En el Diario Oficial de Galicia núm. 29, de 10 de febrero del 2017, se publicó el Decreto 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia.

El citado decreto se dicta en función de la competencia atribuida a la Comunidade Autónoma de Galicia en materia de ordenación del turismo por el artículo 27.21 del Estatuto de autonomía.

En desarrollo de esa atribución define las nuevas categorías de apartamento turístico, vivienda turística y vivienda de uso turístico.

A la vista de las dudas surgidas en cuanto al encaje urbanístico de las nuevas categorizaciones, requisitos exigibles para su desarrollo desde la perspectiva de la competencia municipal y requisitos técnicos exigibles, procede fijar una serie de criterios de carácter objetivo y general que deberán seguir los empleados públicos encargados de su aplicación promoviendo la unidad de criterio e incluyendo cualquier duda en la aplicación, al mismo tiempo que se fomenta la transparencia y la seguridad jurídica en los ciudadanos usuarios. Para ello, se procederá a la publicación de los criterios en el Diario Oficial de Galicia y en la página web del Ayuntamiento de Santiago de Compostela, y se le notificará a la Agencia Turismo de Galicia y Vicepresidencia.

I. Tipo de uso.

El artículo 105 de la normativa urbanística del PGOM de Santiago de Compostela, aprobado definitivamente por Orden de la Consellería de Política Territorial de 1 de septiembre de 2008, define como uso global residencial el que sirve para proporcionar alojamiento permanente a las personas y como uso global terciario el que tiene por finalidad la producción o prestación de servicios al público, a las empresas o organismos, tales como los de servicios de alojamiento temporal.

En el apartado 105.3, a efectos de su pormenorización, define el uso hotelero como uso terciario de servicio al público de alojamiento temporal.

Así, no cabe equiparar el significado de uso hotelero al que se refiere la legislación sectorial con el uso hotelero a nivel urbanístico.

La Lei 7/2011, de turismo de Galicia, regula los apartamentos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico como un tipo de establecimiento de alojamiento turístico (artículos 64, 65 y 65 bis de la Ley 7/2011).

Así pues, la nota que caracteriza al uso residencial frente al uso hotelero es que en un caso el alojamiento es de carácter permanente y en otro caso es un alojamiento de carácter temporal.

En conclusión, la oferta de vivienda de uso turístico constituye una actividad de uso hotelero, ya que consiste en ofrecer de manera reiterada un alojamiento de carácter temporal a cambio de una contraprestación económica.

A diferencia de otras formas de alojamiento turístico, la vivienda de uso turístico:

1. Puede ser comercializada no solo por empresas o empresarios turísticos sino por los propietarios, pero deben inscribirse en el Registro de Establecimientos Turísticos, tener un libro registro, hoja de reclamaciones, seguro de responsabilidad, publicidad de precios, entre otros.

2. No tener carácter de domicilio a efectos de impedir la actuación inspectora de las autoridades competentes (artículo 41.4 del Decreto 12/2017).

3. Tener por objeto una estancia de corta duración, considerando como tal aquellas en las que la cesión del uso es inferior a 30 días (artículo 5.2 del Decreto 12/2017).

II. Tipo de suelo donde se pueden ubicar.

El articulado del Decreto 12/2017, de 26 de enero, puede llevar a equívoco. Así, en el artículo 5.6 del decreto establece que «las viviendas de uso turístico estarán situadas en suelo de uso residencial. Además, cuando la normativa urbanística lo permita, las viviendas de uso turístico podrán estar situadas en suelos distintos del uso residencial. Los ayuntamientos podrán establecer limitaciones en lo que respecta al número máximo de viviendas de uso turístico por edificio o sector».

Normalmente, las viviendas de uso turístico, así como los hoteles, pensiones, apartamentos turísticos estarán situadas en suelo de uso residencial, pero siempre que el planeamiento permita también en la ordenanza respectiva, el uso hotelero.

De no estar permitido el uso hotelero, no se podrá comercializara ese tipo de establecimientos de alojamiento turístico. Así lo entiende también la Instrucción de la Agencia de Turismo de Galicia publicada en el DOG de 10.5.2017, que explica que el artículo 5.6 pretende dejar a salvo las competencias del ayuntamiento que las ejercerá conforme a su propia normativa.

Conclusión. Es preciso considerar que atendiendo a la categorización de usos que establece tanto el PGOM como el vigente PE-1, los alojamientos turísticos en cuanto formas de alojamiento temporal y no establece de personas, solo serían autorizables, según el planeamiento vigente, si la respectiva ordenanza de aplicación permitiese expresamente el uso hotelero o de alojamiento temporal.

III. Comunicación previa o declaración responsable.

El artículo 42.1 del Decreto 12/2017 establece que «la presentación de la declaración responsable en las condiciones previstas en este decreto habilita para el desarrollo de la actividad turística de vivienda de uso turístico, sin perjuicio del cumplimento de las demás obligaciones exigidas en otras normas que les resulte de aplicación.

Esta habilitación para el desarrollo de la actividad turística no exime al/a la propietario/a o persona o empresa que comercialice el alojamiento de la obligación de obtener las autorizaciones, permisos, licencias, y/o informes que establecen as distintas normativas sectoriales que le son de aplicación».

Así, conforme al artículo 24 de la Ley 9/2013, de 19 de diciembre, de Emprendimiento y de la Actividad Económica de Galicia: «1. Con carácter previo al inicio de la actividad o de la apertura del establecimiento y, en su caso, para el inicio de la obra o instalación que se destine específicamente a una actividad, los/las interesados/as presentarán ante el ayuntamiento respectivo comunicación previa en la que pondrán en conocimiento de la Administración municipal sus datos identificativos y adjuntarán la siguiente documentación acreditativa de los requisitos exigibles para el ejercicio de la actividad o para el inicio de la obra e instalación:

a) Memoria explicativa de la actividad que se pretenda realizar con la manifestación expresa del cumplimiento de todos los requisitos técnicos y administrativos.

b) Justificante de pago de los tributos municipales.

c) Declaración de que se cumplen todos los requisitos para el ejercicio de la actividad y de que los locales y las instalaciones reúnen las condiciones de seguridad, salubridad y las demás previstas en el planeamiento urbanístico.

d) Proyecto y documentación técnica que resulte exigible según la naturaleza de la actividad o instalación.

e) La autorización o declaración ambiental, que proceda.

f) Las autorizaciones e informes sectoriales que sean preceptivos, junto con la manifestación expresa de que se cuenta con todos los necesarios para el inicio de la obra, instalación o actividad.

g) En su caso, el certificado, acta o informe de conformidad emitido por las entidades de certificación de conformidad municipal reguladas en esta ley.

2. Si para el desarrollo de la actividad es necesaria la realización de una obra, la documentación anterior se presentará con la comunicación previa prevista en la normativa urbanística o con la solicitud de la licencia de obras, si procede. Una vez terminada la obra, se presentará la comunicación previa para el inicio de la actividad con la antelación señalada en el párrafo 1 de este artículo».

Conclusión. El ejercicio de la actividad de alojamiento turístico cualquiera que sea su modalidad (apartamento turístico, vivienda turística o vivienda de uso turístico, así como cualquier otra categoría que en el futuro pudiera establecer la Xunta de Galicia en ejercicio de sus competencias en materia turística) como uso hotelero que es, dado el carácter temporal de las estancias, supone el ejercicio de una actividad económica que como tal requiere la presentación de una comunicación previa/declaración responsable de inicio de actividad ante el Ayuntamiento que, en primer lugar, debe comprobar si el uso está permitido por la normativa urbanísticas. De conformidad con el artículo 24 de la Ley 9/2013, de 19 de diciembre, del emprendimiento y de la actividad económica de Galicia.

Los requisitos técnicos (D.B. del CTE) que se exigirán serán los correspondientes al uso residencial público para los apartamentos turísticos y viviendas turísticas y los correspondientes al uso residencial privado en el caso de autorización de viviendas de uso turístico. Sin perjuicio de las exigencias derivadas de la normativa de aplicación en virtud de cualquier otro título.

IV. Especificaciones en el ámbito del P.E.-1 de la ciudad histórica.

La Junta de Gobierno Local, en la sesión celebrada el viernes día 27.4.2018 acordó aprobar provisionalmente la modificación puntual del Plan especial de protección y rehabilitación de la ciudad histórica (PE-1) para limitar los alojamientos de carácter temporal en su tejido residencial.

En coherencia con lo anterior, la modificación en trámite se formuló precisamente para impedir la utilización de los inmuebles residenciales para fines de alojamiento turístico o temporal de corta estancia en el ámbito del PE-1. En consecuencia, las viviendas de uso turístico, apartamentos turísticos y viviendas turísticas no son usos autorizados por el nuevo planeamiento cuando se produzca su aprobación definitiva y, en tanto no se pruebe definitivamente, resultan inequívocamente afectadas por la suspensión de licencias o habilitaciones a través de comunicación previa en los ámbitos de modificación, que son los siguientes:

– Ordenanza del recinto intramuros (R.I.).

– Ordenanza de áreas urbanas históricas inmediatas (A.U.).

– Ordenanza de lineales históricos periféricos (L.H.).

– Ordenanza de manzanas (R.).

– Ordenanza de tejidos históricos renovados por el planeamiento anterior (T.H.R.).

– Ordenanza das implantaciones y reformas del planeamiento anterior (I.R.)».

Santiago de Compostela, 23 de mayo de 2018

El alcalde
P.D. (Decreto de 28.6.2017)
Jorge Duarte Vázquez
Concejal delegado de Espacios Ciudadanos, Derecho a la Vivienda,
Movilidad y Relaciones Vecinales