Al amparo de las competencias que el Instituto Gallego de Vivienda y Suelo tiene atribuidas por la Ley 3/1988, de 27 de abril, en fecha 19 de diciembre de 1995 se publicó en el Diario Oficial de Galicia el Decreto 123/1998, de 16 de abril, de regularización de situaciones de los ocupantes y cambio de régimen en las viviendas de promoción pública, al objeto de

dar solución a una serie de situaciones irregulares y de problemas subjetivos surgidos en determinadas viviendas de promoción pública.

Los fundamentos que en la actualidad motivan la necesidad de un nuevo decreto que, en la línea anterior, recoge soluciones a situaciones irregulares de muy diversa índole, traen causa de una importante demanda social que a la vista de la consecución de las expectativas por otros peticionarios, manifiestan su interés para participar de ellas y legitimar su posición como adjudicatarios de viviendas de promoción pública.

Existen, además, supuestos en los que los titulares legítimos de las viviendas acreditan, por motivos de necesidad económica y social, su dificultad para hacer frente al pago de las cuotas mensuales de amortización de las viviendas de las que son propietarios.

El tratamiento unitario y de una sola vez en el tiempo de todos los supuestos no es fácil, por lo que es aconsejable publicar un nuevo decreto con el que, además de satisfacer las peticiones de un sector importante de la población, se obtenga una mejor gestión del patrimonio público de las viviendas.

Así pues, analizada convenientemente la repercusión de estas situaciones, a fin de satisfacer el interés social de aquéllos que, deseando regularizar, no lo hayan hecho por razones económicas y de aquellos otros que en pro de una mejor calidad de vida prefieren cambiar su contrato de compraventa por otro de alquiler, en este nuevo decreto se combinan diferentes formas de regularización: compraventa y alquiler, sin olvidar la posibilidad de introducir una nueva forma de cambio de régimen: de compraventa a alquiler bajo la premisa de que el importe de la renta será sensiblemente inferior a las cuotas de amortización en régimen de compraventa.

Por todo lo expuesto, a propuesta del conselleiro de Política Territorial, Obras Públicas y Vivienda, y previa deliberación del Consello da Xunta de Galicia, en su reunión del día trece de septiembre de dos mil,

DISPONGO:

Capítulo I

Objeto y ámbito de aplicación

Artículo 1º.-Objeto y ámbito de aplicación.

El presente decreto tiene por objeto la regularización de las viviendas de promoción pública, respecto de las situaciones que se produjesen hasta el 26 de mayo de 1994; la amortización anticipada respecto de las que su régimen de adjudicación fuese el acceso diferido, así como el cambio de régimen de alquiler a compraventa o, en su caso, de compraventa a alquiler.

Capítulo II

Regularización

Artículo 2º.-Viviendas de titularidad del IGVS y en compraventa.

Los usuarios de viviendas de promoción pública, tanto de titularidad del IGVS como adjudicadas en

régimen de compraventa, que carezcan de título para su ocupación, podrán regularizar su situación solicitando ante dicho organismo la concesión del correspondiente contrato. En su caso, será preciso resolver previamente la relación jurídica anterior por medio del procedimiento establecido en la legislación de viviendas de protección oficial, en la Ley de expropiación forzosa y normas de desarrollo.

Para el caso de viviendas adjudicadas originariamente en régimen de compraventa, si el usuario de la vivienda accediese a ella por transmisión acreditada del adjudicatario o de los que de aquél derivase su causa, podrá el IGVS, previa acreditación del cumplimiento de los demás requisitos establecidos en este decreto, formalizar la adjudicación a favor del mencionado ocupante.

Artículo 3º.-Plazo.

El plazo para solicitar la regularización, a la que se hace referencia en los artículos anteriores, será de seis meses a partir de la entrada en vigor del presente decreto. Las peticiones se presentarán en las oficinas centrales del IGVS o en sus jefaturas de servicios provinciales, donde se facilitarán los modelos de solicitud.

Artículo 4º.-Procedimiento.

La regularización de las situaciones a las que se refiere el presente decreto requerirá la tramitación del correspondiente expediente, que será resuelto por el delegado provincial del IGVS en un plazo de seis meses. Transcurrido dicho plazo sin resolución expresa, las solicitudes se entenderán desestimadas.

Artículo 5º.-Documentación.

Para acogerse a los beneficios de la regularización será necesario acreditar las necesidades de vivienda y que el ocupante reúne los requisitos del Decreto 98/1992, de 26 de marzo, sobre financiación y adjudicación de viviendas de promoción pública. El límite máximo de ingresos será hasta 3,5 veces el salario mínimo interprofesional según la disposición adicional tercera del referido decreto. Asimismo, deberán acreditar que la vivienda ocupada está al corriente en el pago de los gastos de comunidad y que los ocupantes dedican aquélla a domicilio habitual y permanente, manteniéndola en buen estado de conservación. Será causa de denegación de la regularización el incumplimiento reiterado y acreditado de las normas de la comunidad, especialmente el desarrollo de actividades que resulten dañosas para la finca, o resulten molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

A estos efectos los solicitantes deberán adjuntar a las solicitudes, según la petición de que se trate, la siguiente documentación:

a) Fotocopia del DNI y del NIF del solicitante.

b) Fotocopia del libro de familia.

c) Certificado municipal de empadronamiento del solicitante y de las personas que convivan con él, indicando la fecha de alta en el padrón y certificación del ayuntamiento de convivencia y residencia en la vivienda.

d) Documento que acredite la cesión de la vivienda, en su caso.

e) Declaración de que ninguno de los miembros de la unidad familiar fue propietario de una vivienda de promoción pública ni dispone en propiedad o alquiler de ninguna otra vivienda.

f) Certificación del catastro de la provincia donde esté situada la vivienda que acredite la relación de bienes de naturaleza rústica o urbana titularidad de los solicitantes.

g) Certificado de los recibos abonados, expedido por la empresa recaudadora.

h) Certificado de la comunidad de propietarios de estar al día en las obligaciones con dicha comunidad.

Los ingresos se acreditarán según lo dispuesto en el Decreto 98/1992, de 26 de marzo, sobre financiación y adjudicación de viviendas de promoción pública.

Artículo 6º.-Régimen de adjudicación y precio de venta.

La adjudicación de la vivienda al solicitante de regularización se le otorgará en régimen de compraventa, excepto cuando su situación económica y social aconseje la adjudicación en régimen de alquiler.

El precio de compraventa se fijará según el estudio económico que sirvió de base en su día para la adjudicación de la vivienda. El precio será el que le correspondería pagar a un adjudicatario en concepto de amortización de capital e intereses desde la fecha de adjudicación hasta la fecha de solicitud de regularización, más lo que le reste en concepto de capital pendiente. El importe de las cantidades pagadas en concepto de amortización de capital se descontará del precio de venta, excepto en el supuesto de que para la nueva adjudicación fuese preciso incoar previamente expediente de expropiación.

El pago del precio de la vivienda podrá hacerse:

a) Al contado, abonando con carácter previo a la firma de la escritura la totalidad del precio.

Este sistema será obligatorio para todas las viviendas adjudicadas al amparo de las disposiciones anteriores al Real decreto ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de viviendas de protección oficial. En este caso, no será necesario acreditar los ingresos mínimos que establece el Decreto 98/1992, de 26 de marzo.

b) Aplazando el pago por un tiempo igual al que le falta para amortizar a los adjudicatarios originales del grupo en el que esté incluida la vivienda. En este caso, deberá hacerse una entrega inicial del 10% del precio con carácter previo a la formalización del contrato, aplazando el resto de la cantidad por el plazo anteriormente señalado, con un interés del 5% anual y cuotas mensuales crecientes anualmente en un 4%.

c) En aquellos casos en los que transcurriese el plazo de amortización del grupo o éste fuese inferior a cinco años, se fijará este plazo de cinco años como período para el cálculo de las cuotas mensuales del precio aplazado.

En el caso de alquiler, la renta inicial anual del mismo será la que resulte de aplicar el 3% del valor de la vivienda y, en su caso, del trastero y del garaje

según el estudio económico que sirvió de base en su día para dicha adjudicación, con la correspondiente revalorización que, en su caso, se hubiese efectuado en el grupo.

Todos los gastos que se produzcan, tanto notariales como registrales, así como los impuestos devengados como consecuencia de los negocios jurídicos regulados en esta norma, correrán a cargo de los adquirientes.

Capítulo III

Amortización anticipada

Artículo 7º.-Amortización anticipada de viviendas.

1. Los titulares legítimos de las viviendas cedidas en régimen de acceso diferido que en el plazo de seis meses contados a partir de la entrada en vigor del presente decreto soliciten la amortización anticipada de ellas ante el IGVS, podrán acogerse a los beneficios de reducción previstos en el artículo 2.2º del Decreto 98/1992, de 26 de marzo, sobre financiación y adjudicación de las viviendas de promoción pública, aplicados al capital pendiente de amortizar, y siempre que cumplan los requisitos establecidos en dicho decreto.

2. El procedimiento será el establecido en el artículo 4º de la presente norma.

Capítulo IV

Cambio de régimen

Artículo 8º.-Cambio de régimen de alquiler a compraventa.

1. Los titulares legítimos de viviendas en régimen de alquiler, que se encuentren al corriente en las rentas, podrán acceder a su propiedad solicitando previamente el cambio de régimen ante el IGVS. Será causa de denegación el incumplimiento reiterado y acreditado de las normas de la comunidad, especialmente el desarrollo de actividades que resulten dañosas para la finca, o resulten molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

2. El precio de venta será el del estudio económico vigente en la fecha de celebración del contrato de alquiler. En ningún caso, de dicho precio podrán descontarse las cantidades pagadas en concepto de renta.

3. Excepcionalmente los titulares que soliciten el cambio de régimen en el plazo de seis meses, contados a partir de la entrada en vigor del presente decreto, podrán acogerse a los beneficios de reducción previstos en el artículo 2.2º del Decreto 98/1992, de 26 de marzo, sobre financiación y adjudicación de las viviendas de promoción pública, aplicados al precio de venta. Para la aplicación de los beneficios de reducción que corresponda, los peticionarios deberán acreditar sus ingresos en la forma prevista en dicho decreto.

4. En lo relativo al procedimiento será aplicable lo establecido en el artículo 4º del presente decreto.

Artículo 9º.-Forma de pago.

1. El pago del precio de venta de la vivienda en los supuestos contemplados en el punto 3 del artículo 8º será al contado. En los demás casos podrá hacerse:

A) Al contado, abonando con carácter previo a la firma de la escritura la totalidad del precio. Este sis

tema será obligatorio para todas las viviendas adjudicadas al amparo de las disposiciones anteriores al Real decreto ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de viviendas de protección oficial.

B) Aplazando el pago por un tiempo igual al que le resta por amortizar a los adjudicatarios originales del grupo en el que esté incluida la vivienda. En este caso deberá hacerse una entrega inicial del 10% del precio con carácter previo a la formalización del contrato, aplazando el resto de la cantidad por el plazo anteriormente señalado, con un interés del 5% anual y cuotas mensuales crecientes anualmente en un 4%.

2. En aquellos casos en los que transcurriese el plazo de amortización del grupo o éste fuese inferior a cinco años, se fijará el plazo de cinco años como período para el cálculo de las cuotas mensuales del precio aplazado.

Artículo 10º.-Cambio de régimen de compraventa a alquiler.

1. Los titulares legítimos de las viviendas en régimen de compraventa que, a juicio del IGVS, acrediten una situación económica o social precaria podrán solicitar el cambio de régimen de compraventa a alquiler tras la renuncia formal a la propiedad de la vivienda.

A estos efectos, a las solicitudes deberá adjuntarse la documentación referida en los apartados a), b), c), e), f), del artículo 5º del presente decreto, así como cualquier otra documentación que el solicitante considere conveniente a sus intereses o, en su caso, le sea requerida por el IGVS y que deba adjuntar éste para la resolución del procedimiento.

Los ingresos se acreditan según lo dispuesto en el Decreto 98/1992, de 26 de marzo, sobre financiación y adjudicación de viviendas de promoción pública.

2. Para el caso de que el IGVS acuerde autorizar un cambio de régimen de compraventa a alquiler, la renta inicial anual será la que resulte de aplicar el 3% del valor de la vivienda y, en su caso, del garaje y del trastero según el estudio económico que sirvió de base en su día para la adjudicación en compraventa, con la correspondiente revalorización que, en su caso, se hubiera efectuado en el grupo, sin perjuicio de la liquidación que proceda teniendo en cuenta las cantidades que fueron abonadas en concepto de amortización de capital en el régimen anterior.

Artículo 11º.-Impuestos y cuotas por prestación de servicios.

Para poder acogerse a los beneficios reconocidos en este capítulo será necesario que los usuarios de las viviendas acrediten que pagaron todas las cuotas por prestación de servicios individuales y comunes y los impuestos que graven la vivienda desde la fecha de ocupación.

Disposición transitoria

Los expedientes que se encuentren en trámite al amparo de los decretos 320/1995 y 123/1998, de regularización de situaciones de ocupantes y cambio de régimen en las viviendas de promoción pública, podrán acogerse al presente decreto, eligiendo, dentro del plazo de dos meses desde su entrada en vigor, la opción que les resulte más ventajosa. En el caso

de que no se produzca opción por uno de los dos regímenes, se les aplicará de oficio, tras el estudio de los expedientes, el más ventajoso de ellos.

Disposición derogatoria

Queda derogado el Decreto 123/1998, de 16 de abril, de regularización de situaciones de los ocupantes y cambio de régimen en las viviendas de promoción pública.

Disposiciones finales

Primera.-Se autoriza al conselleiro de Política Territorial, Obras Públicas y Vivienda para dictar cuantas disposiciones sean necesarias para el desarrollo de este decreto.

Segunda.-El presente decreto entrará en vigor al día siguiente al de su publicación en el Diario Oficial de Galicia.

Santiago de Compostela, trece de septiembre de dos mil.

Manuel Fraga Iribarne

Presidente

José Cuíña Crespo

Conselleiro de Política Territorial, Obras Públicas y Vivienda