Al amparo de las competencias que el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo tiene atribuidas por la Ley 3/1988, de 27 de abril, el 19 de diciembre de 1995 se publicó en el Diario Oficial de Galicia el Decreto 320/1995, de 2 de diciembre, de regularización de situaciones de los ocupantes y cambio de régimen en las viviendas de promoción pública, con objeto de dar solución a una serie de situaciones irregulares y de problemas subjetivos surgidos en determinadas viviendas de promoción pública.
Los fundamentos que en la actualidad motivan la necesidad de un nuevo decreto que, en la línea del anterior, recoge soluciones a situaciones irregulares de muy diversa índole: la carencia de título suficiente que legitime la ocupación de la vivenda, la adquisición y compra mediante documento privado o la simple ocupación de una vivienda vacía, traen causa de una importante demanda social que a la vista de la consecución de las expectativas de otros peticionarios, manifiestan interés para participar de ellas y legitimar su posición como adjudicatarios de viviendas de promoción pública.
En consecuencia, teniendo en cuenta que el tratamiento unitario y de una sola vez en el tiempo es muy difícil de acometer, resulta aconsejable publicar un nuevo decreto en el que además de satisfacer las peticiones de un sector importante de la población, se procura una mejor gestión del patrimonio público de viviendas.
De otra parte, con frecuencia, algunos titulares legítimos de viviendas argumentan por razones de necesidad económica y social su dificultad para hacer frente al pago de las cuotas mensuales de amortización de las viviendas de que son propietarios.
Así pues, analizada convenientemente la repercusión de estas situaciones, a fin de satisfacer el interés social de aquellos que deseando regularizar no lo hubieran hecho por razones económicas y de aquellos otros que en pro de una mejor calidad de vida prefieren cambiar su contrato de compraventa por otro de alquiler, en este nuevo decreto se combinan diferentes formas de regularización: compraventa y alquiler, sin obviar la posibilidad de introducir una nueva forma de cambio de régimen: de compraventa a alquiler bajo la premisa de que el importe de la renta será sensiblemente inferior a las cuotas de amortización en régimen de compraventa.
Por todo lo expuesto, a propuesta del conselleiro de Política Territorial, Obras Públicas y Vivienda y
previa deliberación del Consello de la Xunta de Galicia, en su reunión del día dieciséis de abril de mil novecientos noventa y ocho,
DISPONGO:
Capítulo I
Objeto y ámbito de aplicación
Artículo 1º.-Objeto y ámbito de aplicación.
El presente decreto tiene por objeto la regularización de las viviendas de protección oficial de promoción pública respecto de situaciones que se produjeran hasta el 26 de mayo de 1994; la amortización anticipada, respecto de las que su régimen de adjudicación fuera el acceso diferido, así como el cambio de régimen de alquiler a compraventa o, en su caso, de compraventa a alquiler.
Capítulo II
Regularización
Artículo 2º.-Viviendas de titularidad del IGVS.
Los usuarios de viviendas de promoción pública de titularidad del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo que carezcan de título para su ocupación, podrán regularizar su situación solicitando ante dicho organismo el otorgamiento del correspondiente contrato. De ser el caso, será preciso resolver previamente la relación jurídica anterior a través del procedimiento establecido en la legislación de viviendas de protección oficial.
Artículo 3º.-Viviendas en compraventa.
La misma regularización podrá efectuarse en las viviendas adjudicadas en compraventa. Antes de proceder a la regularización de estas viviendas será necesaria la previa substanciación del procedimiento legal de resolución del contrato que continúe vigente, suscrito con el anterior titular, en los términos establecidos en la normativa de aplicación a las viviendas de protección oficial, en la Ley de expropiación forzosa y normas de desarrollo.
Si el usuario de la vivienda accediese a la misma por transmisión del adjudicatario o de los que de aquel trajesen causa, podrá el IGVS, previa acreditación del cumplimiento de los demás requisitos establecidos en este decreto, formalizar la adjudicación a favor del mencionado ocupante, siempre que se produzca una renuncia o reconocimiento formal de la transmisión por aquéllos.
Artículo 4º.-Plazo.
1. El plazo para solicitar la regularización a la que se hace referencia en los artículos anteriores será de 4 meses a partir de la entrada en vigor del presente decreto. Las peticiones se presentarán en las oficinas del IGVS o en las jefaturas de sus servicios provinciales donde se facilitarán los modelos de solicitud.
2. Si en este plazo no se solicita dicha regularización, el IGVS procederá a recuperar la titularidad de la vivienda y al lanzamiento de los ocupantes.
Artículo 5º.-Procedimiento.
1. La regularización de las situaciones a las que se refiere el presente decreto requerirá la tramitación del correspondiente expediente que será resuelto por el IGVS en un plazo máximo de seis meses.
2. No obstante lo previsto en el apartado anterior, si venciese el plazo de resolución y el órgano competente no la hubiese dictado expresamente, las solicitudes se entenderán desestimadas.
Artículo 6º.-Documentación.
Para acogerse a los beneficios de la presente norma será necesario acreditar la necesidad real de vivienda y que el ocupante reúne los requisitos del Decreto 98/1992, de 26 de marzo sobre financiación y adjudicación de viviendas de promoción pública. El límite máximo de ingresos será hasta 3,5 veces el salario mínimo interprofesional según la disposición adicional tercera del referido decreto.
Para estos efectos, a las solicitudes deberá adjuntársele, según la petición de que se trate, la siguiente documentación:
a) Fotocopia del DNI y del NIF del solicitante.
b) Fotocopia del libro de familia.
c) Certificado municipal de empadronamiento del solicitante y de las personas que conviven con él, indicando la fecha de alta en el padrón y certificación del ayuntamiento de convivencia y de residencia en la vivienda.
d) Documento que acredita la cesión de la vivienda, en su caso.
e) Documento acreditativo de la renuncia del cedente o de sus herederos a cuantos derechos les correspondan sobre la vivienda, o documento acreditativo del reconocimiento de la transmisión efectuada.
La forma de acreditar la renuncia sobre la vivienda o el reconocimiento de la transmisión podrá ser por comparecencia ante el IGVS o federatario público, mediante la firma del acta correspondiente.
f) Declaración de que ningún miembro de la unidad familiar fue propietario de una vivienda de promoción pública ni dispone en propiedad o arrendamiento de ninguna otra vivienda.
g) Certificación del catastro de la provincia donde esté situada la vivienda, que acredite la relación de bienes de naturaleza rústica o urbana, titularidad de los solicitantes o su valor catastral o, en su caso, la inexistencia de inmuebles a su nombre.
h) Certificado de los recibos abonados expedido por la empresa recaudadora.
i) Certificación de la base liquidable resultante de la declaración del impuesto sobre la renta de las personas físicas, del último ejercicio ya vencido del que finalizase el plazo de presentación de la declaración. Si varios miembros de la unidad familiar presentasen declaración, las certificaciones de las bases liquidables de todos ellos.
En el caso de no estar obligados, se presentarán los documentos que procedan de entre los siguientes:
-Certificado de la Delegación de Hacienda de que los solicitantes no constan como declarantes.
-Contrato de trabajo y copia de la declaración presentada por la empresa ante la Hacienda Pública en la que se acrediten los ingresos y, ante la Seguridade Social en la que se acrediten las cotizaciones correspondientes.
-En el caso de trabajadores autónomos, copia del alta en el impuesto de actividades económicas, así como fotocopia de las declaraciones preceptivas presentadas ante la Hacienda Pública y la Seguridad Social.
-En el caso de pensionistas, perceptores de prestaciones por desempleo o cualquier otra prestación periódica, certificado expedido por el organismo oficial correspondiente.
-De encontrarse en paro, copia de la tarjeta o tarjetas de demanda de empleo o certificado del INEM en el que figuren como demandantes de empleo en sus listas.
Artículo 7º.-Régimen de adjudicación y precio de venta.
La adjudicación de la vivienda al solicitante de la regularización se otorgará en régimen de compraventa excepto lo dispuesto en la disposición adicional primera.
El precio de la compraventa se fijará según el estudio económico que sirvió de base en su día para la adjudicación de la vivienda. El precio será el que le correspondería pagar a un adjudicatario en concepto de amortización de capital e intereses desde la fecha de adjudicación hasta la fecha de solicitud de la regularización, más lo que le quede en concepto de capital pendiente. El importe de las cantidades satisfechas en concepto de amortización de capital se descontará del precio de venta, excepto en el supuesto que para la nueva adjudicación fuese preciso incoar previamente expediente expropiatorio.
La forma de pago será la establecida en el artículo 10º del presente decreto.
Capítulo III
Amortización anticipada
Artículo 8º.-Amortización anticipada de viviendas.
1. Los titulares legítimos de las viviendas cedidas en régimen de acceso diferido que en el plazo de cuatro meses contados a partir da entrada en vigor del presente decreto soliciten la amortización anticipada ante el IGVS, podrán acogerse a los beneficios de reducción previstos en el artículo 2.2º del Decreto 98/1992, de 26 de marzo, sobre financiación y adjudicación de las viviendas de promoción pública, aplicados al capital pendiente de amortizar, y siempre que cumplan los requisitos establecidos en dicho decreto.
2. El procedimiento será el establecido en el artículo 5º de la presente norma.
Capítulo IV
Cambio de régimen
Artículo 9º.-Cambio de régimen de alquiler a compraventa.
1. Los titulares legítimos de viviendas en régimen de alquiler podrán acceder a su propiedad solicitando previamente el cambio de régimen ante el IGVS.
2. El precio de venta será el del estudio económico vigente en la fecha de celebración del contrato de alquiler. En ningún caso podrán descontarse de dicho precio las cantidades satisfechas en concepto de renta.
3. En lo relativo al procedimiento será aplicable lo establecido en el artículo 5º del presente decreto.
Artículo 10º.-Forma de pago.
El pago del precio de venta de la vivienda podrá hacerse:
A) Al contado, abonando con carácter previo a la firma de la escritura la totalidad del precio. Este sistema será obligatorio para todas las viviendas adjudicadas al amparo de las disposiciones anteriores al Real decreto ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de viviendas de protección oficial.
B) Aplazando el pago por un tiempo igual al que le resta para amortizar a los adjudicatarios originales del grupo en el que esté incluida la vivienda. En este caso deberá hacer una entrega inicial del 10% del precio con carácter previo a la formalización del contrato, aplazando el resto de la cantidad por el plazo anteriormente señalado, con un interés del 5% anual y cuotas mensuales crecientes anualmente en un 4%.
En aquellos casos en los que transcurriese el plazo de amortización del grupo o éste fuese inferior a cinco años, se fijará este plazo de cinco años como período para el cálculo de las cuotas mensuales del precio aplazado.
Artículo 11º.-Cambio de régimen de compraventa a alquiler.
1. Los titulares legítimos de viviendas en régimen de compraventa que a juicio del IGVS acrediten una situación económica y social precaria, podrán solicitar el cambio de régimen de compraventa a alquiler renunciando formalmente a la propiedad de la vivienda.
A estos efectos, a las solicitudes deberá adjuntarse la documentación referida en los apartados a), b), c), f), g), i), del artículo 6º del presente decreto, así como cualquier otra documentación que el solicitante considere conveniente a sus intereses o, en su caso, les sea requerida por el IGVS y que aquel deba aportar para la resolución del procedimiento.
2. Para el caso de que el IGVS motivadamente acuerde autorizar un cambio de régimen de compraventa a alquiler, la renta inicial anual será la que resulte de aplicar el 3% del valor de la vivienda según el
estudio económico que sirvió de base en su día para la adjudicación en compraventa, sin perjuicio de la liquidación que proceda teniendo en cuenta las cantidades que hubiesen sido abonadas en concepto de amortización de capital en el régimen anterior.
Artículo 12º.-Impuestos y cuotas por prestación de servicios.
Para poder acogerse a los beneficios reconocidos en este capítulo será necesario que los usuarios de las viviendas acrediten haber satisfecho todas las cuotas por prestación de servicios individuales y comunes y los impuestos que graven la vivienda desde la fecha de ocupación.
Disposiciones adicionales
Primera.-Excepcionalmente podrá autorizarse la regularización en régimen de alquiler, respecto de los ocupantes de las viviendas cuando su situación económica y social aconseje esta forma de adjudicación.
La renta inicial anual del alquiler será la que resulte de aplicar el 3% del valor de la vivienda según el estudio económico que sirvió de base en su día para la citada adjudicación.
Para los casos en que la vivienda, respecto de la que se pretende regularizar su situación fuese adjudicada originariamente en régimen de compraventa, será requisito indispensable que el IGVS haya adquirido con anterioridad la propiedad de aquélla.
Segunda.-Todos los gastos que se produzcan, tanto notariales como registrales, así como los impuestos devengados como consecuencia de los negocios jurídicos regulados en esta norma correrán a cargo de los adquirentes.
Disposición transitoria
Los expedientes que se encuentren en trámite al amparo del Decreto 320/1995, de 2 de diciembre, de regularización de situaciones de los ocupantes y cambio de régimen en las viviendas de promoción pública, podrán acogerse al presente decreto, escogiendo, dentro del plazo de dos meses desde su entrada en vigor, la opción que les resulte más ventajosa. En el caso de que no se produzca la opción por uno de los dos regímenes, se les aplicará de oficio, previo estudio del expediente, el más ventajoso de ellos.
Disposición derogatoria
Queda derogado el Decreto 320/1995, de 2 de diciembre, de regularización de situaciones de los ocupantes y cambio de régimen en las viviendas de promoción pública, excepto para lo dispuesto en la disposición transitoria de la presente norma, así como, en general, todas las disposiciones de igual o inferior rango en tanto se opongan a lo dispuesto e el presente decreto.
Disposiciones finales
Primera.-Se autoriza al conselleiro de Política Territorial, Obras Públicas y Vivienda para dictar cuantas
disposiciones sean necesarias para el desarrollo de este decreto.
Segunda.-El presente decreto entrará en vigor al día siguiente al de su publicación en el Diario Oficial de Galicia.
Santiago de Compostela, dieciséis de abril de mil novecientos noventa y ocho.
Manuel Fraga Iribarne
Presidente
José Cuíña Crespo
Conselleiro de Política Territorial, Obras Públicas y Vivienda
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