Por la Alcaldía-Presidencia, con fecha 1 de diciembre de 1999, se dictó la siguiente resolución:
1. Incoar expediente para la aprobación de bases y estatutos de la junta de compensación a constituir para la ejecución del polígono F6.02 del Plan General de Ordenación Municipal de A Coruña.
2. Aprobar inicialmente el proyecto de estatutos y bases presentado por Manuel F. López Sar, en representación de Inmobiliaria Masar, S.L., correspondientes al polígono F6.02.
3. Ordenar la citación personal en el expediente a quienes aparezcan como interesados en su calidad de titulares de bienes y derechos afectados, así como la publicación en el Diario Oficial de Galicia del anuncio correspondiente según modelo oficial que se adjunta, facultando a la comisión gestora, y en su nombre Manuel F. López Sar, para su presentación y diligenciamiento ante el órgano correspondiente.
Lo que se hace público de conformidad con lo dispuesto en el artículo 133.4º en relación con el 102, ambos de la Ley 1/1997, de 24 de marzo, del suelo de Galicia (BOE 103, del 30 de abril), advirtiendo a los interesados de que el expediente se encuentra a su disposición en las oficinas de gestión del Servicio de Urbanismo, sitas en la Avda. de la Marina, nº 18, entre las 12 y las 14 horas, de lunes a viernes, durante el plazo de 20 días a partir de la publicación o notificación del acuerdo que se cita, en donde podrán consultarlo y presentar cuantas alegaciones tengan por conveniente en defensa de sus derechos, incluida la petición de incorporación a la comisión gestora, en cuyo caso deberán aportar exacta identificación de la finca o fincas de su propiedad, así como copia de los títulos justificativos de su dominio.
A Coruña, 2 de diciembre de 1999.
El alcalde
P.D.
Salvador Fernández Moreda
Estatutos
Artículo 1º.-Denominación.
La junta de compensación del polígono F6-02, plaza Porticada I, en la calle Pérez Cepeda y Avda. de Calvo Sotelo, se constituye con carácter administrativo, con personalidad jurídica propia y plena capacidad desde su inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras, según dispone el artículo 26.2º del Reglamento de gestión urbanística de 25 de agosto de 1978, y rigiéndose por lo dispuesto en los presentes estatutos y en los artículos 133 y siguientes de la Ley del suelo de Galicia y 166 del expresado reglamento.
Artículo 2º.-Domicilio.
El domicilio de la junta de compensación se establece en el piso 8º, local C, de la casa nº 56 de la calle de San Andrés, en A Coruña.
Artículo 3º.-Objeto.
La junta de compensación tiene por objeto la ejecución del polígono señalado en el plan general como F6-02, plaza Porticada I.
Artículo 4º.-Fines.
Los fines de la junta consisten en:
a) Redactar el proyecto de compensación a través del cual se adjudican las parcelas resultantes a los miembros de la misma y a los propietarios no incor
porados en caso de que sus terrenos no sean expropiados, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 134 de la Ley del suelo de Galicia, formalizándose también a través de dicho proyecto las cesiones de aprovechamiento a favor de la Administración, en cuantía del 10%, con independencia de las cesiones obligatorias y gratuitas de los terrenos de dominio público.
b) Redactar el proyecto de urbanización y ejecutar las obras previstas, una vez aprobado por el ayuntamiento.
c) Asumir la gestión y defensa de los intereses comunes de sus miembros, ante cualesquiera autoridades y organismos de la Administración pública, así como ante los jueces y tribunales, en todos sus grados y jurisdicciones, y frente a los particulares.
d) En general, el ejercicio de cuantos derechos y actividades le correspondan según los textos legales vigentes.
Artículo 5º.-Órgano urbanístico de control.
El órgano urbanístico de control bajo cuya tutela actuará la junta, según el artículo 134 de la Ley del suelo de Galicia y 162 y concordantes del Reglamento de gestión urbanística, es el Ayuntamiento de A Coruña.
Artículo 6º.-Duración.
Será la exigida por el cumplimiento de sus fines, comenzando a actuar en la fecha de su inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras de la Delegación Provincial de la Consellería de Política Territorial, Obras Públicas y Vivienda.
Artículo 7º.-Composición de la junta de compensación.
La junta de compensación se compone de los propietarios de terrenos afectados que hayan aceptado el sistema y las entidades públicas titulares de bienes demaniales o patrimoniales incluidos en el ámbito a que se refiere el artículo 3º.
También podrán formar parte de la junta las empresas urbanizadoras que vayan a participar con los propietarios en la gestión del polígono.
La incorporación podrá realizarse en cualquier momento, previo acuerdo de la asamblea.
Los criterios de valoración de las aportaciones de la empresa y los de selección se rigen por lo establecido en las bases de actuación quinta y sexta. La cuota de participación se fijará en función de la aportación de la empresa y de la proporcionalidad de ésta con el valor del suelo.
Los propietarios del polígono que no hubiesen solicitado el sistema podrán incorporarse con igualdad de derechos y obligaciones a la junta de compensación, si no lo hubieran hecho en un momento anterior, dentro del plazo de un mes a partir de la notificación del acuerdo de aprobación definitiva de los estatutos y bases de actuación. Transcurrido dicho plazo, la incorporación sólo será posible si no entorpece el desarrollo del proceso y lo aprueba la junta de compensación.
Las incorporaciones tardías no surtirán efecto si en el plazo de un mes a contar desde el requerimiento que por el consejo rector se les formule no ingresan en la caja de dicha junta la cantidad que les corresponda con arreglo a los gastos ya realizados.
Para su incorporación deberán solicitarlo por escrito al órgano urbanístico de control.
Artículo 8º.-Órganos de gobierno y administración.
Los órganos de gobierno y administración son:
a) La asamblea general.
b) El consejo rector.
Artículo 9º.-La asamblea general.
Es el órgano deliberante supremo y estará compuesto por todos los miembros de la misma, quienes decidirán en los asuntos propios de su competencia, quedando obligados todos los miembros al cumplimiento de sus acuerdos, sin perjuicio de los recursos pertinentes.
Artículo 10º.-Facultades.
Será competencia de la asamblea:
a) Aprobar las cuotas de participación.
b) Aprobar los proyectos de compensación y urbanización y otros instrumentos urbanísticos que se estimen necesarios para el desarrollo de las actuaciones.
c) Aprobar la memoria y cuentas de los ejercicios económicos, previo informe de los censores de cuentas.
d) Aprobar los presupuestos ordinarios y extraordinarios.
e) Designar los componentes del consejo rector y los censores de cuentas.
f) Acordar la modificación de los estatutos.
g) Decidir el ejercicio de reclamaciones o recursos administrativos o judiciales, sin perjuicio de que en caso de urgencia lo acuerde el consejo rector dando cuenta después a la asamblea.
h) Decidir la imposición de derramas extraordinarias para atender a gastos no previstos en los presupuestos o enjugar el déficit temporal de éstos.
i) Acordar el ejercicio de las facultades fiduciarias que la legislación vigente otorga a las juntas de compensación, que comprende la posibilidad de concertar créditos con garantía hipotecaria de las fincas pertenecientes a los propietarios miembros de la junta, pero no la facultad de enajenar dichas fincas.
j) Acordar la enajenación de parcelas que se le adjudiquen a la junta en el proyecto de compensación.
k) Resolver sobre la incorporación de empresas urbanizadoras.
l) Acordar la disolución de la Junta.
m) Cuantas otras facultades le sean reconocidas a la junta por la normativa legal.
Artículo 11º.-Clases de asamblea.
Las asambleas generales podrán ser ordinarias o extraordinarias.
La asamblea ordinaria se reunirá dos veces al año.
Dentro de los primeros cuatro meses de cada ejercicio económico -que coincidirá con el año naturalcelebrará sesión para censurar la gestión común y aprobar, en su caso, la memoria y cuentas del ejercicio anterior, previo informe de los censores de cuentas designados al efecto.
En el mes de noviembre de cada año se convocará para conocer y aprobar el presupuesto del ejercicio económico siguiente y nombrar a los censores de cuentas para dicho ejercicio.
En las reuniones de la asamblea general ordinaria podrán adoptarse los acuerdos sobre las materias que figuren en el orden del día, sin perjuicio de la adición de otros asuntos urgentes que la mayoría de los presentes estime conveniente tratar.
Toda reunión de la asamblea que no sea de las señaladas en el artículo anterior tendrá la consideración de asamblea general extraordinaria.
Se reunirán cuando el presidente o el consejo rector lo estimen conveniente, pudiendo adoptarse acuerdos, al igual que lo establecido en el artículo anterior, sobre las materias que figuran en el orden del día u otras urgentes que se hayan de tratar.
Artículo 12º.-Derecho de asistencia.
Podrán asistir a las sesiones de la asamblea general las personas físicas y los representantes de las personas jurídicas en quienes concurra la calidad de miembro de la junta de compensación, con las limitaciones y requisitos establecidos en estos estatutos.
Los miembros de la junta de compensación podrán designar por escrito a otras personas que les representen en la asamblea general.
Artículo 13º.-Convocatoria.
Las reuniones de la asamblea general, ordinaria o extraordinaria, serán convocadas por el presidente del consejo rector, mediante carta certificada remitida a los miembros de la junta de compensación con cinco días de antelación, cuando menos, a la fecha en que hayan de celebrarse, señalando lugar, día, hora y asuntos a tratar.
Artículo 14º.-Constitución.
La asamblea general quedará válidamente constituida en primera convocatoria cuando concurran a ella, por sí o por representación, miembros de la junta de compensación que representen, al menos, el 60% de las cuotas.
Transcurrida una hora sin alcanzar el quórum indicado se entenderá válidamente constituida la asamblea general en segunda convocatoria, cualesquiera que sea el número de asistentes.
Si, hallándose presentes o representados la totalidad de los miembros de la junta de compensación, acordasen por unanimidad celebrar asamblea general, quedará ésta válidamente constituida sin necesidad de previa convocatoria.
Artículo 15º.-Adopción de acuerdos.
El presidente del consejo rector, o en su caso el vicepresidente, presidirá la asamblea general, dirigirá los debates y declarará los asuntos suficientemente considerados, pasando a la votación, actuando como secretario el del consejo rector.
Los acuerdos se adoptarán por mayoría simple de cuotas de participación, presentes o representadas, y, en caso de empate, el voto del presidente tendrá calidad dirimente.
No obstante, el acuerdo de aprobación del proyecto de compensación requerirá en todo caso el voto favorable de la mayoría absoluta de cuotas.
Los acuerdos de la asamblea general serán inmediatamente ejecutivos, siempre que hayan sido adoptados con arreglo a lo previsto en estos estatutos; ello sin perjuicio de los recursos pertinentes.
Artículo 16º.-Actas.
De cada reunión de la asamblea general se levantará acta, en la que se harán constar, clara y sucintamente, los acuerdos adoptados y el resultado de las votaciones celebradas.
Dichas actas figurarán en el libro de actas correspondiente, debidamente diligenciado; y serán firmadas por el presidente y el secretario del consejo rector.
Artículo 17º.-El consejo rector.
La composición del consejo rector queda supeditada al acuerdo de la comisión, una vez se conozca el número de miembros adheridos.
Artículo 18º.-Facultades.
Corresponden al consejo rector las más amplias facultades de gestión, representación y defensa de los intereses comunes de la junta, sin más limitaciones que la necesidad de someter al conocimiento y resolución de la asamblea los asuntos que estatutariamente le estén reservados a ésta.
Artículo 19º.-Convocatoria.
El consejo rector se reunirá cuantas veces sea necesario para los intereses de la junta de compensación, a iniciativa del presidente o a petición de tres de sus miembros.
La convocatoria, con indicación de los asuntos a tratar, y del lugar, la fecha y la hora de la sesión, será cursada por el secretario con un mínimo de tres días de antelación; quedando válidamente constituido el consejo rector cuando concurran a la reunión, al menos, tres de sus miembros.
En caso de ausencia del secretario será sustituido por un vocal.
Para las reuniones del consejo no se admiten representaciones.
Artículo 20º.-Adopción de acuerdos.
Los acuerdos del consejo rector serán adoptados por mayoría simple de votos, reconociéndose calidad de voto dirimente al del presidente en caso de empate; y serán inmediatamente ejecutivos.
Artículo 21º.-Actas.
De cada sesión del consejo rector se levantará acta.
Las actas figurarán en el libro de actas correspondiente debidamente diligenciado; y serán firmadas por el presidente y el secretario.
Artículo 22º.-Nombramiento.
La designación del presidente corresponde a la asamblea con el quórum ordinario, al igual que los demás miembros del consejo rector, en el momento de la formalización de la escritura de constitución de la junta de compensación, si no fueron designados antes por la comisión gestora.
Artículo 23º.-Funciones del presidente.
Serán funciones del presidente:
a) Convocar, presidir, suspender y levantar las sesiones de la asamblea general y del consejo rector, dirigir las deliberaciones y decidir los empates con voto de calidad.
b) Ostentar la representación judicial y extrajudicial de la junta de compensación y de sus órganos de gobierno y administración, pudiendo otorgar poderes a terceras personas para el ejercicio de dicha representación.
c) Autorizar las actas de la asamblea general y del consejo rector, las certificaciones que se expidan y cuantos documentos lo requieran.
d) Abrir, seguir y cancelar a nombre de la junta de compensación cuentas corrientes y de ahorro; disponer de ésas mediante talones, cheques y demás instrumentos de pago; firmar la correspondencia, recibos y resguardos; librar, aceptar, endosar, anular y descontar efectos mercantiles; protestar por falta de aceptación o de pago, letras de cambio; y, en general, desarrollar todas las operaciones usuales de banca exigidas por la actividad de la junta de compensación.
e) Ejecutar y hacer cumplir los acuerdos de la asamblea general y del consejo rector.
El vicepresidente será nombrado en forma igual ejerciendo las facultades que correspondan al presidente en los casos de vacante, ausencia y enfermedad.
Artículo 24º.-Funciones del secretario.
Serán funciones del secretario:
a) Asistir preceptivamente a todas las reuniones de la asamblea general y del consejo rector, salvo ausencia justificada.
b) Levantar acta de las sesiones de la asamblea general y del consejo rector, transcribiéndolas en los libros de actas diligenciados al efecto.
c) Notificar a los miembros de la junta no asistentes, los acuerdos de la asamblea en el plazo de los quince días siguientes a la celebración de la sesión.
d) Expedir certificaciones con el visto bueno del presidente.
e) Custodiar todos los documentos de la junta de compensación.
f) Cuantas sean inherentes a su cargo o le sean delegadas por la asamblea general o el consejo rector.
Artículo 25º.-Cuotas de participación.
La participación de los miembros de la junta de compensación en los derechos obligaciones establecidos, así como la determinación de las parcelas resultantes de la actuación urbanística que han de ser adjudicadas a cada uno de aquéllos en el proyecto de compensación, individualmente o en régimen de copropiedad, vendrá definida por la cuota o porcentaje sobre el total que a cada uno corresponda.
Para fijar las respectivas cuotas de participación se atenderá a la superficie de las fincas aportadas a la junta de compensación por cada uno de los propietarios de terrenos con sujeción a lo establecido en el artículo 133.6º de la Ley del suelo de Galicia y 167 del Reglamento de gestión urbanística.
En el supuesto de incorporación a la junta de empresas urbanizadoras, se procederá al reajuste de las cuotas correspondientes a la empresa urbanizadora incorporada, en función de las condiciones establecidas por la asamblea general en el momento de la integración.
Artículo 26º.-Derechos de los miembros de la junta de compensación.
Serán derechos de los miembros de la junta de compensación:
a) Concurrir a las reuniones de la asamblea general e intervenir en la adopción de acuerdos, proporcionalmente a sus cuotas de participación respectivas.
b) Participar, como elector o candidato, en la designación de los miembros del consejo rector.
c) Adquirir la titularidad, individual o en copropiedad, de la parcela o parcelas que les sean adjudicadas en el proyecto de compensación.
d) Impugnar los acuerdos y resoluciones de la asamblea.
e) Percibir, al tiempo de la disolución y liquidación de la junta de compensación y en proporción a sus respectivas cuotas de participación, la parte de patrimonio de aquélla que les correspondiere.
f) Los demás derechos que les correspondan, de acuerdo con lo dispuesto en los presentes estatutos y en las disposiciones legales aplicables.
Artículo 27º.-Obligaciones de los miembros de la junta de compensación.
Los miembros de la junta de compensación vendrán obligados a:
a) Entregar en el domicilio de la misma los documentos relativos a los derechos sobre las fincas aportadas, regularizando en su caso la titularidad dominical y registral de las mismas.
b) Cumplir los acuerdos adoptados por los órganos rectores y acatar la autoridad de sus representantes, sin perjuicio de los recursos a que hubiere lugar.
c) Determinar en el momento de su incorporación a la junta un domicilio a efectos de notificaciones.
d) Satisfacer dentro de plazo las aportaciones económicas que se le requieran.
e) Designar, en los supuestos de copropiedad, una persona que represente a los cotitulares en el ejercicio de los derechos y cumplimiento de las obligaciones previstos en estos estatutos, sin perjuicio de la responsabilidad solidaria de aquéllos; verificando dicha designación, en caso de no existir acuerdo entre los interesados, el órgano urbanístico de control, a propuesta de la junta de compensación. Quedan exceptuados de esta obligación los copropietarios que, a su vez, sean propietarios exclusivos de otras parcelas.
f) En el supuesto de que alguno de los miembros de la junta procediese a la transmisión parcial o total de los terrenos de su propiedad aportados a dicha junta, el transmitente deberá comunicarlo a la misma dentro de los quince días siguientes a la transmisión.
g) El o los que resulten adquirentes, quedarán subrogados en los derechos y obligaciones del causante. En la escritura pública de transmisión se hará mención de la afección de los terrenos y deberán especificarse con claridad las consecuencias de la transmisión en relación a las obligaciones económicas pendientes.
En el supuesto de que las partes deseen que la venta no lleve implícita la transmisión de la condición de socio, deberán indicarlo expresamente.
Artículo 28º.-Medios económicos.
Serán ingresos de la junta:
a) Las aportaciones de los miembros.
b) Las subvenciones, créditos, donaciones, etc., que se obtengan.
c) El producto de enajenaciones de bienes de la junta o de los que hubiesen sido reservados con tal fin en el proyecto de compensación.
d) Las rentas y productos de su patrimonio.
e) Las participaciones e ingresos que procedan de convenios con otras entidades organismos para la realización de fines urbanísticos.
Artículo 29º.-Reglas para la exacción de aportaciones.
El consejo rector, al señalar las cantidades que deban satisfacer los socios, definirá la forma y condiciones de pago.
Salvo acuerdo contrario, el ingreso de las cantidades a satisfacer se realizará dentro del plazo de un mes siguiente a la fecha de la notificación del acuerdo del consejo rector, y transcurrido dicho plazo el moroso incurrirá en un recargo equivalente al interés legal del dinero, vigente en la fecha, incrementado en tres puntos, de la cantidad o fracción no abonada, debiendo ingresar la totalidad de la cantidad debida en el plazo de un mes a contar del requerimiento que por el consejo se le practique al efecto.
Transcurrido este último término sin haberse efectuado el pago, el consejo rector procederá contra el moroso por vía de apremio o utilizando el derecho de expropiación, en los términos del artículo 181 del Reglamento de gestión urbanística.
Artículo 30º.-Recursos administrativos.
Contra los acuerdos de la asamblea general cabe formular recurso de alzada ante el órgano urbanístico de control, dentro del plazo de quince días siguientes a la fecha de notificación del acuerdo, debiendo concederse audiencia a la junta de compensación con carácter previo a la resolución del recurso.
Artículo 31º.-Disolución y liquidación.
La junta se disolverá por el cumplimiento de sus fines, requiriendo en todo caso acuerdo del órgano urbanístico de control, procediendo a continuación el consejo rector a su liquidación.
Bases de actuación
(Desarrollo del artículo 167 del Reglamento de gestión urbanística)
Primera.-Ámbito territorial y finalidad.
Las presentes bases de actuación se refieren a la junta de compensación para el polígono F6-02, Plaza Porticada I, y constituyen el instrumento objetivo que determina los criterios para el cálculo de aportaciones y adjudicaciones y consiguiente reparto equitativo de beneficios y cargas, contratación de obras de urbanización y demás aspectos funcionales que se recogen, en su contenido mínimo, en el artículo 167 del Reglamento de gestión urbanística de agosto de 1978.
Segunda.-Criterios para valorar las fincas aportadas.
De conformidad con lo establecido en el art. 133 y 101 de la Ley 1/1997, de 24 de marzo, del suelo de Galicia, el derecho de los propietarios será proporcional a la superficie de las respectivas parcelas.
Por aplicación del criterio establecido en el art. 103 del Reglamento de gestión urbanística, en caso de discordancia entre los títulos y la realidad física de las fincas, prevalecerá ésta sobre aquéllos.
Tercera.-Criterios de valoración de derechos reales sobre las fincas, servidumbres prediales y derechos personales que pudieran estar constituidos en razón de ellas.
Mediante subrogación real, las titularidades existentes sobre las antiguas fincas quedarán referidas, sin solución de continuidad a las correlativas fincas resultantes, en su mismo estado y condiciones, sin perjuicio de la extinción de los derechos y cargas que resulten incompatibles con el planeamiento, en cuyo caso se fijará la indemnización correspondiente a cargo del propietario respectivo.
No obstante, las indemnizaciones por la extinción de servidumbres o derechos de arrendamiento incompatibles con el planeamiento o su ejecución se considerarán gastos de urbanización, correspondiendo a los propietarios en proporción a la superficie de sus respectivos terrenos.
La compatibilidad o incompatibilidad de los derechos y gravámenes con la nueva ordenación, y sus consecuencias en orden al traslado, valoración o constitución de un derecho de crédito con garantía hipotecaria, se regirá por lo establecido en los artículos 11 y 12 del Real decreto 1093/1997, de 4 de julio.
Según el artículo 32 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones, la valoración de las concesiones administrativas y los derechos reales sobre inmuebles, se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre expropiación que específicamente determinan el justiprecio de los mismos, y subsidiariamente según las normas del derecho administrativo, civil o fiscal que resulten de aplicación.
La valoración de las concesiones administrativas está regulada en el artículo 41 de la Ley de expropiación forzosa. En cuanto a la valoración de derechos reales sobre inmuebles, la referencia que el artículo 42 de esta ley hace a la legislación del impuesto sobre derechos reales debe entenderse hecha al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, siendo por lo tanto de aplicación el artículo 10.2º del Real decreto legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.
Las indemnizaciones a favor de los arrendatarios rústicos y urbanos se fijarán de acuerdo con lo previsto en la Ley de expropiación forzosa, según la remisión que hace el artículo 31.3º de la antes citada Ley sobre régimen del suelo y valoraciones.
En cuanto que la legislación expropiatoria se limita a remitirse a su vez a la legislación de arrendamientos, y en defecto de normas más específicas, procede aplicar los criterios de los jurados provinciales de expropiación, avalados por la jurisprudencia del tribunal supremo y lo dispuesto en el artículo 137 del Reglamento de gestión urbanística, teniendo en cuenta por lo tanto:
En arrendamientos urbanos:
a) Dificultad de sustitución del arrendamiento en condiciones análogas y especialmente la derivada de la diferencia de rentas.
b) Cuantía de los gastos de traslados.
c) Valor de las mejoras realizadas en el inmueble cuando su percepción corresponda al arrendatario.
En caso de traslado de industria, los criterios reiteradamente señalados por la jurisprudencia son: gastos de traslado, gastos de primer establecimiento y apertura, de desmontaje y montaje, precio del traspaso, mayor importe de la nueva renta a satisfacer por el nuevo local, indemnización por alejamiento de lugar anterior, indemnización por paralización temporal de actividades o pérdida de beneficios, pagos e indemnizaciones a dependientes y obreros, pérdida de clientela, valor de afección.
En todo caso serán de aplicación los criterios estimativos del artículo 43 de la Ley de expropiación forzosa.
Cuarta.-Criterios de valoración de edificaciones, obras, plantaciones e instalaciones que deberán derruirse o demolerse.
El mencionado artículo 31 de la Ley de 13 de abril 1998 dispone en sus dos primeros apartados que las plantaciones, sembrados, obras e instalaciones que existan en el suelo, salvo que por su carácter de mejo
ras permanentes hayan sido tenidas en cuenta en la determinación del valor del terreno se valorarán con independencia del mismo, con arreglo a los criterios de la Ley de expropiación forzosa, y su importe será satisfecho a sus titulares.
En cuanto que la legislación expropiatoria no hace referencia expresa a la determinación de justiprecio de estos elementos, la referencia debe entenderse hecha implícitamente a la posibilidad de aplicación del artículo 43.
El valor de las edificaciones, que asimismo se calculará con independencia del suelo, se determinará de acuerdo con la normativa catastral, en función de su coste de reposición, corregido en atención a la antigüedad y estado de conservación de las mismas.
Los criterios aplicables son los del Real decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, completado con la Orden de 24 de enero de 1995, del Ministerio de Economía y Hacienda, con la actualización de la Orden de 14 de octubre de 1998.
Quinta.-Criterios para valorar las aportaciones de empresas urbanizadoras.
En cuanto se ha previsto en los estatutos la posibilidad de incorporarse a la junta empresas urbanizadoras, procede especificar que la valoración de la aportación de dichas empresas se determinará en función del coste de las obras según el presupuesto del proyecto de urbanización o de las partidas que vaya a ejecutar, conviniéndose con la junta, en el momento de la incorporación, si esta cifra es definitiva o si serán de aplicación cláusulas de revisión de precios.
Para la determinación de la contrapartida que corresponda a la empresa, la asamblea aprobará el oportuno convenio con la misma.
Sexta.-Procedimiento para contratar la ejecución de las obras de urbanización.
La ejecución de las obras de urbanización podrá realizarse, en todo o en parte, por empresas urbanizadoras incorporadas a la junta, en las condiciones establecidas en el correspondiente convenio.
En otro caso, la selección de la empresa urbanizadora se realizará por el procedimiento negociado, adjudicándose el contrato al empresario justificadamente elegido por la junta de compensación mediante acuerdo de la asamblea, previa consulta y negociación de los términos del contrato con varios empresarios en número no inferior a tres.
En el contrato de ejecución de obras se harán constar, además de las cláusulas que constituyen su contenido típico, las siguientes circunstancias:
a) El compromiso de la empresa constructora de realizar las obras de total conformidad con el proyecto de urbanización debidamente aprobado.
b) La obligación de la empresa de facilitar la acción inspectora de la Administración actuante.
c) Aquellos supuestos de incumplimiento que puedan dar lugar a la resolución del contrato, así como las indemnizaciones que correspondan por inobservancia de las características técnicas de las obras o de los plazos de ejecución.
d) La retención que, de cada pago parcial a cuenta, haya de efectuar la junta, en garantía de la correcta ejecución de las obras. Estas retenciones no serán devueltas hasta que no se haya recibido la obra.
e) El modo y plazos para abono por la junta de cantidades a cuenta en función de la obra realizada.
La mesa de contratación estará constituida por los miembros del consejo rector.
Séptima.-Reglas para la adjudicación de fincas a los miembros de la junta en proporción a los bienes o derechos aportados, expresando los criterios de adjudicación en comunidad si procediere.
La adjudicación de las fincas resultantes a los miembros de la junta se hará teniendo en cuenta la relación de proporcionalidad entre las fincas aportadas por cada uno de los asociados, o sea, con relación a la cuota de participación de cada uno.
Se procurará, en aplicación de lo establecido en el art. 95 del Reglamento de gestión urbanística, que las fincas adjudicadas estén situadas en el lugar más próximo posible al de las antiguas propiedades de los mismos titulares. Esta regla no será necesariamente aplicable en el caso de que las antiguas propiedades estén situadas, en más del 50% de su superficie, en terrenos destinados por el plan a viales, zonas verdes u otros usos incompatibles con la propiedad privada.
Siguiendo el contenido del artículo 94 del Reglamento de gestión urbanística, cuando la escasa cuantía de los derechos de algunos propietarios no permita que se les adjudiquen fincas independientes a todos ellos, los solares resultantes se adjudicarán en pro indiviso a tales propietarios.
Esta misma regla se aplicará en cuanto a los excesos cuando, por exigencias de la parcelación, el derecho de determinados propietarios no quede agotado con la adjudicación independiente que en su favor se haga.
Siempre que lo permitan las exigencias de la parcelación, la adjudicación de fincas independientes al mayor número posible de propietarios, será preferible a la adjudicación pro indiviso, y esta última a la indemnización en metálico. En las adjudicaciones pro indiviso se procurará también la creación de comunidades del menor número posible de comuneros.
Si la cuantía de los derechos de algún propietario no alcanzase el 15 % de la parcela mínima edificable, la adjudicación podrá sustituirse por una indemnización en metálico.
Octava.-Supuestos de incumplimiento de las obligaciones de los miembros de la junta de compensación que darán lugar a la expropiación de sus bienes o derechos.
El incumplimiento por los miembros de la junta de compensación de las obligaciones y cargas impuestas por la ley y desarrolladas en el Reglamento de gestión urbanística, incluso cuando el incumplimiento se refiera a los plazos para cumplir dichos deberes y cargas, habilitará a la Administración actuante para expropiar sus respectivos derechos a favor de la junta de compensación, que tendrá la condición jurídica de beneficiaria.
Cuando el incumplimiento consista en la negativa o retraso en el pago de las cantidades adeudadas a la junta, ésta podrá optar entre solicitar de la Administración actuante la aplicación de la expropiación al miembro moroso o interesar de la misma el cobro de la deuda por la vía de apremio.
No podrá instarse ninguno de los procedimientos señalados hasta transcurrido un mes desde el requerimiento de pago efectuado por la junta.
El pago de las cantidades adeudadas a la junta, con los intereses y recargos que procedan, realizado en cualquier momento anterior al levantamiento del acta de ocupación, dará lugar a la cancelación del expediente expropiatorio.
Novena.-Forma y plazos en que los propietarios de terrenos o titulares de otros derechos han de realizar aportaciones a la junta, bien en metálico, bien en terrenos o en industria, en su caso.
Los pagos a la junta de compensación han de realizarse en el plazo máximo de un mes, a contar desde el día siguiente al recibo del requerimiento que se practique al efecto.
El pago se hará normalmente en metálico, pero por acuerdo con el obligado, refrendado en asamblea, podrá sustituirse por entrega de terrenos o prestaciones personales.
Décima.-Reglas para la distribución de beneficios y pérdidas.
La distribución de beneficios y pérdidas se hará en función de las cuotas de los asociados.
Undécima.-Supuestos de compensación a metálico en las diferencias de adjudicación.
De conformidad con lo establecido en el art. 101 de la Ley del suelo de Galicia, las compensaciones económicas sustitutivas o complementarias por diferencias de adjudicación que en su caso procedan, se fijarán atendiendo al precio medio en venta de las parcelas resultantes, sin incluir los costes de urbanización.
