A Ordem de 27 de dezembro de 2012 pela que se desenvolve o meio de comprobação de valores de preços médios de mercado aplicable a determinados imóveis rústicos e urbanos situados na Comunidade Autónoma da Galiza e se aprovam os preços médios no comprado aplicables no exercício 2013 estabeleceu os valores de referência dos imóveis para o presente exercício 2013.
A vixencia das ordens sobre os preços médios de mercado tem carácter anual, mas dada a situação económica actual de crise que afecta sobretudo o mercado imobiliário e que provoca uma grande volatilidade no preço dos imóveis, faz-se necessária uma actualização dos ditos valores com uma periodicidade superior à anual. Exemplo disto foi a actualização que se realizou o ano passado pela Ordem de 20 de agosto de 2012, pela que se modifica a Ordem de 28 de dezembro de 2011 que aprovava os preços médios no comprado de determinados imóveis rústicos e urbanos situados na Comunidade Autónoma da Galiza para o exercício 2012.
Por tudo isso, e tendo em conta a vontade desta Administração de acomodar-se o mais rapidamente possível à evolução dos valores dos imóveis, propõem-se uma modificação destes à baixa actuando tanto sobre o coeficiente de mercado, coma sobre o valor do solo.
O valor do solo urbano não é de todo independente do valor do imóvel. Em realidade é mais um produto deste. O seu valor depende do que sobre ele se pode edificar, de forma que a existência materializada de um determinado tipo de edifício pode apreciar ou depreciar o solo sobre o que se situa. De forma inversa, também o maior valor do solo (para o uso optimizado) pode afectar o conjunto do imóvel, ao determinar a sua vida económica e a conveniência do seu derrubamento para ser reedificado.
Assim como a depreciación física (devida à antigüidade ou ao estado de conservação) é só entendible aplicada à construção, a depreciación económica (ou funcional), considerada como obsolescencia, afectará o conjunto, na medida que se aplica ao solo que suporta a edificación.
Nestes momentos de crise económica, com os preços imobiliários em queda suave mas constante e os usos não residenciais (comerciais, escritórios) com problemas de escassez de demanda e uma sobreoferta não satisfeita por aquela, dá-se uma inadecuación entre o que realmente foi construído em épocas anteriores de bonanza económica e o que optimamente hoje é demandado pelos utentes de imóveis. É por isto que a obsolescencia se manifesta agora com maior intensidade.
Por outra parte, a transferência desde o sector financeiro para a Sociedade de Gestão de Activos Procedentes da Reestruturação Bancária de uma parte importante dos activos imobiliários, na qual a habitação nova representa uma elevada percentagem, e as dificuldades de colocação no comprado de um volume importante destas habitações provocaram que o ajuste dos preços do comprado de habitação nova (20 % de rebaixa a respeito de 2007 segundo o INE para a QUE da Galiza) esteja a ser mais lento que o de habitação de segunda mão, que, pela sua adaptabilidade mais imediata e individualizada, resulta ser mais ágil em recolher a queda da demanda mediante o ajuste dos preços (34 % de queda nas mesmas condições, segundo o INE). Este factor vem a acentuar, ainda que seja momentaneamente e de forma artificiosa, o efeito da obsolescencia económica.
A combinação destes dois factores faz conveniente na praxe da valoração fiscal, que sempre busca um registro o mais cingido possível à actualidade dos comprados, que se acentue a margem ou distancia entre o valor real (preços médios no comprado) asignado às habitações novas e às de segunda mão, ao menos enquanto persistam as causas externas que acentuam estes efeitos.
Em todo o caso, e devido à instabilidade dos comprados imobiliários, fá-se-á um seguimento estreito e um novo diagnóstico a final do presente ano para, se é o caso, proceder a uma nova adaptação dos preços médios de mercado com efeitos para o próximo exercício.
Em consonancia com o exposto, reduz-se o coeficiente de mercado naqueles municípios que assim o tivessem estabelecido de 1,3 a 1,2. Este coeficiente reduzido viria a ponderar praticamente em exclusiva os gastos, é dizer, considera um benefício nulo ou pouco significativo na promoção imobiliária. Ademais introduz-se um coeficiente de obsolescencia económica que, em paralelo à depreciación física, afecte o solo dos bens urbanos do tipo de edifícios de habitação colectiva (exceptuando as vagas de garagem) quando os imóveis se encontrem situados dentro das áreas urbanas especificadas no anexo III (guias do anexo IV) da ordem de preços médios no comprado. A aplicação deste coeficiente responderá a uma lei de tipo logarítmico (progressivamente decrecente) com uma ratio de depreciación anual do 0,5 %. Considera-se um limite máximo à depreciación por obsolescencia económica do solo urbano o representado pelo 70 % do seu valor inicial (coeficiente máximo para aplicar, para antigüidades superiores a 70 anos, de 0,7). Este coeficiente manter-se-á enquanto se observe um maior desaxuste dos preços de habitação nova a respeito dos de segunda mão no que respeita à sua acomodación à demanda e será desactivado no momento no que ambos os dois mercados, o primário e o secundário, se sincronicen mais claramente.
De conformidade com a competência atribuída pelo artigo 7 do Decreto legislativo 1/1999, de 7 de outubro, pelo que se aprova o texto refundido da Lei de regime financeiro e orçamental da Galiza, e o artigo 27.um do texto refundido das disposições legais da Comunidade Autónoma da Galiza em matéria de tributos cedidos pelo Estado, aprovado pelo Decreto legislativo 1/2011, de 28 de julho,
DISPONHO:
Artigo único
Modifica-se a Ordem de 27 de dezembro de 2012 pela que se desenvolve o meio de comprobação de valores de preços médios de mercado aplicable a determinados imóveis rústicos e urbanos situados na Comunidade Autónoma da Galiza e se aprovam os preços médios no comprado aplicables no exercício 2013.
Um. Modifica-se a norma 2 do anexo I, que fica redigida como segue:
Norma 2. Solo.
2.1. Consideram-se três formas de valorar o solo, tanto edificado coma vazio, segundo os componentes económicos do valor que sejam tomados como base para a valoração:
a) Solo com componentes de mercado urbanísticos: solo no qual, pela sua classe e qualificação urbanística reconhecida no plano urbanístico de aplicação, no seu mercado se atende principalmente aos aproveitamentos urbanísticos. O valor que resulta será directamente proporcional às edificabilidades permitidas pelo plano ou realmente materializadas, e inversamente proporcional aos gastos que se lhe imponham como contraprestación à edificación. O valor será o resultado de aplicar os rendimentos económicos (valores de repercussão) que o mercado confire aos parâmetros urbanísticos estabelecidos no plano. Os valores de repercussão obter-se-ão depois da divisão do território de aplicação em zonas de similar apetencia imobiliária com um uso dominante e aplicando o método residual (que obtém residualmente o valor de repercussão do solo a partir de valores de venda conhecidos) aos valores contidos nos estudos de mercado disponíveis, obter-se-á o valor médio em cada zona para os usos principais mais comuns, é dizer, para os usos dominantes numa determinada zona (habitação, industrial). Para os usos secundários (comercial e armazém/rocho), os valores zonais apresentar-se-ão de forma interrelacionada, é dizer, em forma de coeficientes que, para cada zona, relacionem os usos secundários com o valor zonal para uso dominante (habitação ou industrial, segundo o caso), expressado em m2, por ser este o uso de referência. Assim, o valor zonal concretizo para um uso secundário determinado calcular-se-á como o resultado de aplicar o coeficiente que lhe corresponda a esse uso-concreto sobre o valor asignado ao uso-referência, tal como se recolhe no anexo III. Estabelecem-se também índices mais particulares para os usos de habitação, escritório e comercial, que recolhem diferenças de valor intrazonais, isto é, diferenças por rua ou trecho de rua, que tentam reflectir as variações de tipoloxía edificatoria, de qualidade residencial e de microsituación, que se podem dar dentro de uma mesma zona e que podem representar importantes deformacións a respeito do valor médio normal dessa zona, incluídos no anexo IV.
Os valores zonais, assim como os coeficientes mencionados, poderão ser actualizados mediante a análise de estudos de mercado novos ou complementares ou bem mediante actualizações mediante os índices de variação de preços publicados pelas diferentes administrações públicas ou por instituições especializadas.
Para aquelas zonas e usos em que na fixação dos preços de mercado não se atenda de modo quantitativamente proporcional aos parâmetros de edificabilidade estabelecidos no plano urbanístico senão que a apetencia da demanda contemple mais os componentes cualitativos (localização geográfica, orientação, pendente, vistas etc.), mantendo-se a edificabilidade real embaixo da permitida, poderá substituir-se o cálculo residual pela elaboração de tabelas de valores de solo unitários que reflectem a sua variabilidade cualitativa: usos industriais, dotações privadas, habitação em núcleos rurais e outros similares situados em zonas de baixo grau de consolidação urbanística.
b) Solo com componentes de mercado rústico-pecuarias ou energético-industriais (plantas de exploração energética): solo em que o seu mercado atende de modo preferente a rendimentos procedentes do sector primário ou do energético-industrial. Este tipo de solo reflecte no seu valor um importante componente situacional: proximidade a vias de transporte, a núcleos de população, a zonas de costa etc. O valor unitário neste tipo de solo considerar-se-á composto de um valor de partida asignado a cada unidade territorial (câmara municipal ou bisbarra) que representa o valor de um terreno rústico com umas características agropecuarias básicas, é dizer, às de menor produtividade que, em geral, e dependendo do grau de urbanização ou exploração territorial da câmara municipal, terão um destino agrolóxico a monte baixo situado numa freguesia ou lugar de pouco valor estratégico e com acesso por um caminho de servidão. A este valor unitário aplicar-se-lhe-ão, segundo o caso concreto, três factores correctores em função das três variables que, como se viu, de forma mais firme determinam a variabilidade de valor: o cultivo ou destino agrolóxico real ou potencial, a localização geográfica ou valor relativo da freguesia/lugar a respeito do conjunto e o tipo de via de acesso que possui o terreno. O valor unitário obter-se-á a partir da seguinte equação:
Valor unitário = valor básico x IC^EC x IP^EP x IA^EA
Ajustada mediante técnicas de regressão multivariante e na qual:
– Valor básico é o valor de partida mencionado anteriormente e é fixo para cada câmara municipal ou bisbarra (anexo II: valor básico rústico).
– IC, IP e IA são os índices de cultivo, freguesia e acesso respectivamente (factores variables da equação regressão –anexos V, VI e VII respectivamente–).
– EC, EP e EA são os expoñentes de cultivo, freguesia e acesso respectivamente (factores fixos para cada câmara municipal da equação regressão –anexo II–).
c) Solo com carências ou limitações de mercado: solo destinado a vias ou zonas comum de cessão gratuita sem direito a aproveitamento urbanístico, a usos dotacionais públicos, solos rústicos com protecção normativa ou presença de infra-estruturas quando esta impeça a sua exploração ou quando se dêem situações equivalentes. Poderá asignárselles valor nulo (tratando de uma cessão sem direitos ou compensações), um valor correspondente a uma edificabilidade simbólica (entre 0 e 0,2 m2/m2) ou um valor unitário correspondente ao cultivo rústico mais próximo ou similar, ou mesmo valor negativo tratando de uma cessão gravosa sem compensação.
2.2. Coeficiente de obsolescencia:
Ao valor básico do solo com componentes de mercado urbanísticos da alínea a) aplicar-se-lhe-á uma depreciación que, em paralelo à depreciación física, afecte o solo dos bens urbanos do tipo edifícios de habitação colectiva (exceptuando as vagas de garagem) quando os imóveis se encontrem situados dentro das áreas urbanas especificadas em anexo III (guias do anexo IV) da ordem de preços médios no comprado, que recolha a depreciación económica diferencial entre os imóveis novos e os de segunda mão, mediante um coeficiente que obedece a uma lei de tipo logarítmico (progressivamente decrecente) com uma ratio de depreciación anual do 0,5 %.
Considerar-se-á um limite máximo à depreciación por obsolescencia que recolha a divergência máxima entre as dinâmicas dos comprados primário e secundário o representado por um remanente do 70 % do valor inicial do solo.
D = (1-r)^n
Onde D é a depreciación por obsolescencia expressa em forma de coeficiente multiplicador; r é a ratio de depreciación anual e n o número de anos de antigüidade.
Dois. Modifica-se a norma 4 do anexo I, que fica redigida como segue:
Norma 4. Coeficiente de mercado.
Este coeficiente, tal e como é habitual nas valorações imobiliárias, é o resultado de expressar em forma de coeficiente multiplicador o binómio gastos mais benefícios de promoção (anexo II). Este coeficiente aplicar-se-á sobre a soma dos valores finais do solo e a construção.
Por norma geral tomará o valor que lhe asigna a normativa catastral (1,4) corrigido à baixa em duas décimas =1,2 (norma 16 do Real decreto 1020/1993, de 25 de junho).
Para bens imóveis em situações netamente rurais, onde a edificación se leva a cabo por autoconstrución e sitos em zonas longe das áreas de influência das zonas urbanas e da costa, aplicar-se-á um coeficiente de mercado neutro de valor 1».
Três. Modificação do anexo II, como se indica:
Para todas as câmaras municipais da Galiza que têm asignado um coeficiente de mercado de 1,3, este modifica por um coeficiente 1,2.
Disposição derradeira única
Esta ordem vigorará ao dia seguinte da sua publicação no Diário Oficial da Galiza e aplicar-se-á aos feitos impoñibles devindicados a partir dessa data.
Santiago de Compostela, 26 de agosto de 2013
Elena Muñoz Fonteriz
Conselheira de Fazenda
