A Ordem de 28 de dezembro de 2011, pela que se aprovam os preços médios no comprado de determinados imóveis rústicos e urbanos situados na Comunidade Autónoma da Galiza para o exercício 2012, desenvolveu o meio de comprobação de preços médios no comprado para que possa ser utilizado na aplicação dos tributos geridos por esta comunidade autónoma cuja base impoñible seja o valor real dos bens imóveis.

A citada ordem ditou-se em aplicação do disposto no artigo 57 da Lei 58/2003, de 17 de dezembro, geral tributária, que assinala os médios que a Administração tributária pode utilizar para calcular o valor das rendas, produtos, bens e demais elementos determinante da obriga tributária, entre os quais cita, na sua alínea c), o de preços médios no comprado. Em idêntico sentido pronuncia-se o artigo 27.Um do texto refundido das disposições legais da Comunidade Autónoma da Galiza em matéria de tributos cedidos pelo Estado, aprovado pelo Decreto legislativo 1/2011, de 28 de julho, ao assinalar que «para efectuar a comprobação de valores, a Administração tributária poderá utilizar, indistintamente, qualquer meio dos previstos no artigo 57 da Lei 58/2003, de 17 de dezembro, geral tributária». Esta mesma lei detalha no seu artigo 27.Três qual deve ser a forma e o conteúdo da norma que desenvolva este meio de valoração e assinala: «Nas comprobações de valor de imóveis pelo meio estabelecido no artigo 57.1º c) da Lei 58/2003, geral tributária, a Administração tributária aprovará e publicará a metodoloxía empregada no seu cálculo, que incluirá as tabelas dos próprios preços médios resultantes ou bem as tabelas das componentes ou valores básicos (solo, construção e gastos/benefícios), assim como dos coeficientes singularizadores em adaptação dos preços médios à realidade física do se bem que se valore. Esta normativa técnica aprovar-se-á mediante ordem da conselharia competente em matéria de fazenda.

As tabelas actualizar-se-ão periodicamente conforme as variações do mercado imobiliário e podem adoptar-se, para este caso, os índices de variação de preços imobiliários publicados pelas diferentes administrações públicas ou por instituições especializadas em estatística imobiliária».

Os valores que recolhia essa ordem procediam de um estudo de mercado realizado pela Direcção-Geral de Tributos nas datas anteriores à sua promulgação, baseado em testemunhas realizadas por várias empresas do máximo prestígio no âmbito das taxacións imobiliárias e em testemunhas procedentes dos dados consignados pelos obrigados tributários nas suas declarações tributárias, para imóveis de natureza urbana e rústica.

Durante o primeiro semestre do ano 2012 procedeu-se a realizar um novo estudo das mesmas características com a finalidade de verificar a evolução dos preços de mercado até as datas mais recentes.

Ante uma previsão à baixa dos preços de habitações novas nos últimos meses do ano 2012, motivada pela política de vendas mais agressiva que estão a abordar as entidades bancárias, titulares de uma parte importante do stock de habitações novas procedente de embargos aos promotores que não puderam assegurar a sua solvencia, e dado que nestas promoções o solo se adquiriu no seu dia a preços normais num comprado mais dinâmico, parece aconselhável aplicar uma redução dos valores das unidades de obra rematadas com cargo aos benefícios empresariais de promoção, é dizer, com cargo ao chamado «coeficiente de mercado», que pondera os gastos e os benefícios do promotor.

Deste modo, a norma 4 do anexo I da Ordem de 28 de dezembro de 2011 pela que se desenvolve o meio de comprobação de valores de preços médios de mercado aplicável a determinados imóveis rústicos e urbanos situados na Comunidade Autónoma da Galiza modifica-se no que respeita ao valor atribuído ao coeficiente de mercado considerado standard, que passa do valor (1,4) que lhe atribui a norma 16 do Real decreto 1020/1993, de 25 de junho, sobre normas técnicas de valoração catastral a um novo valor (1,3). No anexo II da mencionada ordem, onde se recolhe uma listagem completa das câmaras municipais da Galiza com a especificação, entre outros, deste coeficiente, devem perceber-se corrigidos à baixa, a partir da entrada em vigor da presente ordem, aqueles registros em que se aplicava o valor standard (1,4). O resto de câmaras municipais com coeficientes de mercado de valor inferior ao standard (1,2 ou 1) não sofrem variações.

Dado que os maiores ajustes à baixa de preços de imóveis detectados no primeiro semestre deste ano 2012 se estão dando no comprado secundário (imóveis usados), motivados seguramente pela dificuldade de obter liquidez e/ou financiamento motivado, pela sua vez, por mais uma política restritiva das entidades de crédito, parece oportuno aumentar a distância que separa os valores para o mercado primário (imóveis novos) do secundário (usados). Para estes efeitos, aumenta-se, a partir da entrada em vigor desta ordem, a ratio de depreciación anual por antigüidade da edificación, especificada na norma 3.2.2 da mencionada ordem, do 2 % considerado normal em tempos de estabilidade de preços a um 4 % dadas as características especiais que apresenta um atípico mercado imobiliário em retrocesso. Portanto, nos imóveis usados, este aumento da depreciación por antigüidade vem unir à descida genérica aplicada ao coeficiente de mercado exposta no parágrafo anterior.

De conformidade com a competência atribuída pelo artigo 7 do texto refundido da Lei de regime financeiro e orçamental da Galiza, aprovado pelo Decreto legislativo 1/1999, de 7 de outubro, e o artigo 27.Um do texto refundido das disposições legais da Comunidade Autónoma da Galiza em matéria de tributos cedidos pelo Estado, aprovado pelo Decreto legislativo 1/2011, de 28 de julho,

DISPONHO:

Artigo único. Modificações da Ordem de 28 de dezembro de 2011 pela que se aprovam os preços médios no comprado de determinados imóveis rústicos e urbanos situados na Comunidade Autónoma da Galiza para o exercício 2012

Um. Modifica-se a epígrafe 3.2.2 da norma 3 do anexo I, que fica redigida como segue:

3.2.2. Coeficiente de antigüidade:

Ao valor básico de construção aplicar-se-lhe-á uma depreciación que recolha o envelhecimento pelo transcurso do tempo, mediante um coeficiente que obedece a uma lei de tipo logarítmico (progressivamente decrescente) com uma ratio de depreciación anual de 4%.

Considerar-se-á um limite máximo à depreciación por antigüidade que recolha o valor residual dos materiais reciclables ou aproveitables para reabilitação de 30% do valor inicial da construção.

D = (1-r)^n

Onde D é a depreciación por antigüidade expressa em forma de coeficiente multiplicador, r é a ratio de depreciación anual e n o número de anos de antigüidade.

Dois. Modifica-se a norma 4 do anexo I, que fica redigida como segue:

Norma 4: coeficiente de mercado.

Este coeficiente, tal e como é habitual nas valorações imobiliárias, é o resultado de expressar em forma de coeficiente multiplicador o binómio gastos mais benefícios de promoção (anexo II). Este coeficiente aplicar-se-á sobre a soma dos valores finais do solo e da construção.

Por norma geral tomará o valor que lhe atribui a normativa catastral (1,4) corrigido à baixa numa décima = 1,3 (norma 16 do Real decreto 1020/1993, de 25 de junho).

Para câmaras municipais do interior com dinâmicas imobiliárias e construtivas menos desenvolvidas, os referidos do grupo 2, poder-se-á reduzira até 1,2.

Para bens imóveis em situações netamente rurais, onde a edificación se leva a cabo por autoconstrución e sitos em zonas longe das áreas de influência das zonas urbanas e da costa, aplicar-se-á um coeficiente de mercado neutro de valor 1».

Três. No anexo II, para todas as câmaras municipais da Galiza que têm assinado um coeficiente de mercado de 1,4, este modifica por um coeficiente 1,3.

Disposição adicional primeira

A Administração tributária porá à disposição dos obrigados tributários, no escritório virtual tributário, uma ferramenta de aplicação desta ordem que subministre o valor real para os efeitos fiscais de um bem imóvel.

Disposição adicional segunda

Faculta-se a pessoa titular da Direcção-Geral de Tributos para ditar os actos necessários para o desenvolvimento e execução desta ordem.

Disposição derradeiro única

A presente ordem entrará em vigor o dia seguinte ao da sua publicação no Diário Oficial da Galiza e aplicar-se-á aos feitos impoñibles gerados a partir dessa data.

Santiago de Compostela, 20 de agosto de 2012

Elena Muñoz Fonteriz
Conselheira de Fazenda