Mediante acuerdo del Pleno de la Corporación de Cambre, adoptado en sesión celebrada el 29 de octubre de 2020, se ratifica el texto definitivo del convenio urbanístico suscrito entre este ayuntamiento y la entidad Fincela, S.L.

Perfeccionado dicho convenio tras la firma por las partes intervinientes el 20 de noviembre de 2020, de conformidad con el artículo 403.1 del Reglamento de la Ley 2/2016, del suelo de Galicia, se procede a la publicación del texto íntegro del mismo:

Convenio Urbanístico

En la Casa Consistorial de Cambre, a 20 de noviembre de 2020

Reunidos:

De una parte, Óscar García Patiño, alcalde presidente del Ayuntamiento de Cambre. Y de otra, Manuel Sánchez Vega, mayor de edad, con DNI número 32105340P y domicilio en calle Sol, 35, 1º, A Coruña.

Intervienen:

Óscar García Patiño, en nombre y representación del Ayuntamiento de Cambre, en la representación legal que le confiere el artículo 21 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las bases del régimen local.

Manuel Sánchez Vega, en su calidad de consejero delegado solidario, en nombre y representación de la entidad Fincela, S.L., con CIF B15557010 y domicilio en calle Sol, 35, 1º, A Coruña, constituida por tiempo indefinido mediante escritura pública otorgada el 9 de mayo de 1996 ante el notario que fue de A Coruña, Ramón González Gómez, con el número 1.872 de su protocolo, cuya copia consta compulsada como anexo nº 1 de este convenio. Consta inscrita dicha sociedad al tomo 1.792, folio 1, hoja nº C-16.202 del Registro Mercantil de A Coruña. Tal representación deriva de la propia escritura fundacional que se acompaña.

Ante mí, Mª Luisa de la Red Ampudia, secretaria de este ayuntamiento, ambas partes, de mutuo acuerdo, firman el presente Convenio urbanístico de planeamiento una vez que su texto definitivo ha sido ratificado por el Pleno del Ayuntamiento de Cambre en sesión celebrada el 29 de octubre de 2020, de conformidad con el artículo 402.2 del Reglamento de la Ley 2/2016, del suelo de Galicia, aprobado por el Real decreto 143/2016, con arreglo a los siguientes

Antecedentes:

Primero. Ámbito de actuación física

La entidad Fincela, S.L. es titular de distintas fincas que luego se detallarán, sitas en el ámbito físico del lugar de O Graxal (parroquia de O Temple), que linda al norte con el término municipal de Oleiros; al sur, con la carretera nacional AC-12, antes N-VI; al este, con la parcela catastral 15017A00100016000MJ, de Promociones Esga, S.A. y al oeste, con la carretera nacional AC-12, antes N-VI, y el nudo de conexión de esta carretera hacia el sudoeste con la calle Codesal.

Se acompaña como anexo nº 2 plano delimitativo del ámbito de actuación físico indicado.

La superficie total del ámbito físico descrito asciende a 19.597 metros cuadrados, según los datos catastrales y la cartografía disponible, sin perjuicio del levantamiento topográfico que para mayor precisión se realice.

Dentro de ese ámbito, el Ayuntamiento de Cambre es propietario de una parcela obtenida mediante cesión, en ejecución de un anterior convenio urbanístico, formalizada en escritura pública autorizada por el notario de A Coruña Enrique Santiago Rajoy Feijoo el día 16 de noviembre de 1995, con número de protocolo 2.121.

Esta parcela figura inscrita en el Registro de la Propiedad número 5 de A Coruña con el número 26.117, al folio 87, del libro 297 y tomo 2.711, con la siguiente descripción:

«Villa denominada El Grajal, está destinada a vivienda y consta de dos edificios; de ellos, la vivienda principal con una superficie de cuatrocientos setenta y tres metros cuadrados; se compone de dos cuerpos laterales con plantas de sótano, bajo, primera y ático, cada uno, unidos por un cuerpo solo de planta baja. La rodea por todos sus vientos el resto de la finca matriz, de Promotora del Temple, S.A., y concretamente, al norte, con un talud de tierra, y al sur, con una balaustrada de piedra. Su superficie es de 1.257,03 metros cuadrados, de los que corresponden a lo edificado unos 645 metros cuadrados, y el resto al terreno unido, según plano que se adjunta a la presente escritura».

Referencia catastral: 2169902NH5926N0001YM.

La superficie de esta finca asciende a 1.296 metros cuadrados según datos catastrales, sin perjuicio del pertinente levantamiento topográfico.

La entidad Fincela, S.L. es propietaria única del resto del terreno incluido en la delimitación del ámbito de actuación cuyas fincas inscritas en el Registro de la Propiedad número 5 de A Coruña son las siguientes:

– Finca Registral número 29.762, inscrita al folio 103 del libro 370.

– Finca Registral número 29.763, inscrita al folio 166 del libro 370.

– Finca Registral número 29.764, inscrita al folio 169 del libro 370, tomo 3.040.

– Finca Registral número 29.765, inscrita al folio 172 del libro 370, tomo 3.040.

– Finca Registral número 29.766, inscrita al folio 175 del libro 370, tomo 3.040.

– Finca Registral número 29.767, inscrita al folio 178 del libro 370, tomo 3.040.

– Finca Registral número 29.768, inscrita al folio 181 del libro 370, tomo 3.040.

Referencias catastrales números 2169901NH5926N0000LX, 15017A001000170000ME y, en una pequeña parte, 15017A001000160000MJ.

Asciende la superficie incluida en el ámbito de todas estas parcelas a 18.301 metros cuadrados, sin perjuicio del pertinente levantamiento topográfico.

Se acompañan como anexo nº 3 las certificaciones y/o notas simples del Registro de la Propiedad, así como las copias compulsadas de los títulos de propiedad de dichas fincas y las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas correspondientes, estando constituido dicho anexo por 159 folios debidamente numerados.

Segundo. Ordenación urbanística vigente en el ámbito

La mayor parte del ámbito físico cuya delimitación se propone (15.116,47 m2) está clasificado como suelo urbano, dentro del ámbito de la unidad de ejecución 19 de las vigentes normas subsidiarias de planeamiento de Cambre, aprobadas definitivamente por la Comisión Provincial de Urbanismo el 27 de julio de 1994 y publicadas en el BOP nº 222, de 27 de septiembre del mismo año. A dichas normas subsidiarias se acompaña en su anexo 7, entre otros, el convenio urbanístico (convenio número 1) suscrito entre este ayuntamiento y la entidad Promotora del Temple, S.A. para el desarrollo del ámbito de dicha unidad de ejecución, que fue firmado el 15 de julio de 1993.

Si bien con posterioridad se firmó un nuevo convenio el 26 de agosto de 1996, con la entidad propietaria en aquel momento de los terrenos (Promotora de Viviendas Lodeiro, S.L.), tal convenio fue posteriormente rescindido, después del procedimiento correspondiente para ello, por la Resolución del concejal delegado de Urbanismo, Hacienda e Interior, de 11 de noviembre de 2003, por incumplimiento reiterado por dicha entidad de los plazos establecidos para la rehabilitación de las edificaciones modernistas a la que la misma estaba obligada, recuperando la vigencia el convenio indicado suscrito en 1993 que forma parte integrante de las normas subsidiarias de planeamiento de Cambre.

Existe una parte del ámbito físico descrito situada al norte del mismo, de una superficie de 4.480,53 m2, que no está incluida en dicha unidad de ejecución por cuanto las normas subsidiarias vigentes son anteriores al último deslinde realizado entre los ayuntamientos de Cambre y Oleiros (acta levantada el 4 de octubre de 2001 con la asistencia de los representantes del Instituto Geográfico Nacional), que provoca que dicha superficie pase del término municipal de Oleiros al de Cambre, por lo que carece de clasificación urbanística en las normas subsidiarias de planeamiento de Cambre hoy en vigor.

Tercero. Interés de la ordenación del ámbito físico descrito

Se entiende oportuno y conveniente proceder a clasificar dicho ámbito como suelo urbanizable dado que, por un lado, la mayor parte del mismo ya está clasificada como suelo urbano no consolidado por las normas subsidiarias de planeamiento de Cambre en vigor, careciendo la otra parte actualmente de clasificación urbanística, como queda dicho en el último párrafo del antecedente anterior, y dado que, por otro lado, dicho ámbito linda al este con una bolsa de suelo objeto de otra modificación de las normas subsidiarias de planeamiento de Cambre, aprobada ya provisionalmente por el Acuerdo del Pleno de esta corporación, de 28 de marzo de 2019, para su clasificación como urbanizable, encontrándose todo ello en medio de un espacio físico eminentemente urbano y lindante con la carretera AC-12 como eje vertebrador.

Por otra parte, el hecho de que el ámbito se ubique en una zona estratégica del municipio, al estar lindando con una vía estatal y de interconexión con los municipios de Oleiros, A Coruña y otros de la comarca, hace que este ámbito sea de desarrollo preferente para el municipio de Cambre, por lo que se considera conveniente ordenar detalladamente el mismo, estableciendo un suelo terciario/dotacional que dinamice el área en que dicho ámbito se encuentra, dando continuidad a los usos terciarios que en dichos espacios existen y se prevén.

Por otro lado, y al margen de lo anterior, resulta también prioritario para el interés general recuperar de una vez por todas las edificaciones pertenecientes al patrimonio municipal que se encuentran en dicho ámbito y que forman parte del Catálogo de áreas y elementos de especial protección de las normas subsidiarias de planeamiento de Cambre, conocidas como las «viviendas modernistas de O Graxal» o «viviendas Bailly», las cuales se encuentran en un estado ruinoso y en peligro de definitiva desaparición.

En consecuencia, resulta de especial trascendencia para el municipio proceder a una nueva ordenación en el ámbito indicado, a efectos de alcanzar, simultáneamente, los siguientes objetivos:

En primer lugar, conseguir el desarrollo de ese suelo con una clasificación más adecuada a su situación real que garantice la adecuada conexión con las infraestructuras de servicios urbanísticos existentes en las inmediaciones, al mismo tiempo que se ordena una zona no clasificada en las actuales normas subsidiarias de planeamiento, por cuanto pertenecía a otro término municipal cuando las mismas fueron aprobadas, en sintonía con el suelo con el que colinda, culminando el proceso de desarrollo urbano de O Temple de una manera integral y en paralelo con otros suelos colindantes a este ámbito.

En segundo lugar, intentar alcanzar un descenso exponencial en la actual tasa elevada de desempleo del municipio con la ampliación del suelo terciario ya previsto en otros ámbitos colindantes, aprovechando la ubicación estratégica de este espacio, y que sirva, al mismo tiempo, como nexo de cohesión con los municipios vecinos.

Y en tercer lugar, generar a través de la aplicación del principio de equidistribución de beneficios y cargas, presente en todo desarrollo urbanístico, los recursos necesarios para rehabilitar y poner en valor las edificaciones protegidas de titularidad municipal e integrantes del patrimonio cultural de Cambre, conocidas como las «viviendas modernistas de O Graxal» o «viviendas Bailly», incluidas en dicho ámbito, evitando así su definitiva desaparición.

Cuarto. Convenio urbanístico y modificación puntual de las normas subsidiarias de planeamiento de Cambre

Sobre tales premisas, y para la consecución de los objetivos señalados, se suscribe el presente convenio urbanístico entre el Ayuntamiento de Cambre y la entidad Fincela, S.L, para la modificación puntual de las normas subsidiarias de planeamiento, a fin de lograr de una manera más ágil la consecución de tales objetivos sin esperar a la conclusión de los trabajos de redacción del Plan general de ordenación municipal que actualmente se están realizando, habida cuenta, tanto de la especial concreción territorial del ámbito a ordenar como de su interés general, y sin perjuicio del compromiso del Ayuntamiento de incluir las determinaciones urbanísticas que se deriven del mismo en el Plan general de ordenación municipal actualmente en tramitación, para el caso de que, por cualquier causa, no llegara a ultimarse la perfección y ejecución del presente convenio.

La tramitación del presente convenio seguirá, por lo tanto, las estipulaciones establecidas en el artículo 168.1, 3 y 4 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia.

Con base en esto, y para la concreción y consecución de las anteriores determinaciones, teniendo presente que este documento se formalizará y perfeccionará tras el preceptivo período de información pública, de acuerdo con el procedimiento regulado en la legislación urbanística en vigor por cuanto que implica iniciar una modificación de las normas subsidiarias de planeamiento de Cambre, ambas partes suscriben las siguientes:

Estipulaciones:

Primera. Incoación y tramitación del pertinente procedimiento para la modificación puntual de las normas subsidiarias de planeamiento de Cambre

El Ayuntamiento de Cambre incoará y tramitará el pertinente procedimiento para la modificación puntual de las normas subsidiarias de planeamiento de Cambre, que clasificará como suelo urbanizable los terrenos incluidos en el ámbito físico descrito en el antecedente primero de este convenio y que se reflejan en el plano que se adjunta al mismo como anexo nº 2.

Asimismo, el Ayuntamiento de Cambre se obliga a incorporar a dicha modificación puntual la ordenación detallada de dicho ámbito, delimitándose el mismo como una única área de reparto y un único sector a efectos de su gestión y ejecución con las conexiones pertinentes con el sistema viario rodado y/o peatonal, y de conformidad con los parámetros que en las estipulaciones siguientes se indican, sin perjuicio de su incorporación igualmente al Plan general de ordenación municipal en tramitación.

Segunda. Parámetros urbanísticos y sistema de actuación

Los parámetros urbanísticos aplicables al ámbito indicado serán los siguientes:

Coeficiente de edificabilidad: 0,75 m2/m2.

Uso: terciario y dotacional, de conformidad con el anexo I del Reglamento de la Ley 2/2016, del suelo de Galicia.

Cesiones: además de las cesiones obligatorias y gratuitas establecidas legalmente, Fincela, S.L. se obliga a ceder, con carácter gratuito al Ayuntamiento de Cambre, el 0,13 m2/m2 del aprovechamiento del ámbito que le corresponda para que, una vez monetarizado, se aplique exclusivamente a la rehabilitación de las edificaciones municipales protegidas existentes en dicho ámbito.

Este es el motivo por el que la edificabilidad de 0,62 m2/m2 que se establece en la modificación puntual de las normas subsidiarias de planeamiento en tramitación para el sector colindante al que es objeto de este convenio pase a ser en este de 0,75 m2/m2.

El sistema de actuación para la ejecución del ámbito que se delimita será el de concierto establecido en el artículo 120 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia.

El proyecto de equidistribución, necesario para el cumplimiento de los deberes de cesión y equidistribución, se presentará en el Ayuntamiento para su aprobación en el plazo máximo de cinco meses, contado a partir de la entrada en vigor de la modificación puntual de las normas subsidiarias de planeamiento de Cambre objeto del presente convenio.

En el plazo de diez meses, contado a partir de la misma fecha, se deberá presentar el proyecto de urbanización.

Tercera. Redacción de la modificación puntual de las normas subsidiarias de planeamiento de Cambre

Fincela, S.L. colaborará, en la tramitación de la modificación puntual de las normas subsidiarias de planeamiento indicada, mediante la presentación del borrador de la misma, con la ordenación detallada del ámbito, y del documento inicial estratégico para el órgano ambiental, en el plazo máximo de tres meses a contar desde la perfección del presente convenio urbanístico, de conformidad con lo establecido en el artículo 168 de la Ley 2/2016, del suelo de Galicia.

Asimismo, Fincela, S.L. colaborará en dicha modificación puntual mediante la elaboración del estudio ambiental estratégico, en caso de que así sea requerido por el órgano ambiental competente, así como, en su caso, de un nuevo borrador o documento inicial estratégico ajustado a los requerimientos del órgano ambiental, y del documento de modificación puntual de las normas subsidiarias de planeamiento de Cambre, con la ordenación detallada, en el plazo de tres meses a contar desde que se le dé traslado de la decisión adoptada por el órgano ambiental competente.

El Ayuntamiento de Cambre realizará la tramitación de la modificación puntual de la manera más ágil y rápida que sea factible para hacerla efectiva en el menor tiempo posible, singularmente realizando todas aquellas actuaciones necesarias para lograr una evaluación ambiental estratégica simplificada, si es que ello fuera posible.

Cuarta. Costes de las obras de urbanización y conexión con las infraestructuras de servicios

Fincela, S.L. asume íntegramente los costes de la obra urbanizadora del sector y los que deriven de las conexiones con las redes existentes de saneamiento, abastecimiento de agua y electricidad, y demás sistemas generales existentes, así como la ampliación y refuerzo de los mismos en el caso de que, como consecuencia de la modificación puntual referida, fuera preciso para asegurar su correcto funcionamiento.

Quinta. Condición suspensiva

La plena vigencia de este convenio y la producción de efectos entre las partes firmantes queda sometida a la condición suspensiva de que la modificación puntual de las normas subsidiarias de planeamiento de Cambre que se va a tramitar se apruebe definitivamente y entre en vigor, incluyendo como suelo urbanizable el ámbito físico descrito con la ordenación detallada conforme a lo dispuesto en las anteriores estipulaciones.

En el caso de que la aprobación definitiva de la modificación puntual de las normas subsidiarias no se llegara a producir o, aprobándose definitivamente, no incluyera la totalidad de las determinaciones previstas en este convenio, se exonera expresamente al Ayuntamiento de Cambre de cualquier responsabilidad o indemnización por los daños y perjuicios que, eventualmente, se les pudiesen ocasionar a las demás partes.

Sexta. Responsabilidades por incumplimiento

Una vez que el presente convenio surta plenos efectos jurídicos con la entrada en vigor de la modificación puntual de las normas subsidiarias de planeamiento de Cambre, el incumplimiento de cualquiera de las partes de las estipulaciones del mismo facultará a la otra a instar su resolución con la pertinente indemnización por los daños y perjuicios causados.

Séptima. Subrogación del adquirente de los terrenos

La enajenación de la totalidad o parte de los terrenos propiedad de los firmantes del presente convenio no modificará ni alterará los compromisos contraídos en el mismo. El adquirente quedará subrogado en los derechos y obligaciones del transmitente, el cual deberá hacer constar los compromisos asumidos en los actos traslativos de dominio y, en tal caso, poner en conocimiento del Ayuntamiento de Cambre el hecho de la transmisión y el nombre y domicilio del nuevo titular, por medio de presentación de copia autorizada de la escritura de transmisión de dominio y subrogación del adquirente en los derechos y obligaciones derivados del presente convenio.

Octava. Convenios anteriores

El presente convenio anula y/o deja sin efectos cualquier otro documento o convenio urbanístico que sobre el mismo ámbito se haya formalizado al margen de la cesión de las edificaciones modernistas y su suelo cedidas en su día a este ayuntamiento.

Y en prueba de conformidad, lo firman las partes por duplicado en el lugar y fecha arriba indicados.

Cambre, 15 de febrero de 2024

El alcalde
P.D. (R.A. 1171/2023, de 4 de julio)
Juan González Leirós
Concejal delegado del Área de Urbanismo, Obras y Servicios