No Diário Oficial da Galiza núm. 29, de 10 de fevereiro de 2017, publicou-se o Decreto 12/2017, de 26 de janeiro, pelo que se estabelece a ordenação de apartamentos turísticos, habitações turísticas e habitações de uso turístico na Comunidade Autónoma da Galiza.

O citado decreto dita-se em função da competência atribuída à Comunidade Autónoma da Galiza em matéria de ordenação do turismo pelo artigo 27.21 do Estatuto de autonomia.

Em desenvolvimento dessa atribuição define as novas categorias de apartamento turístico, habitação turística e habitação de uso turístico.

Em vista das dúvidas surgidas no que diz respeito ao encaixe urbanístico das novas categorizacións, requisitos exixibles para o seu desenvolvimento desde a perspectiva da competência autárquica e requisitos técnicos exixibles, procede fixar uma série de critérios de carácter objectivo e geral que deverão seguir os empregados públicos encarregados da sua aplicação promovendo a unidade de critério e excluindo qualquer dúvida na aplicação; ao tempo que se fomenta a transparência e a segurança jurídica nos cidadãos utentes. Para isto, publicar-se-ão os critérios no Diário Oficial da Galiza e na página web da Câmara municipal de Santiago de Compostela, e noticaráselle à Agência Turismo da Galiza e Vice-presidência.

I. Tipo de uso.

O artigo 105 da normativa urbanística do PXOM de Santiago de Compostela, aprovado definitivamente pela Ordem da Conselharia de Política territorial de 1 de setembro de 2008, define como uso global residencial o que serve para proporcionar alojamento permanente às pessoas e como uso global terciario o que tem por finalidade a produção ou prestação de servicios ao público, às empresas ou organismos, tais como os de servicios de alojamento temporário.

No número 105.3, para efeitos da sua pormenorización, define o uso hoteleiro como uso terciario de serviço ao público de alojamento temporário.

Assim, não cabe equiparar o significado de uso hoteleiro ao que se refere a legislação sectorial com o uso hoteleiro a nível urbanístico.

A Lei 7/2011, de turismo da Galiza, regula os apartamentos, habitações turísticas e habitações de uso turístico como um tipo de estabelecimento de alojamento turístico (artigos 64, 65 e 65 bis da Lei 7/2011).

Assim pois, a nota que caracteriza o uso residencial face ao uso hoteleiro é que num caso o alojamento é de carácter permanente e noutro caso é um alojamento de carácter temporário.

Em conclusão, a oferta de habitação de uso turístico constitui uma actividade de uso hoteleiro, já que consiste em oferecer de maneira reiterada um alojamento de carácter temporário a mudança de uma contraprestação económica.

A diferença de outras formas de alojamento turístico, a habitação de uso turístico:

1. Pode ser comercializada não só por empresas ou empresários turísticos senão pelos proprietários, mas devem inscrevesse no Registro de Estabelecimentos Turísticos, ter um livro registro, folha de reclamações, seguro de responsabilidade, publicidade de preços, entre outros.

2. Não tem carácter de domicílio para efeitos de impedir a actuação inspectora das autoridades competente (artigo 41.4 do Decreto 12/2017).

3. Tem por objecto uma estadia de curta duração, considerando como tal aquelas nas cales a cessão de uso é inferior a 30 dias (artigo 5.2 do Decreto 12/2017).

II. Tipo de solo onde se podem situar.

O articulado do Decreto 12/2017, de 26 de janeiro, pode levar a equívoco. Assim, no artigo 5.6 do decreto estabelece que «as habitações de uso turístico estarão situadas em solo de uso residencial. Ademais, quando a normativa urbanística o permita, as habitações de uso turístico poderão estar situadas em solos diferentes de uso residencial. As câmaras municipais poderão estabelecer limitações no que respeita ao número máximo de habitações de uso turístico por edifício ou sector».

Normalmente, as habitações de uso turístico, assim como os hotéis, pensões, apartamentos turísticos estarão situadas em solo de uso residencial, mas sempre que o planeamento permita também na ordenança respectiva, o uso hoteleiro.

De não estar permitido o uso hoteleiro não se poderá comercializar esse tipo de estabelecimentos de alojamento turístico. Assim o percebe também a Instrução da Agência de turismo da Galiza publicado no DOG do 10.5.2017, que explica que o artigo 5.6 pretende deixar a salvo as competências da câmara municipal que as exercerá consonte a sua própria normativa.

Conclusão. É preciso considerar que atendendo à categorización de usos que estabelece tanto o PXOM como o vigente PE-1, os alojamentos turísticos em canto formas de alojamento temporário e não estável de pessoas, só seriam autorizables, segundo o planeamento vigente, se a respectiva ordenança de aplicação permitisse expressamente o uso hoteleiro ou de alojamento temporário.

III. Comunicação prévia ou declaração responsável.

O artigo 42.1 do Decreto 12/2017 estabelece que «a apresentação da declaração responsável nas condições previstas neste decreto habilita para o desenvolvimento da actividade turística de habitação de uso turístico, sem prejuízo do cumprimento das demais obrigações exixir noutras normas que lhes resultem de aplicação.

Esta habilitação para o desenvolvimento da actividade turística não isenta o/a proprietário/a ou pessoa ou empresa que comercialize o alojamento da obrigação de obter as autorizações, permissões, licenças, e/ou relatórios que estabelecem as diferentes normativas sectoriais que lhe são de aplicação».

Assim, consonte o artigo 24 da Lei 9/2013, de 19 de dezembro de emprendemento e da actividade económica da Galiza: «1. Com carácter prévio ao início da actividade ou da abertura do estabelecimento e, de ser o caso, para o inicio da obra ou instalação que se destine especificamente a uma actividade, os/as interessados/as apresentarão ante a câmara municipal respectiva comunicação prévia na qual porão em conhecimento da Administração autárquica os seus dados identificativo e achegarão a seguinte documentação acreditador dos requisitos exixibles para o exercício da actividade ou para o inicio da obra e instalação:

a) Memória explicativa da actividade que se pretenda realizar com a manifestação expressa do cumprimento de todos os requisitos técnicos e administrativos.

b) Comprovativo de pagamento dos tributos autárquicos.

c) Declaração de que se cumprem todos os requisitos para o exercício da actividade e de que os local e as instalações reúne as condições de segurança, salubridade e as demais previstas no planeamento urbanístico.

d) Projecto e documentação técnica que resulte exixible segundo a natureza da actividade ou instalação.

e) A autorização ou declaração ambiental, que proceda.

f) As autorizações e relatórios sectoriais que sejam preceptivos, junto com a manifestação expressa de que se conta com todos os necessários para o inicio da obra, instalação ou actividade.

g) Se for o caso, o certificado, acta ou relatório de conformidade emitido pelas entidades de certificação de conformidade autárquica reguladas nesta lei.

2. Se para o desenvolvimento da actividade é precisa a realização de uma obra, a documentação anterior apresentará com a comunicação prévia prevista na normativa urbanística ou com a solicitude da licença de obras, se proceder. Depois de rematar a obra, apresentar-se-á comunicação prévia para o inicio da actividade com a antelação assinalada no parágrafo 1 deste artigo».

Conclusão. O exercício da actividade de alojamento turístico qualquer que seja a sua modalidade (apartamento turístico, habitação turística ou habitação de uso turístico, assim como qualquer outra categoria que no futuro puder estabelecer a Xunta de Galicia em exercício das suas competências em matéria turística) como uso hoteleiro que é, dado o carácter temporário das estadias, supõe o exercício de uma actividade económica que como tal requer a apresentação de uma comunicação prévia/declaração responsável de início de actividade ante a Câmara municipal que, em primeiro lugar, deve comprovar se o uso está permitido pela normativa urbanística. Consonte o artigo 24 da Lei 9/2013, de 19 de dezembro, do emprendemento e da actividade económica da Galiza.

Os requisitos técnicos (D.B. do CTE) que se exixir serão os correspondentes ao uso residencial público para os apartamentos turísticos e habitações turísticas e os correspondentes ao uso residencial privado no caso de autorização de habitações de uso turístico. Sem prejuízo das exixencias derivadas da normativa de aplicação em virtude de qualquer outro título.

IV. Especificações no âmbito do P.E.-1 da cidade histórica.

A Junta de Governo Local, na sessão celebrada na sexta-feira dia 27.4.2018 acordou aprovar provisionalmente a modificação pontual do Plano especial de protecção e rehabilitação da cidade histórica (PE-1) para limitar os alojamentos de carácter temporário no seu tecido residencial.

Em coerência com o anterior, a modificação em trâmite formulou-se precisamente para impedir a utilização dos imóveis residenciais para fins de alojamento turístico ou temporário de curta estadia no âmbito do P.E.-1. Em consequência, as habitações de uso turístico, apartamentos turísticos e habitações turísticas não são usos autorizados pelo novo planeamento quando se produza a sua aprovação definitiva e, enquanto não se aprove definitivamente, resultam inequivocamente afectadas pela suspensão de licenças ou habilitacións através de comunicação prévia nos âmbitos de modificação, que são os seguintes:

– Ordenança do recinto intramuros (R.I.).

– Ordenança de áreas urbanas históricas imediatas (A.U.).

– Ordenança de lineais históricos periféricos (L.H.).

– Ordenança de rueiro (R.).

– Ordenança de tecidos históricos renovados pelo planeamento anterior (T.H.R.).

– Ordenança das implantações e reforma do planeamento anterior (I.R.)».

Santiago de Compostela, 23 de maio de 2018

O presidente da Câmara
P.D. (Decreto do 28.6.2017)
Jorge Duarte Vázquez
Vereador delegado de Espaços Cidadãos, Direito à Habitação,
Mobilidade e Relações Vicinais