Santiago de Compostela, 15 de septiembre de 2023

La modificación de las normas de habitabilidad de Galicia que, entre otras novedades, facilitará que bajos comerciales en zonas urbanas que estén abandonados o sin actividad puedan cambiar de uso y reconvertirse en viviendas entrará en vigor el próximo 15 de octubre.

Así consta en el decreto publicado hoy en el Diario Oficial de Galicia, aprobado por el Consello da Xunta el pasado 7 de septiembre y que tiene una doble finalidad. Por una parte, ofrecer soluciones efectivas a problemas derivados de los cambios socioeconómicos y estructurales que sufrió la sociedad gallega en los últimos años y, por otra, adecuar ciertos aspectos de la normativa de habitabilidad vigente en Galicia, con el fin de simplificar su aplicación y eliminar redundancias con el resto de la legislación sectorial.

Hace falta recordar que las normas de habitabilidad regulan las condiciones que deben cumplir las viviendas que se construyan o se rehabiliten en Galicia para garantizar que son lugares acomodados para poder vivir en ellas.

Con el fin de contrarrestar el abandono de locales comerciales detectado sobre todo en algunas zonas de las ciudades, con la suya te conseguí degradación, y reforzar a la vez la oferta residencial en ciertos entornos urbanos, el cambio más relevante introducido con este decreto busca favorecer o facilitar la reconversión de bajos desocupados en viviendas cuando se den determinado tipo de circunstancias.

Se permitirá así a los ayuntamientos hacer excepciones y simplificar las exigencias necesarias para garantizar la intimidad de los residentes en ámbitos concretos, siempre que esté debidamente justificado por razones urbanísticas o de protección patrimonial de la zona.

En este sentido, hace falta indicar que aunque ya existía la posibilidad de transformar bajos comerciales para destinarlos la un uso residencial, en la práctica esta adaptación quedaba impedida muchas veces por el hecho de que la normativa de habitabilidad exige que se cumplan una serie de condiciones bastante estrictas para garantizar la protección de las vistas de las viviendas desde el exterior.

Con las modificaciones introducidas en las normas de habitabilidad aprobadas en 2010, se mantiene con carácter general a exigencia de protección de vistas en las viviendas resultantes de la reconversión de locales comerciales en planta baja, pero serán los ayuntamientos los que podrán delimitar ciertos ámbitos dentro de sus municipios en los que se exima del cumplimiento de estos requisitos, o bien se maticen para que resulten más fáciles de cumplir, mediante la tramitación de un anexo de habitabilidad.

En la práctica, esto permitirá, por ejemplo, que bajos con una altura de 2,5 metros puedan transformarse en viviendas cuando antes se requería un mínimo de 3,2 metros.

El objetivo común de estos cambios es facilitar que locales comerciales en planta baja, una vez quedan vacíos y sin expectativas de recuperación de su uso original, puedan transformarse en viviendas. De este modo, además, se contribuye a reforzar la oferta residencial en entornos urbanos, que suelen concentrar la mayor demanda, derivando previsiblemente en alquileres con precios más bajos.

Asimismo, en el decreto también se flexibilizan las condiciones que debe cumplir una vivienda para ser considerada exterior. En concreto, se facilita la delimitación de los tipos de espacios exteriores a los que se deben abrir las viviendas para tener tal consideración, al permitir a los ayuntamientos definir cuáles son estas zonas (calles, plazas, patios...) e incluso otras noticias sin necesidad de acometer una modificación de su planteamiento urbanístico, con el ahorro de tiempo y recursos que esto implica.

Además, en el caso concreto de viviendas localizadas en cascos históricos, antes se exigía que 2 de las habitaciones principales (salón y dormitorios) tuvieran salida al exterior pero a partir de octubre a segunda estancia exterior podrá ser también la cocina. Además, el diámetro mínimo establecido para que los patios de manzana computen como zonas exteriores de calidad se reduce de 0,7 metros a 0,5 metros.

Por último, la modificación elimina también aspectos que pueden ser redundantes con el resto de la legislación sectorial vigente debido a los años transcurridos desde su aprobación, al tiempo que clarifica y corrige cuestiones funcionales que afectan a la habitabilidad de los domicilios con el fin de adaptarlas a las circunstancias actuales del comprado o para que sean más operativas, como pueden ser, por ejemplo, la disposición de los elementos en los baños y aseos de las viviendas o ciertas determinaciones relativas a tendales y lavaderos, como desde que estancias se puede acceder a ellos.