El Consejo de la Gerencia de Urbansmo en sesión del dieciocho de junio de 1998, acordó aprobar incialmente la modificación del sistema de actuación previsto en el vigente planeamiento general para el polígono 1 del PERI 5, Paradela 1 pasando del de cooperación al de compensación por así solicitarlo Antonio David Novoa García coa fecha de 17 de noviembre de 1997 en el Registro de la Gerencia, propietario de terrenos dentro del ámbito del citado polígono con una participación de más del 83% de su superficie; y aprobar inicialmente el proyecto de bases de actuación y estatutos para la constitución y funcionamiento de la junta de compensación del polígono 1 del PERI 5, Paradela 1, presentado con fecha del 3 de junio en el Registro de la Gerencia por el citado propietario; Sometiéndolos a información pública por el plazo de veinte días mediante la inserción de anuncios en el DOG y notificación personal a los propietarios afectados.
Lo que se hace público para general conocimiento según lo establecido en el Artículo 113.4º y 126 de la Ley 1/1997 del suelo de Galicia, en relación respectivamente con los Artículoículos 102 y 121 de la misma. El expediente se encuentra a disposición del público en general de la oficina de información de la Gerencia Municipal de Urbanismo (planta baja de la Casa Consistorial).
Asimismo, el presente anuncio servirá de notificación en los términos previstos en la citada ley, para todos aquellos propietarios que sean desconocidos, se ignore el lugar de notificación o intentada la misma no se pudiese practicar, en especial, para los herederos de Francisco Cabaleiro Ballesteros propietarios de la finca número dos.
Los estatutos y bases de actuación aprobados inicialmente son los siguientes:
Estatutos de la junta de compensación del polígono 1 del PERI 5, Paradela 1, del PGOU de Vigo.
Disposiciones generales.
Artículo 1º.-Denominación, naturaleza y régimen.
Artículo 2º.-Ambito territorial, objeto y fines.
Artículo 3º.-Control administrativo.
Artículo 4º.-Duración.
Artículo 5º.-Domicilio social.
Artículo 6º.-Zona de actuación.
Socios y constitución de la junta.
Artículo 7º.-Requisitos para la incorporación a la junta de los propietarios.
Artículo 8º.-Constitución de la junta de compensación.
Artículo 9º.-Incorporación de empresas urbanizadoras.
Artículo 10º.-Titularidades especiales.
Artículo 11º.-Libro de registro.
Artículo 12º.-Transmisión de bienes y derechos.
Artículo 13º.-Abono de cuotas.
Derechos y obligaciones de los miembros de la junta.
Artículo 14º.-Derechos de los socios.
Artículo 15º.-Obligaciones de los socios.
Artículo 16º.-Cuotas de participación.
Orgamos de gobierno y administración.
Artículo 17º.-Enumeración.
Artículo 18º.-De la asamblea general.
Artículo 19º.-Reuniones de la asamblea general.
Artículo 20º.-Convocatoria de la asamblea general.
Artículo 21º.-Adopción de acuerdos por la asamblea general.
Artículo 22º.-Competencias de la asamblea general.
Artículo 23º.-Competencias del consejo rector.
Artículo 24º.-Composición del consejo rector.
Artículo 25º.-Del presidente, vicepresidente y secretario.
Artículo 26º.-Régimen de sesiones.
Régimen económico y jurídico.
Artículo 27º.-Régimen económico.
Artículo 28º.-Ejecutividad de los actos y acuerdos de la junta de compensación.
Artículo 29º.-Responsabilidades y sanciones.
Disolución y liquidación. Artículo 30º.-Disolución.
Artículo 31º.-Liquidación.
Disposiciones generales.
Artículo 1º.-Denominación, naturaleza y régimen.
1. Con la denominación de junta de compensación del polígono 1, del PERI 5, Paradela 1, se constituye la presente entidad urbanística colaboradora.
2. La junta de compensación, en su calidad de entidad colaboradora, tendrá carácter jurídico administrativo y gozará de personalidad jurídica propia y plena capacidad de obrar para el cumplimiento de sus fines desde su inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras de la Comisión Provincial de Urbanismo.
3. La junta se rige por los presentes estatutos y por las bases de actuación que los complementan, y en lo no dispuesto en estas normas estatutarias se rige, por lo establecido en la vigente Ley 1/1997, de 24 de marzo, del suelo de Galicia, Reglamento de gestión urbanística.
Artículo 2º.-Ámbito territorial, objeto y fines.
1. El ámbito territorial de actuación de la junta es el que se delimita en el plano anexo a los presentes estatutos que coincide con el polígono 1, del PERI 5, Paradela 1 de acuerdo con lo previsto en el expediente de subsanación de deficiencias del PGOU de Vigo de 1988 a la Ley 11/85 de adaptación de la Ley del suelo de Galicia.
2. Es objeto primordial de la junta de compensación el cumplimiento de los deberes de urbanización de los terrenos comprendidos dentro del área de actuación; cesión obligatoria y gratuita al Ayuntamiento de Vigo de los terrenos destinados a viales, parques, jardines públicos y demás dotaciones establecidas por el planeamiento; y la equidistribución entre los propietarios integrados en la misma de los beneficios y cargas derivados del planeamiento que se ejecuta. Todo ello, en cumplimiento de lo establecido en el artículo 70 y siguientes de la Ley 1/1997, de 24 de marzo, del suelo de Galicia y 14.2º de la Ley 6/1998, de 13 de abril sobre régimen del suelo y valoraciones.
3. Para la consecución del fin primordial, se asigna a la junta de compensación el cumplimiento de los siguientes objetivos:
A) Redacción y tramitación ante la Administración competente, de toda clase de instrumentos de desarrollo del planeamiento, de proyectos de urbanización y de compensación, y proyectos de edificación, así como la contratación y ejecución de las obras necesarias para llevarlos a efecto.
Tramitación de las actuaciones precisas para la inscripción de la junta en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras, para la expropiación forzosa, en beneficio de la junta, tanto respecto de los propietarios que no se incorporen a la misma en tiempo oportuno, como respecto de los incorporados que incumplan sus obligaciones.
B) Adquisición, posesión, venta, gravamen de toda clase de bienes, muebles o inmuebles, por cualquier título, incluso por expropiación forzosa, actuando, en este caso, en calidad de beneficiaria de la expropiación.
C) Adquisición, posesión, venta, gravamen y cualesquiera otros actos de dominio o administración, de los terrenos aportados a la junta de compensación por los propietarios incorporados a la misma, actuando en calidad de fiduciaria de los socios propietarios.
D) Efectuar la transmisión al Excmo. Ayuntamiento de Vigo de los terrenos de cesión obligatoria y gratuita previstos en el planeamiento aprobado, libres de cargas y gravámenes.
E) Efectuar la trasmisión al Ayuntamiento de Vigo de los terrenos en los que se ubica la cesión obligatoria del 10 por 100 del aprovechamiento lucrativo.
F) Adjudicación de las parcelas resultantes de la urbanización a los miembros incorporados a la junta en la proporción correspondiente.
G) Formalización de operaciones de crédito incluso con garantía hipotecaria de los terrenos aportados, y con emisión de títulos en las condiciones establecidas en el artículo 154 de la Ley hipotecaria.
H) Inscripción en el Registro de la Propiedad del Proyecto de Compensación.
I) Gestión y defensa de los intereses comunes de los miembros de la junta, ante cualquier persona, auto
ridad y organismo de las administraciones estatal, autonómica y local.
J) Atender a la conservación de la red viaria y a la prestación y mantenimiento de los servicios urbanísticos en los términos establecidos en los presentes estatutos.
K) Colaborar con las corporaciones municipales en la medida necesaria.
4. En ningún supuesto se podrá edificar, mientras que el terreno no tenga la condición legal de solar, o en su defecto, se asegure la ejecución simultánea de la urbanización de la parcela de terreno afectado, y siempre contando con la preceptiva licencia municipal.
5. La junta de compensación asume el compromiso de no permitir la ocupación de los edificios hasta que no esté realizada totalmente la urbanización correspondiente y estén en condiciones de funcionamiento los suministros de agua, energía eléctrica y redes de alcantarillado, todo ello con el fin de subsanar las dificultades que pudiera imponer la Administración en cumplimiento del proyecto de urbanización y la vigente Ley del suelo de Galicia.
6. La junta de compensación, mediante acuerdo legalmente adoptado, podrá plantear la cesión de los bienes afectados a uso público y los de servicio público, al Ayuntamiento de Vigo y siempre que dicho ente local manifieste su deseo de entablar estas negociaciones.
En caso de que no interese la cesión de los bienes ofrecidos, se procederá inmediatamente a la constitución de una junta de conservación.
Artículo 3º.-Control administrativo.
1. La junta de compensación actúa bajo la tutela del Ayuntamiento de Vigo, el cual controlará y fiscalizará su gestión.
2. En ejercicio de esta función de control corresponde al ayuntamiento:
A) Someter a información pública el proyecto de estatutos y bases de actuación, con notificación personal a los propietarios de terrenos incluidos en la unidad de ejecución que no hayan promovido la constitución de la junta, de acuerdo a lo previsto en el artículo 133.4º de la ley 1/1997, de 24 de marzo, del suelo de Galicia.
B) Aprobar los estatutos, bases de actuación y las modificaciones de los mismos que se acuerden por la asamblea general de la junta de compensación.
C) Designar un representante municipal en los órganos de gobierno de la junta de compensación.
D) Aprobar la constitución de la junta, una vez formalizada la misma en la escritura pública y remitir el acuerdo al Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras para su inscripción.
E) El ejercicio de la expropiación forzosa, a beneficio de la junta, respecto de los terrenos de los propietarios no incorporados a ella o que incumplan sus
obligaciones, de acuerdo a lo establecido en el artículo 134.1º de la Ley 1/1997, de 24 de marzo del suelo de Galicia.
F) Utilizar la vía de apremio para el cobro de las cantidades adeudadas por cualquiera de los miembros de la junta.
G) Resolver los recursos que pudieran deducir los miembros de la junta contra los acuerdos adoptados por sus órganos de gobierno, según lo establecido en el artículo 134.5º de la vigente Ley del suelo de Galicia.
H) Aprobar los proyectos de urbanización y de compensación y las modificaciones de los mismos, expidiendo certificación u otorgando escritura pública para la inscripción en el Registro de la Propiedad de las fincas resultantes del proyecto de compensación.
I) Extender acta administrativa de recepción de la urbanización y de la cesión de los terrenos dotacionales.
J) Aprobar la conversión de la junta de compensación en entidad urbanística de conservación.
Artículo 4º.-Duración.
La junta de compensación estará habilitada para comenzar sus funciones desde su inscripción en el registro de entidades urbanísticas colaboradoras, y durará hasta que sea cumplido totalmente su objeto social quedando legalmente disuelta en el momento en que se hayan finalizado las obras de urbanización, se haya inscrito en el Registro de la Propiedad el acta de compensación y se hayan practicado todas las liquidaciones entre los miembros de la junta.
Artículo 5º.-Domicilio social.
La junta tiene su domicilio social en Academia Camelias, c/ Camelias nº111, 1º, Vigo, provincia de Pontevedra. Dicho domicilio podrá ser modificado por acuerdo de la asamblea general, dando cuenta al Ayuntamiento de Vigo y al Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras.
Artículo 6º.-Zona de actuación.
El ámbito territorial de actuación viene establecido por el PERI 5, Paradela 1, que a su vez, delimita el Polígono 1. Dicho PERI obtuvo la aprobación definitiva en sesión plenaria de 30-7-1997. Establece en su ordenanza 5 que la unidad de ejecución 1 se ejecutará mediante el sistema de cooperación, por ello, se ha procedido, por los propietarios que representan más del 50% de la superficie de la misma, a solicitar ante el ayuntamiento la modificación del sistema de actuación, de acuerdo todo ello con lo previsto en el artículo 133 de la Ley del suelo de Galicia.
En la actualidad, se está tramitando por el ayuntamiento el cambio del sistema para la ejecución y gestión del polígono por el sistema de compensación de acuerdo con lo previsto en el artículo 121 de la Ley del suelo de Galicia.
En cumplimiento de lo previsto en su ordenanza reguladora 4.2.2 la unidad de ejecución 1 habrá de
desarrollarse mediante el correspondiente estudio de detalle, estando pendiente su aprobación definitiva por el Ayuntamiento de Vigo.
El polígono sobre el que se va a actuar tiene una extensión de 11.602 m.
Socios y constitución de la junta.
Artículo 7º.-Requisitos para la incorporación a la junta de los propietarios.
1. Formarán parte de la junta de compensación:
A) El Ayuntamiento de Vigo como Administración actuante y como títular de las cesiones establecidas por ley.
B) Las personas, físicas o jurídicas, propietarias de terrenos comprendidos en el polígono definido en el artículo 6 de los presentes estatutos que voluntariamente se incorporen a ella, en los plazos y condiciones legales, y no hayan sido excluídos de la misma, con arreglo a la ley y a los presentes estatutos.
C) Los propietarios no promotores de la junta que soliciten su ingreso en la misma con igualdad de derechos y obligaciones, podrán incorporarse, durante el período de información pública de los presentes estatutos, y en el plazo del mes siguiente a la notificación, que les efectuará el ayuntamiento, de haberse aprobado definitivamente estos estatutos, de acuerdo a lo previsto en el artículo 134 de la Ley del suelo de Galicia y 162 del RGU.
La incorporación se solicitará a través del ayuntamiento haciendo constar expresamente la adhesión a estos estatutos y bases de actuación, y la superficie y linderos de las fincas propiedad del solicitante, acompañando la documentación acreditativa de la misma. Cuando se ostente la propiedad de terrenos incluidos en el área de actuación, deberán aportarse éstos en pleno dominio.
Para que la incorporación surta efecto será preciso que los propietarios adheridos ingresen en la caja de la junta, en el plazo del mes siguiente al requerimiento formulado por la misma, las cantidades aportadas, hasta ese momento, por los promotores atendida la proporcionalidad de cuotas de unos y otros.
2. Transcurridos los plazos a que se refieren los apartados anteriores, los terrenos pertenecientes al propietario que no se hubieren incorporado efectivamente a la junta serán objeto de expropiación en beneficio de la junta.
3. Una vez adquirida la condición de asociado, que siempre lo es propter rem será irrenunciable.
Artículo 8º.-Constitución de la junta de compensación.
1. Los promotores convocarán a todos los propietarios para la constitución de la entidad, dentro del plazo que fije el ayuntamiento, realizándose la convocatoria mediante carta certificada, con antelación mínima de diez días hábiles a la fecha prevista.
2. La constitución se hará mediante escritura pública, en la que deberá constar la relación de propietarios, relación y descripción de las fincas de los propietarios, acuerdo de constitución y personas que se designen para ocupar cargos en los órganos de gobierno, de acuerdo a lo previsto en el artículo 163 del RGU.
3. Quienes no otorguen la escritura de constitución podrán adherirse a la misma, dentro del plazo del mes siguiente, teniéndolos por no incorporados si transcurriese dicho plazo sin notificar al ayuntamiento el otorgamiento de la escritura de adhesión.
4. Copia autorizada de la escritura de constitución y de las de adhesión, en su caso, se trasladará al ayuntamiento quien adoptará, si procede, acuerdo aprobatorio y elevará el acuerdo y copia de las escrituras al registro de entidades urbanísticas colaboradoras.
Artículo 9º.-Incorporación de empresas urbanizadoras.
1. Podrán incorporarse a la junta de compensación las empresas urbanizadoras que aporten, total o parcialmente, los fondos o los medios necesarios para la urbanización.
2. La incorporación podrá instrumentarse en la constitución de la junta, reflejándose en el acuerdo constitutivo, en otro caso, será preciso que la incorporación sea acordada por la asamblea con el voto favorable de miembros de la misma que representen al menos el 60% de las cuotas de participación. Será necesario además, que las empresas urbanizadoras incorporadas garanticen su gestión en la forma y cuantía que determine la asamblea.
Artículo 10º.-Titularidades especiales.
1. Cuando las fincas pertenezcan a menores o incapacitados formarán parte de la junta sus representantes legales, y la disposición de tales fincas por la junta de compensación no estará sujeta a limitaciones de carácter civil. Si se compensa en metálico a los menores o incapacitados se dará el destino señalado en la legislación civil.
2. En el caso de existir cotitularidad sobre una finca o derecho, los cotitulares habrán de designar una persona para el ejercicio de sus facultades como asociado, respondiendo solidariamente frente a la entidad de cuantas obligaciones dimanen de su condición. Si no designaren representante en el plazo que al efecto señale la junta, será nombrado por ésta con aprobación municipal.
3. En el caso de que alguna finca pertenezca en propiedad a una persona teniendo cualquier otra derecho real limitativo de dominio sobre la misma, la cualidad de socio corresponderá al propietario sin perjuicio de que el titular del derecho real o personal perciba el rendimiento económico correspondiente.
Artículo 11º.-Libro de registro.
1. La junta de compensación llevará un libro de registro de miembros, en el que se hará constar el nombre, apellidos y demás circunstancias personales
de los asociados. A todos los efectos se tendrá por domicilio de los miembros de la junta de compensación el consignado en el libro de registro.
2. El alta inicial en el mencionado libro se producirá por la sola comunicación de poseer alguna de las parcelas o edificios enclavados en la unidad de ejecución.
3. Las alteraciones de las inscripciones se realizarán previa comunicación de las mismas a el consejo rector mediante correo certificado.
4. Además de las circunstancias personales, deberá anotarse la identificación de los terrenos o edificios de que sean propietarios en la zona de actuación.
Artículo 12º.-Transmisión de bienes y derechos.
1. La incorporación de los propietarios a la junta no implica la transmisión a la misma de la propiedad de los inmueble, actuando aquella como fiduciaria con poder de disposición, según el artículo 135.2º de la Ley del suelo de Galicia.
2. Los miembros de la junta podrán enajenar sus terrenos, y la correlativa cuota de participación en la junta, con las siguientes condiciones y efectos:
A) El transmitente notificará fehacientemente a la junta las circunstancias del adquirente y las condiciones de la transmisión, a los efectos de la necesaria constancia, en el plazo de un mes desde su realización.
B) El adquirente, por cualquier clase de título, queda subrogado en los derechos y obligaciones vinculados a la participacilón enajenada.
C) La condición de socio es inseparable de la propiedad de los terrenos correspondientes.
Artículo 13º.-Abono de cuotas.
1. Los gastos de conservación, reparación y en su caso, de mejora y ampliación de los servicios comunes serán abonados conforme a lo dispuesto en el artículo 16º de los presentes estatutos por cada propietario.
2. El pago de los impuestos, contribuciones y demás arbitrios municipales, provinciales y estatales serán satisfechos en la forma en que se haya fijado, por el Estado, provincia, municipio o ente autonómico; si no se hubiese fijado una determinación exacta de los mismos para cada propietario, se satisfarán según lo dispuesto en el artículo 16º de estos estatutos.
3. Con independencia de la indicada cuota, los socios deberán satisfacer las cantidades que en concepto de derrama extraordinaria establezca la asamblea general, por el exceso de los gastos en relación con los previstos como normales, así como la aportación al sostenimiento de la urbanización en la forma y cuantía que se señale.
4. Podrá también recaudar la junta de compensación las cuotas constitutivas de la garantía que hubiere de constituirse para afianzar la gestión privada o la contratación de las obras, instalaciones y servicios.
5. Los propietarios ingresarán en la caja de la comunidad la cantidad que cada uno haya de satisfacer, dentro de los treinta días siguientes a la notificación.
6. El socio moroso será requerido por el secretario, con el bisto bueno del presidente para que, en el plazo de treinta días abone la cantidad total adeudada. Una vez transcurrido este nuevo plazo sin hacer efectivo el impago, el socio podrá ser privado del suministro de los servicios de la urbanización, sin perjuicio de que contra el mismo se ejercite la vía de apremio, a cuyo fin se expedirá la correspondiente certificación de descubierto y se entregará al interventor de fondos del Ayuntamiento de Vigo. El interventor comprobará si la certificación se halla en forma legal, y cuando procediere, el presidente de la corporación expedirá providencia de apremio, todo ello de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 136 de la Ley 1/1997, del suelo de Galicia. Decretado el apremio, la certificación será entregada al recaudador ejecutivo para el desarrollo de las ulteriores fases del procedimiento, conforme a lo establecido en el Reglamento de recaudación.
Derechos y obligaciones de los miembros de la junta.
Artículo 14º.-Derechos de los socios.
Serán derechos de los socios de la junta de compensación:
A) Ejercer las facultades dominicales sobre las fincas de su propiedad aportadas, con las limitaciones derivadas de la afección de aquellas al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema de compensación y de los actos de disposición o administración efectuados por la junta en ejercicio de sus facultades fiduciarias.
B) Participar en el reparto de beneficios y cargas derivados del planeamiento que se ejecuta, y en el patrimonio resultante de la liquidación, en proporción a sus respectivas cuotas.
C) Asistir, por sí o por medio de su representante, a las sesiones de la asamblea general, emitiendo su voto con arreglo a la proporcionalidad derivada de su cuota de participación.
D) Elegir los miembros de los órganos de gestión y administración de la entidad y ser elegibles para ellos.
E) Conocer las actuaciones de los órganos de gobierno de la junta mediante los informes y cuentas rendidos por éstos ante la asamblea.
F) Interponer los recursos que procedan contra los acuerdos adoptados por los órganos de gobierno.
G) Concertar créditos con garantía hipotecaria con destino a la urbanización cuyo proyecto hubiese sido debidamente aprobado.
H) Los demás derechos que les correspondan con arreglo a los presentes estatutos y a las disposiciones legales aplicables.
Artículo 15º.-Obligaciones de los socios.
1. Además de las obligaciones de carácter general derivadas del cumplimiento de las prescripciones y normas legales y de planeamiento urbanístico vigente
y de los acuerdos adoptados por la junta, los socios vendrán obligados a:
A) Poner a disposición de los órganos de gobierno de la junta los documentos acreditativos de su titularidad y, en su caso, indicar las circunstancias de los titulares de derechos reales, con expresión de de la naturaleza y cuantía de las cargas.
Así como regularizar la titularidad dominical y la situación registral de los terrenos de su propiedad aportados a la junta de compensación dentro de los plazos señalados por ésta.
B) Designar un domicilio a efectos de notificaciones, así como notificar fehacientemente a la secretaría de la junta las variaciones que se produzcan como primer domicilio el que conste transcrito en el libro registro, en concordancia con lo establecido en el artículo 11º de estos estatutos.
C) Satisfacer puntualmente las cantidades necesarias para atender los gastos ordinarios de gestión de la junta de compensación, a cuyo fin se fijará por el consejo rector la cuantía correspondiente a cada socio, en función de la cuota que se le hubiere atribuido.
D) Pagar las cuotas o cantidades que les correspondan para la ejecución de las obras de urbanización en los términos establecidos por el artículo 59 y concordantes del Reglamento de gestión.
E) Notificar a la junta las transmisiones o actos de gravamen de los terrenos de su propiedad.
F) Permitir la ocupación de sus fincas para la ejecución de las obras de urbanización, depósito de materiales e instalaciones complementarias.
2. Los derechos y obligaciones de los socios podrán ser ejercidos personalmente o por medio de representantes designados al efecto.
3. El incumplimiento por los miembros de la junta de compensación de las obligaciones y cargas impuestas por la normativa vigente, más concretamente en cuanto afecta al cumplimiento de obras determinadas por los planes de urbanización, conservación de las redes de vialidad, saneamiento, suministro de agua y energía eléctrica, alumbrado público y arbolado previstos en los mismos; así como las demás obligaciones señaladas en los presentes estatutos, habilitará al ayuntamiento, de acuerdo a lo establecido en el artículo 65 del Reglamento de gestión, para exigir a la junta de compensación el cumplimiento, bien por el procedimiento expropiatorio de derechos o por el de apremio, sin que pueda instarse ninguno de los procedimientos anteriormente indicados hasta transcurrido un mes desde el requerimiento de pago efectuado a la junta de compensación.
4. Asimismo, el incumplimiento de la obligación de pago de las cuotas, tanto ordinarias como extraordinarias por cualquiera de los propietarios, legitima a la junta para promover la expropiación de su cuota, conforme al artículo 136.2º de la Ley del suelo de Galicia.
Artículo 16º.-Cuotas de participación.
1. La participación de los propietarios en los beneficios y cargas derivados del planeamiento que se ejecuta será proporcional a la superficie de las fincas aportadas, por estimar que el valor unitario de las mismas es igual para todas ellas.
2. A cada uno de los socios de la junta se le atribuirá una cuota de participación proporcional a la superficie real aportada. Dicha cuota definirá el voto porcentual de los socios en los acuerdos de los órganos de gobierno.
3. El valor de las edificaciones, obras e instalaciones existentes en las fincas aportadas no influirá en la atribución de las cuotas de participación a los socios.
4. En el supuesto de incorporación a la junta de empresas urbanizadoras, se procederá al reajuste de las participación de los socios propietarios, asignándose la cuota correspondiente a su aportación a la empresa urbanizadora.
Organos de gobierno y administración.
Artículo 17º.-Enumeración.
1. La junta de compensación se regirá por los siguientes órganos:
A) La asamblea general.
B) El consejo rector.
C) El presidente.
D) El secretario.
2. El presiente y secretario del consejo rector lo serán también de la asamblea general.
3. El representante del Ayuntamiento de Vigo en la junta de compensación, formará parte, como vocal, del consejo rector.
4. Todos los socios, incluso los ausentes y los disidentes, quedan sometidos a los acuerdos válidamente adoptados por los órganos de gobierno de la junta.
Artículo 18º.-De la asamblea general.
1. La asamblea general es el órgano supremo de decisión de la junta de compensación, y de ella, formarán parte todos los asociados así como el representante del Ayuntamiento de Vigo designado por este organismo público que decidirá sobre los asuntos propios de su competencia.
2. La primera reunión tendrá carácter constituyente, y será convocada por los promotores dentro del plazo señalado por el ayuntamiento para el otorgamiento de la escritura de constitución.
Artículo 19º.-Reuniones de la asamblea general.
1. Se reunirá en forma ordinaria, por lo menos, dos veces al año; una, dentro de los tres primeros meses de cada ejercicio, para aprobar la memoria, cuentas y balance del ejercicio anterior; y la otra, en los tres últimos meses de cada ejercicio, para aprobar el presupuesto del año siguiente.
2. Toda reunión de la asamblea general que no sea una de las señaladas en el párrafo anterior tendrá carácter extraordinario. La asamblea general extraordinaria se reunirá cuando lo acuerde su presidente o el consejo rector, a propia iniciativa o lo soliciten por escrito asociados que representen, al menos, el 30% de las participaciones. Si el presidente o consejo rector no convocaren la asamblea dentro de los quince días siguientes de la solicitud, los interesados podrán dirigirse al ayuntamiento para que sea éste quien convoque la asamblea. Entre la convocatoria y la celebración de la sesión no podrán transcurrir más de un mes.
Artículo 20º.-Convocatoria de la asamblea general.
1. Las reuniones de la asamblea general deben celebrarse en la sede social y serán convocadas por el presidente mediante carta certificada remitida a los miembros de la junta de compensación, al menos, con ocho días de antelación a la fecha en que haya de celebrarse.
2. La convocatoria señalará el lugar, día y hora de la reunión, así como los asuntos que hayan de someterse a conocimiento y resolución de la asamblea general. Entre la primera y segunda reunión deberá mediar al menos, plazo de media hora. Estando presentes todos los miembros de la junta, podrá celebrarse la asamblea si así se acuerda por unanimidad, sin que sea preciso previa convocatoria.
3. La asamblea general quedará válidamente constituida en primera convocatoria cuando concurran a ella, presentes o representados (con representación por escrito), un número de asociados que representen por lo menos, 2/3 de las cuotas. Transcurrida media hora sin alcanzar el quorum indicado en el apartado anterior, se entenderá que la asamblea general queda válidamente constituida cualquiera que sea el número de los asistentes, siendo preceptiva en cualquier caso la asistencia del presidente y del secretario o de quienes legalmente les sustituyan.
Artículo 21º.-Adopción de acuerdos por la asamblea general.
1. El presidente del consejo rector presidirá la asamblea general, dirigirá los debates y declarará los asuntos suficientemente discutidos, pasando a la votación del acuerdo si procediere.
2. Serán válidos los acuerdos que se adopten por mayoría de cuotas de participación asistentes a la reunión, computándose las participación en la forma señalada en el artículo 16º de los estatutos.
3. En todo caso, de acuerdo con el artículo 134.5º de la Ley del suelo de Galicia, para la aprobación del proyecto de compensación se requerirá voto favorable de la mayoría absoluta de cuotas de participación.
4. Los acuerdos serán inmediatamente ejecutivos, se levantará acta que, una vez aprobadas en la reunión siguiente, se firmará por todos los asistentes.
Cuando la urgencia lo requiera podrá redactarse y aprobarse el acta al finalizar la reunión, firmándola los asistentes.
A requerimiento de los socios o de los órganos urbanísticos, el secretario expedirá, con el visto bueno del presidente, certificaciones del contenido de las actas. Para que sean válidas dichas certificaciones bastará que contengan el texto del acuerdo adoptado y la fecha de expedición.
Artículo 22º.-Competencias de la asamblea general.
Son atribuciones de la asamblea general las siguientes:
A) Designación y cese de los miembros del consejo rector y aprobación de los presupuestos de gastos e inversiones.
B) Modificación de los estatutos, sin perjuicio de la aprobación del ayuntamiento y la comunicación al registro de entidades urbanísticas colaboradoras.
C) Distribución de las cargas y beneficios del planeamiento entre los distintos socios conforme a las bases de actuación y sin perjuicio de la aprobación definitiva del proyecto de compensación por el ayuntamiento.
D) Fijación de los medios económicos y aportaciones tanto ordinarias como extraordinarias.
E) La realización de toda clase de actos de dominio, tales como, adquirir, enajenar, gravar, toda clase de bienes y derechos; constituir, modificar o cancelar derechos reales impuestos sobre los bienes o derechos pertenecientes a la junta de compensación. No obstante, los actos de disposición en los que la junta de compensación actúa como fiduciaria de los socios sobre los bienes de éstos, requerirán el voto favorable de socios cuyas cuotas representen, al menos, el 60% de las cuotas.
F) La aprobación inicial del proyecto de compensación que en su día se elabore en desarrollo de las bases de actuación que acompañan a los presentes estatutos.
G) Aprobación de la memoria de gestión anual y de las cuentas.
H) La formalización de créditos y la emisión de títulos, prestando garantía hipotecaria con los terrenos integrados en la junta.
I) La resolución procedente en orden a la incorporación a la junta de empresas urbanizadoras, señalando la cuota de participación.
J) Acordar la constitución de las garantías que puedan exigir los órganos urbanísticos para asegurar las obligaciones contraídas por la entidad.
K) Propuesta de disolución y liquidación de la junta de compensación.
L) Aprobar la adhesión a la junta de compensación de nuevos asociados que se realicen fuera de plazo.
M) Modificar las cuotas de los asociados en proporción a las propiedades aportadas, en caso de adhesión de nuevos miembros.
N) Cualesquiera otros asuntos que afecten con carácter relevante a la vida de la entidad.
La asamblea general podrá delegar facultades en el consejo rector. En todo caso se considerarán indelegables las señaladas en las letras b) e) g) f) k) l) m).
Artículo 23º.-Competencias del consejo rector.
1. El consejo rector es el órgano permanente de gobierno y administración de la junta de compensación y tendrá las atribuciones que no estén expresamente reservadas a la asamblea por los presentes estatutos o por acuerdo expreso de la misma.
2. Son funciones específicas del consejo rector:
A) Ejecutar de los acuerdos de la asamblea general.
B) Administrar los fondos de la junta, para lo cual podrá abrir, mantener y cerrar cuentas corrientes, ingresando y retirando fondos de ellas a su conveniencia; hacer y exigir pagos, cobros y liquidaciones, cualesquiera que sean su causa jurídica y la persona o entidad obligada; librar, endosar, avalar y descontar letras de cambio; y en general, realizar toda clase de actos y contratos en beneficio de los intereses de la junta.
C) Elevar propuesta a la asamblea general de las aportaciones económicas que han de realizar los socios de la junta, haciéndolas figurar en el presupuesto anual ordinario. Una vez, acordadas por la asamblea las derramas, el consejo establecerá la forma y plazos de pago en que han de satisfacerse, y procederá contra los socios morosos.
D) Solicitar de los órganos urbanísticos competentes el ejercicio de las potestades públicas, en beneficio de los intereses de la junta, para proceder a la expropiación de las fincas cuyos propietarios no se integren en la junta de compensación, o estén en descubierto de sus obligaciones para con la misma, o para proceder, en su caso, en vía de apremio administrativo contra estos últimos.
E) Adjudicar y contratar las obras de urbanización derivadas de los proyectos previamente aprobados en asamblea general, por un importe que en ningún caso exceda del presupuesto, asimismo aprobados en asamblea.
F) Ejercer cuantas facultades le sean delegadas por la asamblea general de entre las asignadas como atribuciones de la misma.
Artículo 24º.-Composición del consejo rector.
1. El consejo rector se compone de los siguientes miembros:
A) El presidente y secretario designados por la asamblea general.
B) Un asociado de la junta de compensación designado en la asamblea por mayoría de votos.
C) Un vocal representante del Ayuntamiento de Vigo de acuerdo con lo previsto en el artículo 134. 4º de la Ley del suelo de Galicia y 162.3º del RGU.
2. Las designaciones habrán de recaer, necesariamente, en personas físicas, sin que sea indispensable la cualidad de socio de la junta.
3. El período de mandato del consejo rector será de 4 años, aunque la asamblea general podrá acordar en cualquier momento el cese de uno o más componentes del consejo rector y la designación de quienes hayan de sustituirles, cuya duración no podrá exceder del mandato legal que reste por cubrir, por parte de quien cesa.
4. Los miembros del consejo rector podrán ser reelegidos.
5. El consejo rector determinará su propio régimen de actuación, sesiones, acuerdos y actas. En cualquier caso, los acuerdos del consejo rector serán adoptados por mayoría de asistentes y dirimirá los empates el voto de calidad del presidente o de quien legalmente le sustituya.
Artículo 25º.-Del presidente y del secretario.
1. La presidencia de la junta de compensación y de sus órganos colegiados de gobierno y administración, corresponderá al miembro del consejo rector que designe la asamblea general en su sesión constitutiva o en las sucesivas renovaciones.
2. El presidente es el representante legal, judicial y extrajudicial, de la junta de compensación y de sus órganos de gobierno, pudiendo otorgar poderes para el ejercicio de dicha representación.
3. El presidente tendrá las siguientes atribuciones:
A) Convocar, presidir, suspender y levantar las sesiones de la asamblea general y del consejo rector.
B) Fijar el orden del día, dirigir las deliberaciones de los órganos colegiados de la junta y dirimir los empates con su voto de calidad.
C) Ejecutar y hacer cumplir los acuerdos de la asamblea y del consejo, autorizar sus actas, certificaciones que se expidan y cuantos documentos lo requieran.
D) Representar a la junta de compensación en toda clase de negocios jurídicos, pudiendo conferir mandatos a terceras personas para el ejercicio de dicha representación, tanto en el ámbito judicial como extrajudicial
E) El uso de la firma social, que podrá delegar, con más o menos extensión en una o varias personas, con carácter solidario.
F) Librar, aceptar, avalar, intervenir y protestar por falta de pago, de aceptación o mejor seguridad letras de cambio y otros documentos mercantiles.
G) Gestionar créditos, concertar préstamos, establecer y cancelar hipotecas y cualesquiera otros contratos, tanto mercantiles como puramente civiles, debidamente autorizado para ello.
Todas las acciones de la junta de compensación que requieran firma y tengan un aspecto económico requerirán:
-Que hayan sido aprobadas, según proceda, con caracter previo, por la asamblea general o por el consejo rector.
-Si se trata de librar letras de cambio o retirar fondos, mediante documento que tenga la firma del secretario y presidente.
4. El secretario
A) Actuará como secretario de la asamblea general y del consejo rector el miembro de éste último que designe la asamblea en su sesión constitutiva o en las sucesivas renovaciones.
B) Es el fedatario de la junta y levantará acta de las reuniones que celebren la asamblea y el consejo, transcribiéndolas al libro de actas, y expidiendo, a petición de parte, certificaciones, con el visto bueno del presidente, estando facultado para elevar a público los acuerdos adoptados.
Artículo 26º.-Régimen de sesiones.
1. El consejo rector se reunirá una vez cada trimestre y cuantas veces sea necesario para el interés de la comunidad, a iniciativa del presidente o de dos de sus miembros, fijándose el día y hora de reunión.
2. También podrá reunirse el consejo cuando lo solicite el alcalde del Ayuntamiento de Vigo.
3. La convocatoria, con indicación de los asuntos a tratar y del lugar, fecha y hora de sesión, será cursada por carta certificada a los domicilios designados por los asociados, con un mínimo de cuatro días de antelación.
El consejo rector quedará válidamente constituido en primera convocatoria siempre que el número de asistentes sea superior a la mitad de los que la componen y en segunda convocatoria, media hora despues, cualquiera que sea el número de asistentes, siendo preceptiva la asistencia del presidente y secretario.
4. Cada miembro del donsejo rector es títular de un voto, cualquiera que sea su cuota de participación en la junta de compensación.
5. Los acuerdos del consejo rector serán adoptados por mayoría entre sus componentes y dirimirá los empates el voto de calidad del presidente.
6. Los acuerdos del consejo rector constarán en el libro de actas, distinto a aquel en que conste los de la asamblea general y serán autorizados con la firma del presidente y del secretario, debiendo quedar diligenciadas, selladas y firmadas cada una de las hojas por el presidente, abriéndose una diligencia al comienzo del libro indicando la fecha en que se procede a su apertura y cuantas hojas contiene.
Régimen económico y jurídico.
Artículo 27º.-Régimen económico.
1. El patrimonio de la junta estará integrado por los bienes y derechos que, por cualquier título, se adquieran por la misma.
2. Serán ingresos de la junta de compensación:
A) Las aportaciones iniciales de los socios.
B) Las cantidades satisfechas por los socios, con carácter ordinario o extraordinario.
-Serán aportaciones ordinarias las que se destinan a sufragar los gastos generales y los de urbanización de la junta de compensación, conforme al presupuesto anual aprobado por la asamblea general.
-Serán aportaciones extraordinarias las que se destinan al pago del exceso de los gastos que no pudieran preverse como normales, así como la aportación extraordinaria destinada al pago de precios o justiprecios e indemnizaciones de fincas o derechos en los casos que fuere preciso, para cuotas de garantía que deba constituirse con destino a afianzar la gestión privada o la contratación de las obras, instalaciones o servicios y aquellas otras que determine la asamblea general.
C) Las subvenciones y donaciones que se obtengan.
D) Los productos de las enajenaciones de bienes de que sea titular la junta.
E) Las participaciones e ingresos que procedan de convenios con otras entidades y organismos para la realización de fines urbanísticos.
3. Serán gastos de la junta de compensación los de:
A) Promoción de la actuación urbanística.
B) Ejecución de las obras de urbanización y, en su caso, de edificación.
C) Abono de honorarios profesionales, administrativos, de vigilancia.
D) Indemnizaciones por expropiaciones de bienes y derechos, cuando la junta fuera beneficiaria de la expropiación.
E) Cuantos fueran exigidos para el cumplimiento del objeto social de la junta.
4. Señaladas por la asamblea general las aportaciones que, con carácter ordinario o extraordinario, deben efectuar los socios, el consejo rector definirá la forma y condiciones de pago de las mismas.
La distribución de las aportaciones entre los asociados se efectuará en proporción al derecho o interés económico de cada uno definido por las cuotas de participación de que sea títular, determinadas conforme a las bases de actuación.
5. Salvo acuerdo en contrario, el ingreso de las cantidades a satisfacer por los socios se realizará, en el domicilio social, o en cuenta bancaria designada al efecto, dentro del mes siguiente a la fecha de notificación del acuerdo del consejo rector requiriendo al pago. Transcurrido dicho plazo, la deuda del socio
moroso devengará un interés igual al legal del dinero más dos puntos, hasta su total pago.
Vencido el plazo de pago en período voluntario la deuda será recargada en un 20% en resarcimiento de daños y perjuicios, y devengará, desde este momento hasta el de su pago, intereses correspondientes al tipo legal del dinero en el momento del vencimiento del período voluntario de pago. En este caso, el consejo rector procederá a interesar del ayuntamiento el cobro de la deuda en vía de apremio administrativo o la expropiación de los terrenos del socio moroso.
Artículo 28º.-Ejecutividad de los actos y acuerdos de la junta.
1. Los actos y acuerdos de los órganos de gestión y administración de la junta de compensación, tomados dentro de sus respectivas atribuciones, serán ejecutivos, salvo aquellos que precisen aprobación posterior de los órganos urbanísticos.
2. Contra los acuerdos de los órganos sociales cabrá recurso ordinario ante el ayuntamiento. El recurso podrá interponerse por cualquier miembro que no hubiere votado a favor del mismo en el plazo de un mes.
3. No están legitimados para la impugnación quienes hubieran votado a favor del acuerdo, por sí o por medio de representante.
4. Según dispone el artículo 185 del Reglamento de gestión urbanística, los miembros de la junta no podrán promover interdictos de retener o recobrar la posesión frente a resoluciones de la asamblea, adoptadas por el quórum preciso, y en virtud de las facultades fiduciarias de disposición sobre las fincas de aquéllos.
Tampoco procederá la acción interdictal cuando la junta de compensación ocupe bienes que sean precisos para la ejecución de las obras de urbanización que sean conformes con el planeamiento y proyecto de urbanización.
Artículo 29.-Responsabilidades y sanciones.
1. El incumplimiento por los socios de las obligaciones y cargas impuestas por la ley o por estos estatutos, cuando el incumplimiento se refiera a los plazos para cumplir dichos deberes y cargas, habilitará al ayuntamiento para, a requerimiento del consejo rector, expropiar los terrenos en beneficio de la junta de compensación.
2. La junta de compensación podrá repercutir el importe de las multas impuestas a la misma, como consecuencia de las responsabilidades en que hubiere podido incurrir, a aquellos de sus miembros que directamente hubieren intervenido en la comisión de la infracción, o hubieren percibido el beneficio derivado de la misma. Para hacer efectiva la repercusión de las multas podrá solicitarse del ayuntamiento la exacción en vía de apremio administrativo.
Disolución y liquidación.
Artículo 30º.-Disolución.
1. La junta de compensación será disuelta y quedará en período de liquidación voluntario o legal, por alguno de los motivos siguientes:
A) Cumplimiento de los fines sociales.
B) Imposibilidad manifiesta o causa de fuerza mayor o imposibilidad legal de cumplir el objeto social.
C) Acuerdo de la asamblea general, adoptado con el voto favorable de socios que representen 2/3 de las cuotas de participación, cuando haya sido cumplido el objetivo de la entidad y se haya recepcionado por el ayuntamiento actuante, las obras y servicios de la urbanización.
D) Cuando fundamentalmente lo decida la autoridad competente y sin perjuicio de los recursos establecidos por precepto legal.
2. En todo caso, la disolución requerirá para su efectividad, la aprobación del órgano bajo cuyo control actúe la junta de compensación.
La junta se disolverá de modo forzoso, sin necesidad de aprobación municipal, cuando así se establezca por mandato judicial o prescripción legal.
Artículo 31º.-Liquidación.
Cuando se extinga la personalidad jurídica tendrá la liquidación en la forma siguiente:
A) El consejo rector procederá a la liquidación con observancia de las instrucciones dictadas específicamente por la asamblea general.
B) El patrimonio que pueda quedar, en terrenos, derechos o en metálico, se distribuirá entre los asociados en proporción a sus respectivas cuotas sociales.
Disposiciones finales
Primera.-Mediante acuerdo adoptado por la asamblea general se podrá acordar la conservación de las obras de urbanización y mantenimiento de las dotaciones e instalaciones de los servicios públicos, fijándose la participación de los propietarios en función a la participación que resulte de la aplicación de estos estatutos.
Si sobre las parcelas se hubiesen constituido regímenes de propiedad horizontal, la contribución de los propietarios en estas obligaciones de conservación y mantenimiento se determinará por la cuota de participación con relación al total del valor del inmueble que tenga asignada en cada comunidad, y todo ello rigiéndose en cuanto a las obligaciones por cuanto disponen los artículos 67 y concordantes del vigente Reglamento de gestión urbanística. Por otra parte, tal y como se especifica en el artículo 20 apartado 6 de los presentes estatutos, en coordinación con lo establecido en las bases de actuación, la junta de compensación, mediante acuerdo legalmente adoptado, podrá plantear la cesión de los bienes de los bienes afectados a un uso público y los de servicio público, al Ayuntamiento de Vigo y siempre que dicho ente
local manifieste su deseo de entablar estas negociaciones.
Segunda.-En lo no previsto en estos estatutos se aplicará lo dispuesto en la Ley 1/1997, de 24 de marzo, del suelo de Galicia, Reglamento de gestión urbanística, Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones y disposiciones concordantes y supletorias, y en su defecto, en la Ley de sociedades anónimas.
Bases de actuación de la junta de compensación del polígino 1, del PERI 5, Paradela 1 del PGOU de Vigo.
Índice.
Base 1ª.-Ambito territorial y finalidad.
Base 2ª.-Régimen legal y reglamentario aplicable.
Base 3ª.-Actuación autónoma.
Base 4ª.-Valoración de las fincas aportadas.
Base 5ª.-Fincas a expropiar y su valoración.
Base 6ª.-Criterios de valoración de las edificaciones, obras, plantaciones, e instalaciones que deban demolerse.
Base 7ª.-Criterios de valoración de derechos reales, servidumbres prediales y derechos personales.
Base 8ª.-Criterios de valoración de aportaciones de empresas urbanizadoras.
Base 9ª.-Actuación de la junta de compensación.
Base 10ª.-Procedimiento para contratar la ejecución de las obras de urbanización y, en su caso, las de edificación.
Base 11ª.-Obras de urbanización.
Base 12ª.-Plazos y forma de pago de las cuotas.
Base 13ª.-Transmisión de terrenos afectados y de obras de urbanización.
Base 14ª.-Expropiación por incumplimiento de obligaciones.
Base 15ª.-Enajenación de terrenos por la junta.
Base 16ª.-Responsabilidad de la junta de compensación.
Base 17ª.-Afección real de los terrenos.
Base 18ª.-Valoración de las fincas resultantes.
Base 19ª.-Reglas para la adjudicación de las fincas resultantes.
Base 20ª.-Reglas para la distribución de pérdidas y de beneficios.
Base 21ª.-Proyecto de compensación.
Base 22ª.-Momento de edificación de los terrenos.
Base 23ª.-Conservación de la urbanización.
Las presentes bases, una vez presentadas al Ayuntamiento de Vigo se tramitarán en la forma prevista en los artículos 161 y 162 del Reglamento de gestión urbanística, o precepto que los sustituya, y regularan
toda la actuación a realizar para la ejecución del sistema de compensación del polígino 1 del PERI 5, Paradela 1 de acuerdo con lo previsto en el expediente de subsanación de deficiencias del PGOU de Vigo de 1988 a la Ley 11/1985 de adaptación de la Ley del suelo de Galicia y se redactan en cumplimiento de lo prevenido en los artículos 133 de la Ley 1/1997, de 24 de marzo, del suelo de Galicia y 158 del RGU, por propietarios interesados que representan más del 50 por 100 de la superficie del polígono.
Base 1ª.-Ámbito territorial y finalidad.
1. Las presentes bases de actuación se refieren a la junta de compensación del pológono 1 del PERI 5, Paradela 1 del PGOU de Vigo.
2. La finalidad de estas bases es reglamentar la incorporación a la junta de compensación de los propietarios con terrenos delimitados en el ámbito del polígono 1 del PERI 5, Paradela, la valoración de sus aportaciones, la ejecución de la urbanización, la cesión de terrenos dotacionales al ayuntamiento, y el reparto de beneficios y cargas derivados del planeamiento que se ejecuta con adjudicación a los miembros de la junta de compensación en la proporción correspondiente de las fincas resultantes de la urbanización concretadas en el proyecto de compensación.
Base 2ª.-Régimen legal y reglamento aplicable.
1. La actuación urbanística de la zona que abarca el poligono se ejecutará mediante el sistema de compensación definido en el artículo 133 y siguientes de la Ley del suelo de Galicia, que se regirá por lo dispuesto en las presentes bases de actuación y en lo no previsto en las mismas, por los preceptos contenidos en los artículos 133 a 138 de la Ley 1/1997, de 24 de marzo, del suelo de Galicia, y por el capítulo II del título V del Real decreto 3268/1978, de 25 de agosto por el que se promulga el Reglamento de gestión urbanística (artículos 157 a 185 del mismo).
Aparte de ello, los interesados en el mismo manifiestan su voluntad expresa de llevar a cabo la ejecución del polígono por el referido sistema de compensación.
2. La aprobación de las presentes bases de actuación por el Ayuntamiento de Vigo supone su obligado cumplimiento por parte de los propietarios y empresas urbanizadoras que se incorporen a la junta de compensación.
3. Aprobadas con caracter definitivo las presentes bases de actuación y los estatutos de la junta de compensación, quedará ésta constituída con efectos desde la inscripción del acuerdo aprobatorio en el registro de entidades urbanísticas colaboradoras.
4. Formarán parte de la entidad los propietarios promotores, los que posteriormente se incorporen, y, en su caso, las empresas urbanizadoras que hubieran de participar con los propietarios, en la gestión del polígono, en las condiciones que se determinen.
5. Las modificaciones del proyecto de bases de actuación exigirá que sean aprobadas en asamblea
general, con el voto favorable equivalente al 60% de las cuotas de participación; debiendo darse a las modificaciones el trámite legal previsto por los artículos 161 y 162 del Reglamento de gestión urbanística.
Base 3ª.-Actuación autónoma.
Los propietarios que promueven el sistema, optan por una promoción propia, por ello no se considera necesario acudir en principio a la incorporación de empresas urbanizadoras a la junta de compensación.
No se excluye esta posibilidad como medio de ejecución de las obras de urbanización, siempre que lo acuerde favorablemente la asamblea general de la Junta de compensación.
Base 4ª.-Valoración de las fincas aportadas.
1. Los derechos y deberes de los propietarios se determinan en proporción a sus respectivas cuotas de participación.
2. El artículo 16 de los estatutos de la junta de compensación desarrolla la normativa sobre las cuotas de participación de los miembros de la misma.
3. La cuota de participación de los asociados, propietarios de los terrenos, será proporcional a la superficie de las fincas de su pertenencia, en relación con la total de las fincas aportadas, de acuerdo con el artículo 133.6º de la ley del suelo de Galicia. La determinación de las superficies se efectuará con arreglo a lo que resulte de los títulos de propiedad, prevaleciendo, en caso de discordancia entre éstos y la realidad fisica, ésta sobre aquéllos.
4. En los supuestos de discrepancia sobre la propiedad de un terreno, parte de él o de sus linderos, la superficie discutida se considerará perteneciente por iguales partes a los discrepantes, hasta tanto se resuelva por acuerdo o resolución judicial, y de no ser aplicable esta regla, la propiedad se conceptuará de litigiosa, asumiendo el Ayuntamiento de Vigo la representación de estas titularidades a efectos de tramitación del expediente.
5. La definición de las cuotas de participación de las empresas urbanizadoras que, en su caso, se incorporen a la junta de compensación será proporcional al importe de su aportación económica y del valor del suelo afectado.
Base 5ª.-Fincas a expropiar y su valoración.
1. La junta de compensación será beneficiaria de las expropiaciones que realice el Ayuntamiento de Vigo respecto de las propiedades no incorporadas a la junta, o por incumplimiento por parte de los incorporados de sus obligaciones legales o estatutarias.
2. Las expropiaciones se ajustarán al procedimiento general establecido en la Ley de expropiación forzosa, pero los terrenos se valorarán con arreglo a los criterios establecidos por la vigente Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones.
Base 6ª.-Criterios de valoracilón de las edificaciones, obras, plantaciones e instalaciones que deba demolerse.
1. Las edificaciones, obras, plantaciones, instalaciones y otros elementos existentes sobre las fincas aportadas no se considerarán como valores aportados a efectos de determinar la cuota de participación pero aquéllos que deban derruirse por no acomodarse al planeamiento vigente, serán valorados, indemnizándose a sus propietarios con cargo al proyecto de compensación, en concepto de gastos de urbanización.
2. Se entenderá necesario el derribo cuando sea precisa su eliminación para realizar las obras de urbanización previstas en el planeamiento; cuando estén situados en una superficie que no se deba adjudicar íntegramente a su mismo propietario; y cuando su conservación, incluso como uso provisional, sea radicalmente incompatible con la ordenación urbanística establecida.
3. Para la determinación de los elementos a derribar y su expropiación es aplicable el procedimiento general de la legislación expropiatoria, siendo expropiante el ayuntamiento, y beneficiaria la junta de compensación.
4. Las edificaciones e instalaciones se tasarán teniendo en cuenta la valoración de los materiales empleados y su posible valor arquitectónico, con deducción de un porcentaje por estado de vida de un inmueble o por estado de conservación de la obra o construcción; todo ello de conformidad con las reglas de valoración establecidas a efectos del impuesto municipal sobre bienes inmuebles. Las actividades industriales o comerciales que hayan de desaparecer se valorarán con arreglo a los criterios de la legislación expropiatoria.
5. Queda facultado el consejo rector de la junta de compensación para favorecer, convenir y cumplir cualquier acuerdo a que pudiera llegarse con los títulares y afectados de tales derechos respecto a su indemnización, extinción o incluso su modificación si ello fuera posible.
Base 7ª.-Criterios de valoración de derechos reales, servidumbres prediales y derechos personales.
1. Serán valorados con arreglo a lo dispuesto en el artículo 32 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones y 54, 99, 135 y 136 del Reglamento de gestión urbanística.
2. En principio, y si fuere jurídicamente posible, los propietarios de las fincas aportadas deberán liberarse de las cargas y gravámenes que pesen sobre ellas, siendo de su cuenta los gastos ocasionados por la liberación.
3. Existiendo subrogación real de la finca resultante con respecto a la aportada, las cargas y derechos reales sobre ésta que no fueren cancelados, pero que resultaren compatibles con el planeamiento urbanístico, no se extinguirán, y, en este caso, aunque no se las mencione en el proyecto de compensación y adjudicación posterior de las fincas resultantes, no serán objeto de valoración y los titulares de tales derechos serán adjudicatarios, en el mismo concepto en que
lo fueran anteriormente, en las parcelas gravadas, por aplicación del principio de subrogación real.
4. Cuando no opere la subrogación real, o, aún operando, la subsistencia de derechos reales, cargas, derechos de arrendamiento o cualquier otro, resultare incompatible con el planeamiento urbanístico, el acuerdo aprobatorio del proyecto de compensación declarará su extinción y fijará la indemnización correspondiente; dicho acuerdo producirá los mismos efectos que el acta de ocupación a efectos expropiatorios. La subrogación real no tendrá lugar cuando no haya exacta correspondencia entre las fincas adjudicadas con las antiguas, y en el caso de que las fincas resultantes se adjudiquen proindiviso o con modificación sustancial de las condiciones de la primitiva titularidad.
5. Existiendo subrogación real y compatibilidad con el planeamiento de los derechos reales y cargas constituidos sobre la finca aportada, si la situación y características de la nueva finca fuesen incompatibles con su subsistencia, las personas a que estos derechos o cargas favorecieran podrán obtener su transformación en un derecho de crédito con garantía hipotecaria sobre la nueva finca, en la cuantía que la carga sea valorada por el proyecto de compensación o por dictamen pericial.
6. El proyecto de compensación fijará las indemnizaciones que hayan de percibir los titulares de cargas o derechos reales que se extingan, aplicando analógicamente los criterios fijados en las normas tributarias.
7. Las situaciones arrendaticias se valorarán conforme al número 3 del artículo 137 del Reglamento de gestión urbanística, teniendo especialmente en cuenta si los arrendatarios se encuentran, o no, en situación de prórroga forzosa y, en su caso, el plazo que restara de vigencia contractual.
Base 8ª.-Criterios de valoración de aportaciones de empresas urbanizadoras.
1. El artículo 134.2º de la Ley del suelo de Galicia y 165 del RGU preveen la posible incorporación de empresas urbanizadoras que vayan a participar con los propietarios en la gestión del polígono.
2. La valoración de la aportación de empresas urbanizadoras se efectuará teniendo en cuenta el coste del proyecto de urbanización, o de las partidas del mismo que vaya a financiar, y, ejecutar en relación con el valor del suelo del polígono; conviniéndose con la junta, en el momento de la incorporación, si esta cifra es definitiva o si serán de aplicación la revisión de precios o estabilización de costes, adoptándose el acuerdo aprobatorio de la incorporación por la asamblea general.
3. La participación de la empresa disminuirá la de los miembros propietarios en la medida en que así resulte de la cuota de participación asignada a la empresa.
Base 9ª.-Actuación de la junta de compensación.
1. La actuación por compensación comprenderá:
A) Costeamiento de las obras de urbanización y demás gastos inherentes consignados en el proyecto de urbanización.
B) La fijación de coeficientes para establecer tanto las cargas como beneficios de la urbanización.
C) La transmisión gratuita al Ayuntamiento de Vigo en pleno dominio y libre de cargas, de los terrenos de cesión obligatoria y de las obras e instalaciones que deben ejecutar a su costa los propietarios conforme al planeamiento aprobado.
Base 10ª.-Procedimeinto para contratar la ejecución de las obras de urbanización y, en su caso, las de edificación.
1. La ejecución de las obras de urbanización podrá realizarse, en todo o en parte, por empresas urbanizadoras incorporadas a la junta.
2. En otro caso, y, en cualquier supuesto, la edificación, se harán por la empresa o empresas que determine el consejo rector, siguiendo el criterio establecido por la asamblea general para la selección del contratista.
3. En cualquier caso, en el contrato de ejecución de obras se garantizará el cumplimiento de las circunstancias exigidas en el artículo 176.3º del Reglamento de gestión urbanística.
Base 11ª.-Obras de urbanización.
1. En el sistema de compensación los propietarios aportan los terrenos de cesión obligatoria, relizan a su costa la urbanización en los términos y condiciones que se determinen en el plan y en los correspondientes proyectos que habrán de redactarse.
2. Los costes de la urbanización serán satisfechos por los asociados en proporción a sus respectivos derechos o cuotas de participación, salvo que la urbanizadora asumiera para sí el total coste de la urbanización.
3. Para el supuesto de que no costeara la urbanizadora la totalidad de la urbanización, se estimarán como costes de urbanización los que establece el artículo 132 de la Ley del suelo de Galicia y, en general, los gastos de toda índole que origine la adecuada ejecución de la urbanización, conforme al proyecto aprobado, así como los intereses y amortizaciones de los créditos que se concierten, en su caso, para realizar dichas obras.
4. Tales obras de urbanización y las demás dotaciones e instalaciones se irán cediendo al Ayuntamiento de Vigo, conforme se vayan realizando, en los términos previstos en el artículo 180.2º del RGU.
Base 12ª.-Plazos y forma de pago de las cuotas.
1. Las cuotas, ordinarias o extraordinarias, serán satisfechas en la forma prevista en los estatutos.
2. El pago deberá hacerse en moneda de curso legal, pero, mediante acuerdo de la asamblea general, podrá hacerse, en todo o en parte, mediante la transmisión
a la junta de la propiedad de terrenos incorporados al sistema de compensación.
3. La transmisión, en pleno dominio, de terrenos a la junta implica la correspondiente disminución, para el transmitente, de su cuota de participación en la junta.
4. Los gastos ocasionados con anterioridad a la inscripción de la junta de compensación en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras, serán objeto de un presupuesto especial elaborado por los iniciadores del sistema. Una vez el mismo sea aprobado por la asamblea general, se incorporará de forma adecuada a la contabilidad general de la junta.
Base 13ª.-Transmisión de terrenos afectados y de las obras de urbanización.
1. La transmisión al Ayuntamiento de Vigo, en pleno dominio y libre de cargas, de los terrenos de cesión obligatoria, tendrá lugar, por ministerio de ley, en virtud del acuerdo aprobatorio del proyecto de compensación, según lo previsto en el artículo 179 del Reglamento de gestión urbanística y artículo 135. 3º de la Ley del suelo de Galicia.
No obstante, la junta de compensación y, en su nombre el contratista por ésta designado, podrá ocupar los terrenos cedidos para la realización de las obras de urbanización.
2. Una vez que la junta de compensación reciba de la empresa constructora las obras de urbanización e instalaciones y dotaciones, cuya ejecución estuviere prevista en el PERI 5, Paradela 1 y proyecto de urbanización aplicable, se cederán al ayuntamiento.
3. El acuerdo de aprobación definitiva del proyecto de compensación producirá la cesión de derecho al ayuntamiento de las fincas resultantes que le correspondan en pago del 10 por 100 del aprovechamiento.
Base 14ª.-Expropiación por incumplimiento de obligaciones.
1. Con independencia de las expropiaciones que procedan por falta de incorporación a la junta, aquéllas proceden, también, por incumplimiento de los miembros incorporados de sus obligaciones, en los siguientes supuestos:
A) Negativa o retraso en el pago de las cantidades adeudadas a la junta de compensación, en la forma prevista en los estatutos.
B) Negativa al otorgamiento de los documentos necesarios para formalizar las cesiones obligatorias resultantes del planeamiento urbanístico, en los términos del artículo 136.2º de la Ley del suelo de Galicia y 180 del Reglamento de gestión urbanística.
C) Negativa a facilitar el acceso necesario para la efectiva realización de las obras de urbanización, salvo cuando órgano competente hubiere ordenado la paralización de las obras de urbanización en la citada propiedad.
D) Negativa al pago de las multas impuestas por infracciones urbanísticas de que sean subjetivamente responsables.
2. Respecto del procedimiento expropiatorio, se estará a lo señalado en la base 5ª.
Base 15ª.-Enajenación de terrenos por la junta.
1. Con objeto de poder hacer frente a los gastos de urbanización, y en su condición de fiduciaria de los propietarios, la junta de compensación podrá enajenar alguno o algunos de los inmuebles aportados, o constituir gravámenes reales sobre ellos, previo acuerdo de la asamblea general, acerca de la oportunidad de hacerlo y del precio.
2. El adquirente quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones que corresponderían al titular primitivo del terreno en relación con la junta de compensación; minorándose, proporcionalmente, la cuota de participación de los restantes asociados.
Base 16ª.-Responsabilidad de la junta de compensación.
1. La junta de compensación será directamente responsable frente al ayuntamiento de la urbanización completa del polígono, y en su caso, de la edificación de los solares resultantes.
2. La junta de compensación será responsable ante cada uno de sus miembros por el daño patrimonial que pudieran experimentar por la actuación de aquélla.
Base 17ª.-Afección real de los terrenos.
1. Los terrenos incorporados a la junta quedan afectos al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema, lo que se hará constar en el registro de la propiedad.
2. Las fincas resultantes quedarán afectas, con carácter real, al pago de los costes de ejecución del polígono en la proporción que corresponda; afección que quedará cancelada mediante certificación de la junta acreditativa de haber quedado canceladas sus obligaciones para con ellla.
Base 18ª.-Valoración de las fincas resultantes.
1. Toda la superficie que, con arreglo al plan general, sea susceptible de propiedad privada, aunque no sea edificable, deberá ser objeto de adjudicación a los propietarios incorporados a la junta, en el proyecto de compensación. Los terrenos libres de las parcelas se adjudicarán junto con la superficie edificable de las mismas.
2. Los terrenos susceptibles de aprovechamiento privado, adjudicables a los miembros de la junta, se valorarán en base al valor básico de repercusión en el polígono catastral, corregido en función de la situación concreta dentro del mismo, siempre que su fijación se hubiera hecho con base en el plan en ejecución; en otro caso, las mencionadas parcelas se valorarán de acuerdo con el aprovechamiento real, con aplicación, en su caso, de los coeficientes de ponderación asignados a los diversos usos y tipologías edificatorias, así como criterios correctores por localización y características de los terrenos en orden a
su edificación, si representaran un dato diferencial relevante.
3. La valoración se hará en puntos, pero éstos habrán de tasarse en pesetas, a efectos de determinar el importe de las indemnizaciones que proceda por diferencias de adjudicación.
Base 19ª.-Reglas para la adjudicación de las fincas resultantes.
1. Los propietarios incorporados a la junta de compensación y, en su caso, las empresas urbanizadoras, tienen derecho a la adjudicación en propiedad de las fincas resultantes. El derecho de los socios será el correspondiente a su cuota de participación.
2. Cuando la escasa cuantía de los derechos de algunos propietarios no permita que se les adjudiquen fincas independientes a todos ellos, se les adjudicarán fincas resultantes en proindiviso.
3. No se harán adjudicaciones que excedan del 15% de los derechos de los propietarios; por el contrario, se tratará de ajustar las adjudicaciones siempre por defecto, procurando, cuando sea posible, que éste no rebase el 15% de los expresados derechos.
4. Si la cuantía del derecho de algún propietario no alcanzare el 15% de la parcela mínima edificable, la adjudicación podrá sustituirse por una indemnización a metálico.
5. En todo caso, las diferencias de adjudicación serán objeto de compensación económica entre los partícipes, atendiendo al precio medio de los terrenos adjudicados, referido al aprovechamiento concreto percibido en exceso o dejado de percibir in natura.
6. No podrán adjudicarse como fincas independientes las superficies inferiores a la parcela mínima edificable, o que reúnan la configuración y características adecuadas para su edificación conforme al planeamiento.
Base 20ª.-Reglas parar la distribución de beneficios y pérdidas.
La distribución de beneficios y pérdidas resultantes de la actuación por la junta de compensación se hará teniendo en cuenta las respectivas cuotas de participación de sus miembros.
Base 21ª.-Proyecto de compensación.
1. De acuerdo con los criterios establecidos en estas bases, la junta formulará un proyecto de compensación que contendrá las determinaciones siguientes:
A) Descripción de las propiedades antiguas, según los títulos aportados, con las correcciones procedentes y, en defecto de títulos, según planos. Se expresarán las cargas y gravámenes, condiciones y demás derechos que les afecten; el respectivo propietario y su cuota de partícipación.
B) Descripción de las fincas resultantes, títulares a quien se adjudiquen y concepto en que lo fueren. Se expresará respecto de cada finca la antigua a la que corresponda así como las cargas y gravámenes
y el aprovechamiento urbanístico que a cada finca corresponda.
C) Localización de los terrenos dotacionales de cesión obligatoria.
D) Superficies o parcelas que la propia junta se reserve, en su caso, para enajenarlas directamente, con el fin de sufragar los gastos previstos de la urbanización.
E) Compensaciones a metálico, si fuera procedentes por diferencias de adjudicación.
F) Cuantía de la participación de cada una de las fincas adjudicadas en los costes de urbanización, a los que quedan aquéllas gravadas con carga real.
2. El proyecto de compensación se someterá, previa audiencia de todos los afectados por plazo de un mes, a aprobación de la asamblea general, debiendo adoptarse el correspondiente acuerdo por mayoría absoluta de cuotas de participación. El proyecto así aprobado se someterá a la aprobación definitiva del ayuntamiento.
3. Una vez aprobado definitivamente el proyecto de Compensación, el ayuntamiento procederá a otorgar escritura pública o a expedir certificación, con las solemnidades y requisitos legales y con el contenido exigido por el artículo 113 del RGU. La escritura pública o el documento administrativo será inscrito en el Registro de la Propiedad.
4. El acuerdo de aprobación definitiva del proyecto de compensación producirá la cesión de derecho al ayuntamiento, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria y gratuita.
Base 22ª.-Momento de edificación de los terrenos.
En el caso a los intereses generales de la junta de compensación el que se edifique alguno de los terrenos, podrá acordarse así en asamblea general, determinando el volumen a cuenta concedido, y el comienzo de la edificación será posible, antes de concluida la urbanización.
Base 23ª.-Conservación de la urbanización.
1. Hasta el momento en que la junta de compensación se disuelva o se convierta en entidad urbanística colaboradora de conservación, tendrá a su cargo el mantenimiento de la urbanización, repercutiéndose sus costes entre los propietarios de parcelas, en función de su cuota de participación en la junta, excepto los servicios que puedan ser medidos por contador que lo serán en proporción al consumo o gasto habido.
2. El impago de las cuotas de conservación dará derecho a la junta a interesar del ayuntamiento su cobro en vía de apremio administrativo.
Vigo, 30 de junio de 1998.
Manuel Pérez Álvarez
Alcalde-presidente de la Gerencia Municipal de Urbanismo
7890
