Dando cumplimiento a lo establecido por los artículos 70.2º de la Ley de bases de régimen local, y 124, en relación con el 131 de la Ley sobre el régimen del suelo y ordenación urbana, una vez aprobado definitivamente, se publica el texto íntegro de la modificación puntual de la norma subsidiaria municipal (manzana Massó), que es la siguiente:

3. Determinaciones de la modificación.

3.1. Ámbito.

El ámbito de la presente modificación es el que e establece en la documentación gráfica que se acompaña y que constituye la manzana delimitada por las calles:

-Montero Ríos.

-Eduardo Viventi.

-Pazos Fontenla.

-Xoán Carballeira.

3.2. Vigencia.

Tras la tramitación reglamentaria entrará en vigor la presente modificación con la publicación en el BOP de los textos íntegros del acuerdo de aprobación definitiva por la Comisión Provincial de Urbanismo y de la normativa urbanística.

Una vez aprobada la modificación, ésta tendrá vigencia indefinida al igual que las normas subsidiarias de planeamiento del Ayuntamiento de Bueu.

3.3. Normas de ordenación.

3.3.1. La manzana objeto de la modificación de las normas subsidiarias pasa a ser regulada por aplicación de la ordenanza 12 correspondiente a suelo urbano de media-alta densidad, que será tanto de aplicación a la edificación prevista para promoción privada, como a los edificios que se destinan a equipamientos y que se grafían en el plano correspondiente como A-2 y A-4 (equipamientos anteriormente fijados en las normas) y A-5, A-6 y AA-4 (equipamientos de nueva creación).

3.3.2. A efectos de su aplicación a la manzana ámbito de la presente modificación, la ordenanza 12 tendrá el siguiente contenido:

Ordenanza 12. Suelo urbano de media-alta densidad.

Condiciones generales:

-Delimitación. La definida en los planos correspondientes de ordenación.

-Tipología de la edificación. Edificación entre medianeras formando manzanas.

Condiciones de volumen:

-Alineaciones. Las definidas en los planos correspondientes de ordenación. El ayuntamiento podrá ajustar y/o modificar las alineaciones previstas mediante alguna de las figuras de planeamiento previstas para este fin.

-Línea de edificación exterior. Coincide con la alineación.

-Frente mínimo de parcela. Será de 8 metros. Se exceptúan los solares que no puedan cumplir tal condición por hallarse flanqueados por edificaciones existentes, así como la renovación, adición o reconstrucción de edificios que se hallen en iguales circunstancias.

En los terrenos que constituyen la antigua propiedad de Massó Hermanos, S.A., se cumplirá en todos los casos la exigencia de frente mínimo de 8 metros.

No se permitirán segregaciones que den lugar a parcelas de frente inferior al establecido como mínimo.

-Fondo edificable. El fondo máximo edificable queda definido mediante las siguientes líneas:

a) La línea de edificación interior en planta de piso que no puede ser sobrepasada por la edificación salvo por la prolongación de la planta baja. Esta línea se trazará paralela a la alineación y a una distancia de 15 metros de ésta, salvo las excepciones que se representen en planos, para las parcelas de los equipamientos comunitarios A-5 (ampliación del ayuntamiento) y A-6 (museo Massó).

b) La línea de edificación interior en planta baja que sólo puede ser alcanzada por la prolongación de la planta baja o por la edificación de planta baja al interior de la parcela que acoge la edificación principal. Esta línea se trazará paralela a la alineación y a una distancia de 25 metros de ésta, salvo las excepciones que se representen en plano.

-Altura de la edificación. Se expresa en el plano por el número de plantas: dos o bajo más una, tres o bajo más dos, cuatro o bajo más tres, cinco o bajo más cuatro..., no pudiendo sobrepasar las alturas máximas en metros que se señalan a continuación:

Nº de plantas	Plantas	Altura máxima en metros
2	Bajo + una	6,50
3	Bajo + dos	9,70
4	Bajo + tres	12,60
5	Bajo + cuatro	15,40

La altura máxima será de dos plantas sobre la rasante.

-Sótanos y semisótanos. Se permiten un número máximo de 2 plantas bajo rasante.

-Voladizos. Los vuelos máximos autorizados serán de 1/12 el ancho de la calle con un máximo de 1 metro.

-Chaflanes. En las parcelas o solares en esquina se realizará un chaflán en la planta baja o, en su caso, en el cierre, en el punto de encuentro de las alineaciones, que será obligatorio cuando el ángulo de encuentro sea igual o inferior a 120º, y cuya longitud será como mínimo igual a 1/6 de la suma de los anchos de las calles confluentes, con dimensiones máxima y mínima de 6,00 y 2,50 m respectivamente, debiendo ser perpendicular a la bisectriz del ángulo de encuentro.

-Soportales. En el frente a la zona verde de la manzana delimitada por la alameda y las calles Eduardo Vicenti, Pazos Fontela, y c/ Nueva Apertura, las nuevas edificaciones dispondrán en planta baja, de una zona de soportales, con altura la de la planta baja y una profundidad de 3 metros, que serán de uso público. En el plazo 5.5 se señala el frente aporticado.

-Normalización de parcelas. Cuando entre dos lindes laterales de un solar y la alineación se forman ángulos inferiores a 65º, el ayuntamiento denegará las licencias correspondientes, debiendo los propietarios colindantes proceder a la regularización de sus solares, mediante la compensación de superficies y establecimiento de una línea divisoria perpendicular a la alineación de la calle. No se contemplarán más excepciones que las estableciddas para el frente mínimo de edificación y las condiciones allí previstas. Todas las segregaciones de parcelas que se realicen, deberán dar cumplimiento a la condición de que el linde divisorio sea perpendicular a la alineación de la calle.

Condiciones de uso:

Se permitirán los usos siguientes:

* Vivienda: en todas sus formas. Las viviendas exteriores habrán de ser exteriores.

* Industria: se autorizarán las instalaciones industriales en las siguientes categorías y situaciones:

Categoría 1ª. Situación Aa, Ab y Ba.

Categoría 2ª. Situaciones Ba y C.

Categoría 3ª. Situaciones C y D.

Se excluyen expresamente los talleres de chapistería y pintura de cualquier superficie y los de reparación de vehículos de más de 72 m.

* Garaje-aparcamiento y servicio del automóvil: en categoría 2ªa, 2ªb y 2ªc.

En categoría 5ª cuando no exceda de 150 m. Se contempla la posibilidad de que la categoría 5ª se integre como uso principal en la categoría 2ª, siendo compatible el uso principal de garaje-apárcamiento de uso colectivo con el uso complementario de entretenimiento y limpieza de automóviles siempre que queden resueltas convenientemente las posibles interferencias funcionales.

* Comercial: en categorías 1ª, 2ª y 3ª. En la categoría 1ª a partir de los 500 m de la edificación dedicados a este uso, se dispondrá de una plaza de aparcamiento cada 100 m. En la categoría 3ª cuando la superficie del edificio dedicado a este uso supere los 500 m se dispondrá de una plaza de aparcamiento cada 100 m o una plaza de aparcamiento por cada local comercial posible si esta cifra es superior a la anterior. En cualquier caso estas plazas de aparcamiento pueden estar en superficie o dentro de edificación, admitiéndose su emplazamiento en garajes-aparcamientos fuera de la propia edificación, siempre que aquellos se sitúen dentro de la manzana ámbito de la modificación y se acredite convenientemente la adscripción de las plazas a la edificación solicitada.

* Oficinas: en todas sus formas, incluso en edificio exclusivo. Se crearán necesariamente las plazas de aparcamiento dentro de la propia manzana, en razón de una plaza cada 100 m dedicados a este uso en edificios no exclusivos o una plaza cada 50 m en edificios exclusivos de oficinas. En cualquier caso estas plazas de aparcamiento pueden estar en superficie o dentro de edificación, admitiéndose su emplazamiento en garajes-aparcamientos fuera de la propia edificación, siempre que aquellos se sitúen dentro de la manzana ámbito de la modificación y se acredite convenientemente la adscripción de las plazas a la edificación solicitada.

* Hotelero: en cualquiera de sus formas. En categoría 1ª, si es edificio exclusivo, deberá resolver las necesidades de aparcamiento en razón de una plaza cada 100 m construidos o una plaza cada dos camas; si no es edificio exclusivo estas plazas deberán situarse independientemente de las plazas correspondientes a los usos restantes de la edificación salvo que se justifique adecuadamente la conveniencia de localizarlas en un espacio común. En cualquier caso, estas plazas de aparcamiento pueden estar en superficie o dentro de edificación, admitiéndose su emplazamiento en garanjes-aparcamientos fuera de la propia edificación, siempre que aquellos se sitúen dentro de la manzana ámbito de la modificación y se acredite convenientemente la adscripción de las plazas a la edificación solicitada.

* Salas de reunión: además se autorizarán las construcciones dedicadas a los siguientes usos:

-Sanitario: en el caso de que impliquen alojamiento de enfermos se permitirá solo en edificio exclusivo.

-Asistencial: en el caso de que implique alojamiento se permitirá en edificio exclusivo o si comparte el edificio con otros usos será necesario que posea acceso y comuinicaciones interiores diferenciales de los del resto de usos.

-Educativo y docente.

-Socio-cultural.

-Religioso.

-Deportivo.

-Recreativo.

-Expectáculos: con una capacidad máxima de 200 espectadores en edificios no exclusivos. En edificios exclusivos o donde el uso espectáculo sea predominante, sin limitación de plazas. No obstante, el ayuntamiento podrá exigir que se resuelva de forma satisfactoria los problemas de acceso y aparcamiento cuando el número de espectadores previstos sea superior a 250.

-Servicios públicos y administrativos: todos los asimilables a los usos de oficina o comercio. Quedarán prohibidos por tanto: matadero, mercado de ganado, depuradoras de residuales, vertederos, etc.

Aquellos usos compatibles con el principal residencial, existentes en la actualidad asimilables al uso de equipamiento urbano (cines, teatros, etc.) podrán mantenerse independientemente de que por sus condiciones de volumen, capacidad, etc. quedaran fuera de ordenación genérica.

Condiciones estéticas:

Como criterio general se buscará que las nuevas edificaciones se integren con el conjunto de las edificaciones adyacentes para lo que se emplearán texturas y colortes en los materiales que no desentonen con el conjunto general del entorno. Se cuidarán especialmente los materiales de cubierta y el diseño de los volúmenes permitidos por encima de la altura máxima (caja de ascensores, chimeneas de ventilación, antenas colectivas, etc.) que habrá de procurarse que en lo posible queden bajo la cubierta y ocultas por ésta de forma que la cubierta ofrezca paños lo más limpios posible. Los materiales de esta (de cubrición., remates, petos, canalones, bajantes, etc.) habrán de tener textura y color semejante a los tradicionalmente utilizados evitando el empleo de aquellos facilmente deteriorables en su integridad o aspecto (oxidación o cualquier otra alteración en elementos metálicos, materiales plásticos, etc.).

En el frente de la manzana a la c/ Montero Ríos se tendrán además en cuenta las siguientes determinaciones:

a) Las adiciones que se realicen sobre el edificio actual del museo, se realizarán armonizando con la fachada existente, tanto en materiales como en com

posición, teniendo en cuenta el carácter singular del edificio.

b) En las nuevas edificaciones y adiciones, la composición y ritmo de huecos se adaptará al carácter de borde marítimo en que se sitúan y en relación armónica con su entorno.

c) Los cerramientos de los vanos se situarán en el plano de la fachada ya sea en la cara interna o externa. No se permitirán tipologías extrañas al conjunto de huecos dominantes. Cuando se proyecten vuelos, éstos no se permitirán corridos a lo largo de toda la fachada, debiéndose dividir los mismos, adoptando soluciones de galerías, miradores o balcones de tipo tradicional.

d) Los vuelos serán de tipo ligero, usando materiales no pesados que se distingan de la fachada.

e) Los materiales, su tratamiento, disposición, textura, color, etc. serán los predominantes en el conjunto de la calle, prohibiéndose aquellos que siendo o no tradicionales no se correspondan con el entorno.

f) En fachada se utilizará piedra natural, sola o combinada con otros materiales no cerámicos, en tonalidades integradas en el entorno. En todo caso, la superficie de fachada tratada con piedra natural, será como mínimo todo el plano de la alineación de la fachada.

g) Se cuidará el tratamiento de las plantas bajas con destinos comerciales que deberán estar integradas en la composición general de la fachada, evitando que los rótulos, luminosos, etc. interfieran en dicha composición.

h) la cubierta se adecuará en su pendiente, culminación y materiales a las existentes en el entorno y tendrán faldones rectos, sin quiebros. No sobresaldrán de la cubierta las casetas de ascensores ni depósitos o volúmenes de cualquier tipo.

i) Las cubiertas de los edificios situados en este frente marítimo, serán de teja curva cerámica de color tradicional.

j) Se conservarán e integrarán en la composición de las fachadas de las nuevas edificaciones que sustituyan los edificios nº 115 y 121 de la c/ Montero Ríos, los elementos de cantería, como losas de vuelos, recercados de huecos, dinteles y cornisas, así como los balcones y miradores existentes.

Estas edificaciones nuevas se podrán completar en altura con una segunda planta de igual composición que la primera y una tercera de galería. En las plantas bajas se respetará el ritmo de huecos actuales.

En el conjunto del frente de la manzana deberá distinguirse individualizándolos, los edificios que se trata de conservar, con el objeto de mantener la trama urbana existente.

3.3.3. Se retiran del catálogo de edificios y conjuntos de protección no integral, los edificios que forman el frente de la manzana a la c/ Montero Ríos y que están señalados con los números 105 a 111 y 115 a 123, quedando regulada la edificación en este frente

a la c/ Montero Ríos, por las normas contenidas en los puntos anteriores.

3.3.4. En todo lo no expresamente regulado por este documento, será de aplicación la normativa contenida en las normas subsidiarias de planeamiento del Ayuntamiento de Bueu actualmente vigentes.

3.4. Cesiones.

Una vez aprobada la modificación puntual, será obligatoria la cesión gratuita, en las condiciones que se señalarán, de los espacios de uso público que se contienen en la propuesta de ordenación y que a continuación e relacionan:

3.4.1. Parcela de Massó Hermanos.

Seran de cesión gratuita las siguientes parcelas:

a) 3.015 m, destinados a la ampliación de la alameda y creación de una gran zona verde central.

b) 516 m, destinados a la ampliación del edificio actualmente ocupado por el ayuntamiento.

c) 450 m, destinados a la construcción de un edificio de uso asistencial que albergue un centro de tercera edad y aquellos otros usos que el ayuuntamiento acuerde.

d) 2.883 m, destinados a la creación de nuevos viales, espacios peatonales y aparcamiento.

e) 803 m, destinados al ensanche de la c/ Xoán Carballeira y a la regularización de la alineación de la c/ Montero Ríos.

La cesión gratuita de este total de 7.667 m, incluye el subsuelo del terreno, a excepción de una zona de 480 m bajo la calle de tráfico rodado y que se delimita en el plano 5,7, de cesiones, que Massó Hermanos, S.A. podrá aprovechar para establecer comunicación entre los sótanos de los bloques de edificación y sobre la cual el ayuntamiento concede su utilización.

3.4.2. Resto de las parcelas.

f) 58 m, destinados a la ampliación de la alameda y creación de una gran zona verde central, por regularización de la alineación de la parcela actualmente interior, al prolongar la línea de la fachada prevista para el edificio asistencial AA-4.

3.5. Ejecución de la urbanización.

La urbanización de los terrenos se desarrollará simultáneamente con la construcción de los nuevos edificios, y su realización será por cuenta de los titulares de las parcelas de cesión.

Para la ejecución de las obras antes citadas, una vez aprobada la presente modificación puntual, se realizará por cuenta de Massó Hermanos, S.A., en coordinación con la corporación de Bueu, el correspondiente proyecto de urbanización del interior de la manzana. Una vez aprobado el proyecto de urbanización, se podrán solicitar las licencias de edificación de aquellas parcelas afectadas por las obras de urbanización contenidas en el citado proyecto.

En la licencia, se establecerán las condiciones de la urbanización que debe ser realizada simultáneamente con la edificación, así como el plazo y las garantías que el promotor debe establecer, para garantizar sus obligaciones de cesión y de urbanización, de acuerdo con la legislación vigente.

En todo caso, no podrá concederse la licencia de primera ocupación, a las edificaciones que no tengan realizadas previamente, las cesiones y las obras de urbanización, que le correspondan de acuerdo con el contenido de la licencia de edificación.

3.6. Etapas.

Con independencia de las obligaciones de cesión y urbanización señaladas en el apartado anterior, se establece un plan de etapas para las cesiones que se recogen en el plano 5.7, de etapas de cesiones, y que se establece de acuerdo con el convenio, en base a las previsiones de desmantelamiento de las instalaciones de Massó Hermanos y de los elementos estructurales que las configuran espacialmente. Las etapas son:

3.6.1. Cesiones de la parcela Massó.

Etapa 1ª. Parcela -A-. destinada a la edificación del equipamiento AA-4 y terrenos colindantes que garantizan su viabilidad constructiva y accesos.

Plazo: se cederá al ayuntamiento, en los dos (2) meses siguientes de la entrada en vigor de la aprobación definitiva de la presente modificación puntual de las normas subsidiarias de planeamiento.

Etapa 2ª. Parcela -B-. Destinada a la ampliación de la alameda y la edificación del equipamiento A-5.

Plazo: se cederá al ayuntamiento, en los doce (12) meses siguientes de la entrada en vigor de la aprobación definitiva de la presente modificación puntual de las normas subsidiarias de planeamiento.

Etapa 3ª. Parcela -C-. Destinada a la ampliación de la alameda.

Plazo: se cederá al ayuntamiento, en los dieciocho (18) meses siguientes de la entrada en vigor de la aprobación definitiva de la presente modificación puntual de las normas subsidiarias de planeamiento.

Etapa 4ª. Parcelas -D-, -E-, -F-, -G-, -H-, e -I-. Destinada a la creación de nuevos viales, aparcamiento público, y ensanche de viales.

Plazo: se cederá al ayuntamiento, en el momento en que se proceda a la urbanización de las mismas, sin que en ningún caso pueda superarse su entrega en los ocho (8) años siguientes de la entrada en vigor de la aprobación definitiva de la presente modificación puntual de las normas subsidiarias de planeamiento.

3.6.2. Cesiones resto parcelas.

Etapa 5ª. Parcela -J-. Destinada a la ampliación de la alameda.

Plazo: se cederá al ayuntamiento, en los doce (12) meses siguientes de la entrada en vigor de la aprobación definitiva de la presente modificación puntual de las normas subsidiarias de planeamiento.

4005