoriedad de la licencia municipal para la apertura.
Usos prohibidos:
Los no mencionados y, además, dentro del uso industrial, aquellas actividades que, por producir especiales molestias o peligrosidades, deban localizarse en zonas apartadas de otras edificaciones y de vecindad.
12.2. Edificabilidad.
La edificabilidad será de 0,84 m2/m2 sobre parcela neta e indica la superficie edificable total, suma de todas las plantas, que puedan construirse.
Se fija en metros cuadrados construidos en el cuadro resumen de este documento. Es la suma de la superficie construida de todas las plantas, entendiendo como tal la que se puede pisar o utilizar, más los elementos constructivos que la rodean o cierran. No contabilizan, a efectos de edificabilidad, los soportales y balcones abiertos a dos o más lados, ni los sótanos que no sobresalgan de la rasante de la acera en más de un (1) metro. Tampoco contabilizan, a estos efectos, los aparatos, maquinarias, conducciones y elementos auxiliares que, sin ser zonas de paso de trabajo o producción ni almacenaje, ocupen volumen exterior como anexos al edificio principal, y no estén cerrados en obra de fábrica, ni cubierta.
Si por necesidades de uso y explotación racional, y demás razones justificadas de carga y descarga de mercancías, fuera necesario crear un muelle sobrepasando el metro de altura sobre la rasante, este exceso de altura no se considerará para contabilizar la edificabilidad de sótano o semisótano.
12.3. Ocupación.
La ocupación máxima sobre la superficie neta de cada parcela será del 85 %. Comprende la proyección de todas y cada una de las plantas que componen los edificios sobre el terreno, excluyendo cuerpos voladizos abiertos a dos o más caras y soportales con la misma condición (siempre que en otras plantas no se ocupe la superficie de balcón o soportal con edificación cerrada computable). Tampoco incluye aleros ni marquesinas, ni elementos singulares, que no puedan considerarse edificio, ya exceptuados en el cómputo de edificabilidad.
La ocupación bajo rasante de la zona de retranqueo se hará manteniendo las condiciones de accesibilidad, ancho mínimo de cuatros metros, capacidad portante para vehículos contraincendios y sin que dicha instalación pueda representar un riesgo que inhabilite el área de retranqueo para la lucha contra incendios (depósitos de agua).
12.4. Alturas mínimas, número de plantas.
La altura mínima de los edificios será de 7,5 m, medida hasta el arranque de la estructura de la cubierta.
La altura máxima será de 16 m, y podrá aumentar en función de las necesidades de la actividad empresarial que se desarrolle siempre que se justifique. En lo referente al número de plantas se mantiene libertad y por tanto no se fija.
Altura libre de planta. La altura libre de cualquier planta sobre rasante será de 3 metros mínimo, en el uso industrial-comercial, pudiendo reducirse en los usos anexos según se diga en la ordenanza correspondiente.
12.5. Retranqueos y condiciones para adosar.
Los retranqueos como norma general son:
– La alineación de fachada, 8 metros, mínimo.
– Las alineaciones laterales, 3 metros, mínimo, salvo que se adosen.
– La línea de fondo, 5 metros, mínimo.
Condiciones para adosar:
Se permitirá adosar edificaciones a dos linderos laterales opuestos en todas las parcelas menores a 2.000 m2. En caso de compartir medianera, deberá existir acuerdo escrito de ambas partes, acuerdo que se adjuntará en el proyecto previo a la concesión de la licencia municipal. No será necesario si cada uno de los propietarios ejecuta su medianera. Dicho adosado no supondrá un incremento ni en la edificabilidad ni en la ocupación.
En las parcelas de superficie igual o mayor a 2.000 m2, en las que no se prevé adosar, se permitirá adosar edificaciones, dos a dos, de modo que se suprima uno de los dos retranqueos a lindero y se junte la edificación a la parcela contigua.
Para esto deberá haber acuerdo entre ambos propietarios, que se documentará públicamente inscribiéndose en el Registro de la Propiedad de ambos predios, a presentar al menos un anteproyecto de ambos edificios en el ayuntamiento como condición vinculante. Siempre deberá quedar un lindero lateral con retranqueo.
Otras condiciones de los arrimos o adosados:
En las edificaciones adosadas en todas las parcelas, las diferencias de las líneas de edificación de fachada de cada dos (2) edificios no podrán pasar de 4 metros y la diferencia de altura de ambos no podrá pasar de 4 metros. Por la alineación de fondo no se establecen diferencias mínimas entre líneas de edificación trasera de dos edificios colindantes. En todos los casos se deberán tratar los parámetros medianeros, vistos como fachada.
Cuando se agrupen más de dos parcelas, deberán dejarse los retranqueos a linderos de la parcela resultante, debiendo garantizar la accesibilidad a cualquier punto para extinción de incendios.
12.6. Espacio de seguridad ante incendios.
Cuando el posible adoso sólo se produce en un lateral, deberá quedar, siempre, un paso entre cada edificio y lindero lateral de al menos tres (3) metros, fácilmente accesible sin edificación. Dicho acceso es compatible con la circulación interior de vehículos normales. En el plano de ordenación se indican las líneas de retranqueo y las franjas de 4 m que rompen la continuidad de las edificaciones en caso de que se adosen; esta franja podrá desplazarse en caso de agrupación de parcelas, siempre que se mantenga y con el visto bueno del Ayuntamiento.
En las parcelas para edificaciones adosadas será accesible el espacio de fachada, de modo que ningún punto del edificio quede a una distancia inadecuada para el acceso de vehículos de incendio.
12.7. Ocupación de zonas de retranqueo.
Los espacios mínimos definidos en los apartados anteriores no podrán ser invadidos por ninguna construcción ni elemento constructivo de la edificación principal (excepto lo construido bajo rasante), tal como vuelos, voladizos etc.
12.8. Condiciones estéticas.
La composición de los edificios, incluyendo las de sus fachadas, es libre, garantizando una calidad y diseño que deberá contar con el visto bueno del Ayuntamiento. Se considera también fachada principal la posterior que está cara una vía pública.
Los exteriores deberán estar rematados con materiales normales en acabados de fachada y no se permitirá dejar a la vista paredes de bloques de cemento o ladrillos que no estén específicamente acabados para quedar vistos.
Los cierres de las parcelas a las vías y zonas públicas son de composición libre pero, si son de malla, deberán tener pies de fábrica rematados en una cerca vegetal por el interior.
En cada implantación de una instalación, en cada parcela, deberá incluirse en el proyecto y ejecutarse la plantación de hierba y plantas no arbóreas en la banda exterior de la vía, que se prevé ajardinada, y donde van alojarse las conducciones generales del parque (pues incluyen las conexiones, arquetas de registro etc.), en toda la superficie que corresponda al lindero exterior de la parcela en cuestión, así como las obras de reparación de aceras, pasos y vías que se prevea que se han de reponer o reparar tras las obras.
Los linderos laterales y de fondo se cerrarán obligatoriamente con cierre de al menos 1,80 metros de alto y de diseño libre.
12.9. Segregaciones y agrupaciones.
Se permite subdividir o segregar parcelas siempre que las parcelas resultantes cumplan las condiciones de parcela mínima fijada en el proyecto sectorial. Incluso es suficiente si alguna de las parcelas resultantes cumple la condición de parcela única, y la residual que no cumpliese se agrupará a otra parcela colindante. Se permite la agrupación de dos o más parcelas, a fin de obtener otra mayor. Las ordenanzas se aplicarán a la parcela resultante, como si fuese una única parcela.
Artículo 13. Normativa para la parcela dotacional. Ordenanza 2ª
13.1. Condiciones de uso.
El uso permitido será el de servicios sanitarios, asistenciales, educativos, culturales, deportivos y otros que sean necesarios.
Se consideran compatibles los de aparcamiento, hotel, restaurantes, gasolinera.
Será necesario justificar en la parcela una plaza de aparcamiento por cada 100 m2 construidos.
13.2. Edificabilidad.
La edificabilidad máxima será de 0,84 m2/m2.
13.3. Ocupación.
Será como máximo del 85 % de la superficie neta de la parcela. Se medirá en las mismas condiciones que en los usos anteriores (12.3).
13.4. Alturas mínimas y número de plantas.
Ídem 12.4.
13.5. Retranqueos y condiciones de adosamiento.
Se atendrá a lo establecido para el apartado 12.5.
13.6. Espacio de seguridad ante incendios.
Ídem 12.6.
13.7. Ocupación de zonas de retranqueo.
Se atendrá a lo establecido en la ordenanza de las parcelas industriales-comerciales, apartado 12.7.
13.8. Condiciones estéticas.
Ídem 12.8.
13.9. Segregaciones y agrupaciones.
Se atendrá a lo establecido en la ordenanza de parcelas industriales-comercial, apartado 12.9.
Artículo 14. Normativa para espacios libres. Ordenanza 3ª
De acuerdo con el artículo 47.2 de la Ley 9/2002, estos espacios se destinarán a parques, jardines, aceras de ocio, expansión y recreo del parque empresarial.
Se tratará de respetar el mayor número posible de árboles y se mantendrán en su estado natural, en especial las zonas próximas al río.
En las zonas de restos de zona verde se plantarán árboles autóctonos, excepto en las zonas de protección de líneas eléctricas, donde por seguridad no se debe proceder a la plantación.
Artículo 15. Normativa para usos compatibles asociados.
Uso residencial anexo a las actividades. De acuerdo con lo establecido en la normativa para las distintas parcelas, se permite el uso residencial como complemento de las distintas actividades, por lo que se podrá instalar una vivienda por parcela que cumplirá con lo establecido en el Decreto de habitabilidad. Se podrá destinar a uso residencial de vivienda una superficie máxima de 120 m2 como anexo vinculado a la actividad principal. Nunca tendrá carácter prioritario y, por lo tanto, siempre irá vinculado al uso industrial-comercial. De la misma manera no se permitirá edificación con este uso, aislada de la principal, y, por lo mismo, se plantea anexa a la edificación de uso industrial-comercial.
4. Normas de urbanización referidas a las condiciones de urbanización e implantación de las infraestructuras técnicas.
Se mantienen como en el proyecto sectorial, salvo el trazado de la red viaria que se refleja en los planos y las consideraciones al respecto descritas en el apartado IV.2 de este documento. En este documento se establece que dadas las posibles alternativas de desarrollo y subdivisión de polígonos que se pueden presentar y teniendo en cuenta los condicionantes por pendientes y conexión con las redes de servicios actuales que van a tener los futuros viales, así como la posibilidad de que se presenten episodios de inundación –dado que estos son terrenos que conformaban la antigua laguna de Antela–, es por lo que se deberán contemplar en los correspondientes proyectos constructivos e cada parcela los movimientos de tierra necesarios para adaptar sus cotas finales tanto a la rasante que tenga el vial de conexión a dicha parcela, para así garantizar el correcto funcionamiento de las infraestructuras de drenaje, como para evitar posibles afecciones por inundación o anegación de los terrenos adyacentes.
El relleno de cada parcela es recomendable para simplificar la cimentación de las futuras estructuras o edificaciones que se construyan, puesto que tener un terreno completamente arenoso y un nivel freático tan alto conlleva serios problemas de diseño y ejecución al requerirse apoyos especiales que precisarían utilizar pilotaje.
5. Condiciones ambientales e higiénicas referidas a las condiciones de funcionamiento de las diferentes actividades que se puedan desarrollar en el parque y a su relación con el medio ambiente y la legislación sectorial.
Se mantienen como en el proyecto sectorial.
Contra el anterior acuerdo cabe interponer recurso contencioso-administrativo ante la sala correspondiente del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, en el plazo de dos meses contados desde el día siguiente a su publicación, según disponen los artículos 10 y 46 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la jurisdicción contencioso-administrativa.
Santiago de Compostela, 5 de noviembre de 2012
Antonio José Boné Pina
Director general del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo
